Rendite trotz Preiswahnsinn

Für Kapitalanleger, die sich in den nachgefragtesten Städten Deutschlands nach einer Eigentumswohnung umsehen, wird es immer kniffliger, etwas Bezahlbares zu finden. Das Berliner Analysehaus Empirica erschreckte Anfang des Monats mit neuen Zahlen zu Kaufpreisen für solche Wohnungen zum Vermieten. Im Schnitt 7409 Euro pro Quadratmeter nannte das Institut für Bestandswohnungen in München, dem teuersten Großstadtpflaster Deutschlands. Frankfurt am Main, das nächstteuere Ballungszentrum, führt Empirica in dieser Kategorie derzeit mit durchschnittlich 5376 Euro.

Noch wilder sieht es mit den Kaufpreisen bei Neubauwohnungen aus. Hier führt laut Empirica München mit durchschnittlich 8570 Euro pro Quadratmeter. Frankfurt ist mit 6535 Euro dabei und die Schwabenmetropole Stuttgart mit 6131 Euro. Einigermaßen erschwinglich erscheinen solche Größenordnungen nur dann, wenn man sich den Spaß macht und den Neubaupreis im oberbayerischen Landkreis Miesbach studiert. Satte 9397 Euro je Quadratmeter finden sich da in der Empirica-Datenbank. Im Landkreis Miesbach liegt unter anderem der Tegernsee, an dem sich aktuelle und frühere Spieler des FC Bayern München gern niederlassen. Sie stecken dort einen bescheidenen Teil ihres Millionenvermögens in standesgemäße Eigenheime.

Remseck statt Stuttgart-Mitte

Doch auch schon bei Größenordnungen  wie denen in Frankfurt, Stuttgart und München wird es für Normalsterbliche schwer bis unmöglich mitzuhalten. Und nicht nur das: Bei diesen Preisen stellt sich die Frage, ob überhaupt noch Renditen zu erwarten sind, die ein solches Investment lohnend erscheinen lassen. Empirica nennt zum Beispiel für München eine typische Bruttoanfangsrendite von 2,7 Prozent. Frankfurt und Hamburg liegen mit jeweils 3,4 Prozent nur etwas besser; Anschaffungs- und Bewirtschaftungsnebenkosten sind noch nicht mal einkalkuliert. Was also tun, wenn es etwas mehr Rendite sein soll, ohne dass man gleich unkalkulierbare Risiken eingeht?

Helmut Bayer, Regionalleiter Rhein­Neckar/Stuttgart beim Projektentwickler Bonava, rät zum direkten Umland von Metropolen. „Wir glauben, dass der Zuzug in die Metropolregionen weiter anhält“, sagt Bayer, der schon 30 Jahre im Immobiliengeschäft ist. Wenn aber in einer Stadt wie Stuttgart Wohnungspreise von mehr als 7000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden, „dann wird das am Ende unter Renditegesichtspunkten schwierig“. Es sei denn, man kassiere Monatsmieten von 27 Euro je Quadratmeter — oder mehr.

Also weicht er für Wohnungsbauprojekte an Umlandstandorte aus, die im Fall Stuttgart zum Beispiel Remseck oder Schorndorf heißen. Dort kalkuliert sein Unternehmen mit Verkaufspreisen von 4600 bis 4800 Euro pro Quadratmeter. Den Abschlag gegenüber Stuttgarter Größenordnungen erklärt der Profi vor allem mit geringeren Grundstückskosten.

Bayer wähnt sich mit solchen Quadratmeterpreisen in der Welt des „bezahlbaren Wohnens“. Vorteil aus seiner Sicht: „Da sehen wir keine Blase.“ Ganz im Gegenteil. Dergleichen werde immer gebraucht, auch nach dem irgendwann vielleicht doch mal erreichten Ende des gegenwärtigen Immobilienbooms.

Für Bonava, ein Unternehmen, das 2018 allein in Deutschland mehr als 2400 Wohnungen und Häuser an Eigennutzer und Kapitalanleger verkauft hat, bedeutet das beste Chancen, Wohnungen in dieser Preisklasse dauerhaft gut vermarkten zu können. Zugleich gibt der Projektentwickler den Käufern eine günstige Prognose im Hinblick auf langfristige Vermietung.  In Remseck oder Schorndorf hält Bonava Kaltmieten von 14 bis 15 Euro pro Qua­dratmeter und Monat für realistisch. Das heißt, für eine 70-Quadratmeter-Wohnung müssen Mieter rund 1000 Euro im Monat rechnen — zuzüglich Nebenkosten. Die Rendite aufs eingesetzte Kapital siedelt Bayer irgendwo bei 3,7 oder 3,8 Prozent an.

Das klingt nicht nach Schnäppchen, ist aber eine realistische Größenordnung für Käufer, die etwas mehr Rendite wollen, als die großen Kernstädte der Boomregionen hergeben, und zugleich die Vorzüge einer nahe gelegenen Metropole zu schätzen wissen. Diese, erklärt Bayer, müsse von den von ihm empfohlenen Standorten aus mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut zu erreichen sein. 30 Minuten Fahrzeit seien okay. „Wenn das gegeben ist, machen Anleger nichts falsch.“

Bayer gibt Anlegern noch einen generellen Tipp: „Dreizimmerwohnungen gehen immer am besten“, sagt er. Der schwedische Projektentwickler Bonava mit Deutschland-Niederlassung in Fürstenwalde süd­östlich von Berlin, plant bei seinen Bauprojekten entsprechend in der Regel mit 60 Prozent Wohnungen, die über drei Zimmer verfügen.

7,1 Prozent Rendite in Mönchengladbach

Karsten Jungk, Geschäftsführer des Beratungsunternehmens Wüest Partner Deutschland, setzt einen anderen Schwerpunkt. Er empfiehlt Kapitalanlegern Wohnungen in Mittelstädten, deren Bevölkerung wächst, in denen es viele mittelständische Firmen gibt und die womöglich eine Hochschule haben. Solche Standorte können Halle (Saale) heißen, Mannheim, Mönchengladbach, Osnabrück oder Pforzheim.  „Zwar sind die Kaufpreise für Wohnungen auch in diesen Städten gestiegen, aber insgesamt sind die Preise dort noch absolut moderat“, sagt Jungk. „Das macht sie für potenzielle Käufer attraktiv.“ Er erwartet an den Standorten auf Sicht weiter steigende Preise. Käufer könnten also von Wertzuwächsen ausgehen.

Als Orientierungswerte für Neubauwohnungen nennt Jungk Quadratmeterpreise von etwa 2900 Euro in Halle und Osnabrück, 3000 Euro in Mönchengladbach, 3500 Euro in Pforzheim und 3700 Euro in Mannheim. Die Bruttorenditen, die Wüest Partner auf der Grundlage kommunaler Grundstücksmarktberichte errechnet hat, reichen in den fünf Städten von vier Prozent für teuerste Wohnungen in Mannheim und Osnabrück bis hin zu über acht Prozent für einfachere Wohnungen in Halle, Mönchengladbach und Pforzheim. Die Mittelwerte taxiert Jungk auf fünf Prozent in Mannheim und bis zu 7,1 Prozent in Mönchengladbach.

Solche Zahlen liegen merklich über dem Level der großen Metropolen. Zugleich aber halten Experten ein Investment in Städten dieser Gattung für risikoarm. Zählen bei Halle, Mannheim und Osnabrück Hochschulen zu den Pluspunkten, gilt Mönchengladbach obendrein als preiswerte Wohnalternative für Menschen, die in Düsseldorf arbeiten. Und was sagt Empirica zu Mönchengladbach? Dort kostet ein Quadratmeter Neubauwohnung 2944 Euro. Das könnte eine Erklärung dafür sein, dass Gladbach-Kicker mit ein paar Millionen Euro weniger im Jahr klarkommen als ihre Kollegen vom Dauermeister Bayern München.

Quelle: BÖRSE ONLINE

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