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Das Ende des Immobilienbooms ist nah

Seit mehr als einem Jahrzehnt steigen die Preise für Häuser und Wohnungen. Nun mehren sich die Zeichen, dass der Boom bald enden könnte. Ein Expertengremium der Europäischen Zentralbank warnt sogar: Da könnte eine Blase platzen.

01.08.2019 | 15:03 Uhr von «Alexandra Jegers»

Wer in Deutschland ein Haus oder eine Wohnung erwerben will, muss tief in die Tasche greifen: Im Schnitt müssen Hauskäufer pro Quadratmeter 1.860 Euro auf den Tisch legen, zeigt eine aktuelle Statistik des Onlineportals Immowelt. Bei einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von rund 250 Quadratmetern sind das satte 465.000 Euro, die Eigentümer finanzieren müssen. Und das ist nur der Durchschnitt über alle Lagen und Regionen: In Metropolen wie Köln, Hamburg oder München liegen die Preise deutlich höher. Nicht selten scheitert der Traum vom Eigenheim daran, dass Hauskäufer in Spe das nötige Eigenkapital nicht aufbringen können, das Banken oft für das Darlehen fordern.

Experten der Europäischen Zentralbank melden nun, dass für Kaufinteressenten bald bessere Zeiten anbrechen könnten. In seinem Jahresbericht warnt der Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) vor einer Überhitzung des Immobilienmarktes in Europa. Anhaltende Preisanstiege bei Wohn- und Gewerbeimmobilien deuteten in mehreren EU-Staaten auf Überbewertungen hin, schreiben die Risikowächter. Außerdem würden sich Privathaushalte für die Finanzierung ihrer Immobilie zunehmend verschulden. Der Immobilienmarkt sei dadurch anfällig, wenn sich das wirtschaftliche Umfeld verschlechtert. Sollte der Markt einen „bedeutenden Abschwung“ durchleben, drohen Banken und anderen Immobilienfinanzierern Verluste, warnt der Ausschuss.

Die Autoren nennen keine Ländernamen. In Deutschland warnen Experten allerdings schon lange vor einer Blase. So attestiert die Beratungsfirma Empirica dem deutschen Immobilienmarkt Preisübertreibungen: In neun von zwölf Großstädten erkennen die Marktforscher eine erhöhte Blasengefahr. Betrachtet man sämtliche 401 Landkreise der Bundesrepublik, so zeigen sich laut Empirica in 288 Kreisen Symptome einer Überhitzung.

Angebot übertrumpft Nachfrage

Auch auf dem Mietmarkt mehren sich die Zeichen, dass die Preise den Zenit erreicht haben könnten. Mit F+B und Empirica liefern gleich zwei renommierte Adressen Hinweise darauf, dass die Mieten an stark nachgefragten Standorten in diesem Jahr weniger stark angezogen haben als im Vorjahr – oder sogar leicht zurückgegangen sind. Das Hamburger Marktforschungsinstitut F+B betrachtet die Preisentwicklung bei Wohnungen mit 75 Quadratmetern Wohnfläche, die zehn Jahre alt sind und deren Ausstattung als normal klassifiziert ist. In diesem Segment blieben die Mieten zuletzt gegenüber den ersten drei Monaten des Jahres stabil, berichten die Marktforscher.

Die Berater von Empirica beobachten seit 2017 einen Rückgang der Mietsteigerungen in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, München, Köln und Frankfurt am Main. Aktuellen Analysen zufolge sind die Mieten 2019 mit 2,6 Prozent so langsam gestiegen wie seit 2014 nicht mehr. „Offenbar wächst die Nachfrage nicht mehr so viel schneller als das Angebot“, fassen die Marktforscher den Status Quo zusammen. Die Gründe: Der Zuzug ebbt etwas ab, zudem steigen die Einkommen langsamer. Vor allem aber scheinen die Bemühungen der Politik, den Wohnungsbau anzukurbeln, langsam Früchte zu zeigen: „Der Neubau hat Fahrt aufgenommen“, berichten die Marktforscher.

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