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Bedroht der Preisverfall bei Immobilien den Pfandbrief?

Das Immobiliengeschäft ist derzeit sehr schwierig.
Anleihefonds

Corona hat die Arbeitswelt auf den Kopf gestellt. Viele Büromitarbeiter sind kaum noch in die Büros zu locken. Zudem setzen die massiv gestiegenen Zinsen der Immobilienbranche zu. Laut einer Umfrage von JP Morgan sehen Investoren Gewerbeimmobilien als größtes Risiko einer Finanzmarktkrise.

19.06.2023 | 12:10 Uhr von «Jörn Kränicke»

Bereits seit 1769 gibt es den Pfandbrief. Friedrich der Große schaffte die rechtlichen Voraussetzungen für die ersten Pfandbriefe. Sie gelten als eine der sichersten Möglichkeiten in festverzinsliche Wertpapiere zu investieren. Mancher Anleger grübelt jedoch, ob die zunehmenden Probleme bei Gewerbeimmobilien nicht auch den Pfandbriefmarkt durcheinanderwirbeln könnten?

Pfandbriefe haben sehr viel Sicherheit eingebaut

Uwe Pyde, Leiter Portfolio Management Anleihen beim Asset Manager Bantleon, kann die Anleger jedoch beruhigen: „Nein, überhaupt nicht. Auch wenn die Immobilienpreise in Deutschland seit der zweiten Jahreshälfte 2022 rückläufig sind, bestehen aktuell keine Risiken am Pfandbriefmarkt. Dies liegt zum einen an den in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Preisen und den dazu im Verhältnis bisher geringen Rückgängen, zum anderen an den im Pfandbriefgesetz eingebauten Sicherheitsvorkehrungen.“ Nur 60 Prozent des Beleihungswertes einer Immobilie dürfen laut Pyde als Sicherheit für den ausgereichten Kredit in den Deckungsstock aufgenommen werden. Dabei sei bereits die Ermittlung des Beleihungswertes konservativ. „Er wird mit einem Abschlag vom Verkehrswert berechnet und hat das Ziel denjenigen Preis zu repräsentieren, der bei einem Verkauf mindestens und unabhängig vom Konjunkturverlauf jederzeit erzielbar ist. Und von diesem, bereits tieferen Beleihungswert, sieht das Pfandbriefgesetz nochmal einen Abschlag von 40 Prozent vor“, so Pyde weiter. 

Preise korrigieren von einem hohen Niveau

In den vergangenen 20 Jahren hätten sich die Immobilienpreise in Deutschland verdoppelt, wobei der Anstieg der Wohnimmobilienpreise stärker ausgefallen sei als derjenige von Gewerbeimmobilien. „Lediglich im letzten Jahr sind die Preise für Gewerbeimmobilien, im Vergleich zu 2021, um 0,4% gefallen (Wohnimmobilien +7,2% in 2022). Das heißt, die Preise korrigieren aktuell von einem sehr hohen Niveau aus und das bis jetzt auch nur moderat. Ein Gegengewicht bilden zudem die weiter steigenden Mieten, die einem deutlichen Absturz der Immobilienpreise entgegenstehen“, resümiert der Bantleon-Manager.

Pfandbriefe sind aktuell eine interessante Anlagekategorie

Auch Union Investment sieht in Pfandbriefen beziehungsweise Covered Bonds eine interessante Anlagemöglichkeit. „Mit den von Pfandbriefbanken als Refinanzierungsinstrument herausgegebenen, gedeckten verzinslichen Schuldverschreibungen ist es aktuell möglich, eine attraktive Rendite von durchschnittlich 3,2 bis 3,6 Prozent zu vereinnahmen, und das bei einem geringen Risiko. Covered Bonds zeichnen sich nämlich durch eine erstklassige Sicherheit aus, die durch einige strenge Vorgaben erreicht wird. 

Es gab noch nie einen Ausfall

Dazu gehören die staatliche Aufsicht und Regulierung sowie spezielle Pfandbriefgesetze. Hierdurch wird eine zusätzliche Überwachung im Vergleich zu vielen anderen Wertpapieren sichergestellt. Und das zeigt Wirkung: Aus Anlegersicht ist bislang noch kein einziger Pfandbrief in der Geschichte ausgefallen“, heißt es von den Genossen. Als weiteres Argument nennt Union Investment: „Im Falle einer Insolvenz der ausstellenden Bank sind die Vermögenswerte des Deckungspools vom normalen Insolvenzverfahren ausgenommen. Forderungen der Covered Bonds-Investoren werden also vorrangig bedient.“

Ausgewählte Pfandbrief-/Covered-Bond-Fonds

Name ISIN Perf. 1 Jahr Perf. seit 1.1.23 Perf. 5 Jahre kum. Volatilität 5 Jahre
Deka iBoxx EUR Liquid Germany Covered Diversified UCITS ETF DE000ETFL359 -3,06% 1,19% -11,39% 4,46%
Xtrackers II EUR Covered Bond Swap UCITS ETF 1C LU0820950128 -3,55% 1,06% -12,45% 5,45%
Allianz Pfandbrieffonds - P2 - EUR LU1068829677 -2,44% 0,73% -10,82% 3,85%
DWS Covered Bond Fund LD DE0008476532 -2,05% 0,73% -11,12% 3,84%
UniInstitutional Euro Covered Bonds 4-6 years Sustainable DE0009757633 -3,02% 0,70% -10,77% 4,11%
Allianz Pfandbrieffonds - AT- EUR LU0039499404 -2,58% 0,66% -11,55% 3,86%
UniInstitutional European Bonds: Diversified LU1672071542 -2,47% 0,51% -10,25% 3,53%
iMGP European Subordinated Bonds R EUR LU1457568399 -1,65% -0,18% 2,18% 9,12%
Nordea 1 - Danish Covered Bond Fund AI-DKK LU0476538607 1,97% -0,33% -9,01% 4,69%
Nordea 1 - European Covered Bond Opportunities Fund AC-EUR LU1991147940 -0,55% -1,37%

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