Investieren in einer Immobilienwelt im Wandel

Auf der TiAM Investment-Konferenz am Tegernsee analysierten am vergangenen Donnerstag und Freitag Experten die Auswirkungen verschiedener geo- und geldpolitischer Entwicklungen. Sie zeigten Strategien auf und erklärten die dazu passenden Lösungen. TiAM Fundresearch präsentiert die Vorträge und Diskussionsbeiträge der Referenten.

Die Kapitalmärkte seien für Investoren zuletzt zu einem schwierigen Terrain geworden, sagt Claus P. Thomas von BNP Paribas Real Estate IM auf der Investment-Konferenz am Tegernsee. Gerade angesichts negativer Realrenditen seien Immobilien deshalb jetzt eine gute Option, um sich vor Inflation zu schützen. Das zeigten Studien, die belegen, dass seit dem Jahr 2000 Immobilien in jedem Jahr eine positive reale Rendite erzielt hätten. Bei der Auswahl von Immobilien, die dies zuverlässig leisten könnten, sollten sich Anleger auf Standorte konzentrieren, an denen ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage herrsche, erklärt Thomas. Inflation sei für Immobilieneigentümer insofern unproblematisch, als Preissteigerungs-Indizes in der Regel gute Indikatoren für das Mietwachstum in Immobilienportfolios seien.

Ginge es um die Wertsteigerung von Immobilien, spiele der mittlerweile für Regierungen, Aufsichtsbehörden und Mietern selbstverständliche ESG-Fokus den Immobilien-Investoren in die Hände. Denn die Umsetzung von Nachhaltigkeitszielen trage zu Preissteigerungen bei. Die Investition in nachhaltige Gebäude und die Modernisierung von Immobilien, um deren Nachhaltigkeit zu verbessern, würden sich lohnen. Denn die Nachfrage steige hier schneller als das Angebot, so der Fondsmanager des BNP Paribas MacStone. Bei der Betrachtung der Nachhaltigkeits-Faktoren müsse man alle Stationen des Lebenszyklus einer Immobilie betrachten. Die Hälfte des Ressourcenverbrauchs falle in den Bau und den Abriss einer Immobilie.

Lang lebe das Büro

Der Trend zum Homeoffice sei während der Corona-Krise natürlich nicht zu übersehen gewesen. Nach zwei Jahren Pandemie habe man jedoch festgestellt, dass gute ausgestattete Büros nicht überflüssig seien, sagt Claus Thomas. Man könne im Homeoffice arbeiten, diese Arbeitsform würde wohl bleiben. Aber die Arbeit zu Hause werde den Arbeitsplatz im Unternehmen nicht komplett ersetzen, ist Thomas überzeugt. Die nach wie vor beste Kommunikationsplattform sei ein fester Unternehmensstandort, an dem sich Mitarbeiter träfen, um kreativ Projekte voranzutreiben und sich auf buchstäblich kurzem Dienstweg auszutauschen. Zudem würde das Büro ein Unternehmen erlebbar machen. Identität und Firmenkultur könnten nur vor Ort gefühlt und gelebt werden. Das werde oft unterschätzt. Ein weiterer Punkt: Mieter würden zunehmend hochwertige Objekte erwarten, die eine breite Palette an Dienstleistungen bieten und wichtige Umwelt- und Energiestandards erfüllen. Bei Büroimmobilien, bei denen diese Aspekte stärker berücksichtigt würden, seien die Mietrenditen in den vergangenen Jahren stabil geblieben oder sogar gestiegen. Dieser Trend werde sich in Zukunft fortsetzen. Nicht nur ESG-Kriterien, sondern auch neue flexible Arbeitswelten und Platz für Kreativität würden dabei immer wichtiger.

Die Mieter ändern sich – und damit auch die Ansprüche an die Immobilien

Claus Thomas weist in seinem Vortrag darauf hin, dass sich die Mieterstrukturen im ständigen Wandel befänden. So zähle von den zehn weltweit größten Firmen aus dem Jahr 2005 heute nur noch eine einzige zu diesem erlauchten Kreis der Top-Ten. Vor allem Technologiefirmen seien heute die größten Mieter. Die Ansprüche dieser Mieter würden sich zum Teil deutlich von denen der Firmen von damals unterscheiden, die überwiegend in der alten Industriewelt verwurzelt gewesen seien. Ein Wandel sei nicht nur bei Gewerbe-, sondern auch bei Wohnimmobilien zu beobachten, schon allein aus demografischen Gründen. Auf die Bedürfnisse der alternden Bevölkerung müsse die Immobilienwirtschaft reagieren. Ein wichtiger Punkt in diesem Zusammenhang sei der Dialog mit den Mietern, erklärt Claus Thomas auf Nachfrage. „Wir sprechen mit unseren Mietern und beraten sie, wie sie die Immobilien in Bezug auf Ökonomie und Nachhaltigkeit optimal nutzen können“, so Thomas.

Fazit: Den MacStone empfiehlt Claus Thomas als Basisinvestment im Bereich Immobilien. Ein Fonds, der perspektivisch die Megatrends in der Immobilienbranche aufgreife und konsequent in Anlageentscheidungen umsetze.