„Offene Immofonds bleiben stabil“

Steffen Sebastian ist Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der International Real Estate Business School der Universität Regensburg und Forschungsprofessor am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung in Mannheim. Zu seinen Forschungsthemen zählt unter anderem das Design von Investmentfonds

^{Bildquelle: Uni Regensburg}

Herr Prof. Sebastian, welche Folgen hat die Corona-Pandemie für
Offene Immobilienfonds?

Steffen Sebastian: Offene Immobilienfonds sind generell gut aufgestellt, um die Krise zu überstehen. Anleger beurteilen Offene Immobilienfonds als sichere Häfen, die Anbieter sammeln weiterhin Geld ein. Gleichwohl sind Büroimmobilien in den Portfolios vieler Fonds mit über 50 Prozent der Mittel gewichtet. Die größte Rezession der Nachkriegsgeschichte hat jedoch zur Folge, dass viele Unternehmen Expansionspläne überprüfen.

Kann das die Nachfrage nach zusätzlichen Büroflächen drücken?

Ja. Gut möglich, dass im Zuge der Krise auch die Einnahmen geringer ausfallen, weil die Unternehmen um Mietstundung bitten. Das hätte dann Renditeeinbußen zur Folge. Diese dürften jedoch nicht dramatisch ausfallen. Die Gesellschaften können geringere Mieteinnahmen verkraften.

Drohen auch Verluste?

Ja, auch Offene Immofonds können mal ein Jahr mit einem geringen Minus abschließen. Das sind die Anleger zwar nicht gewohnt, sie werden jedoch nicht gleich in Panik verfallen. Zudem müssen ja Kündigungsfristen eingehalten werden. Schieflagen wie im Zuge der Finanzkrise oder Fondsschließungen drohen nicht. Die Reformen, die seinerzeit getroffen wurden, wirken. Die Fonds verfügen über ausreichend Liquidität.

Die Bundesrepublik ist von Corona weniger betroffen als andere Länder . Ist es daher ratsam, in einen auf Deutschland fokussierten Immobilienfonds zu investieren?

Offene Immofonds, die sich auf Deutschland konzentrieren, dürften nur einen
vorübergehenden Vorteil aufweisen. Auf längere Sicht reduzieren geografisch diversifizierte Offene Immobilienfonds das Risiko. Zudem haben ja viele Länder konjunkturstützende Maßnahmen ergriffen. Bei wieder steigendem Wirtschaftswachstum sollte in den nächsten zwei Jahren das Vorkrisenniveau wieder erreicht sein und sich die Nachfrage nach Büroflächen in Europa stabilisiert haben beziehungsweise wieder steigen.

Halten sich die Offenen Immobilienfonds wegen der Krise mit Neukäufen zurück?

Nein, es gab nur ein kurzes Stottern. Sofern die Gesellschaften Opportunitäten erkennen, nutzen sie diese auch. Die Zinsen bleiben weiterhin niedrig. Zudem wissen wir ja im Vergleich zu Beginn dieses Jahres mittlerweile viel besser mit Corona umzugehen. Die Wirtschaft wird wachsen, auch wenn die Infiziertenzahlen wieder steigen. Das motiviert die Gesellschaften zum Investieren. Zudem verfügen sie weiterhin über viel Geld, das nach Anlagemöglichkeiten sucht. Dass der Büromarkt einbricht, ist daher unwahrscheinlich. Immer mehr Unternehmen schicken jedoch ihre Mitarbeiter ins Homeoffice.

Eine weitere Belastung für die Fonds?

Nicht zwingend. Trotz der Zunahme von Heimarbeit kann es sein, dass die Unternehmen mehr Fläche benötigen. Ansonsten können sie die Abstands- und Hygieneregeln nicht einhalten.

Wird der Trend zur Heimarbeit anhalten, auch wenn die Pandemie eingedämmt ist?

Ich denke nicht, dass dauerhaft Arbeitsplätze ins Homeoffice ausgelagert werden. Einfache Sacharbeit lässt sich sicherlich von zu Hause aus erledigen. Der Erfolg eines Unternehmens hängt jedoch auch von seiner Kultur, vom Teamgeist und persönlichen Kontakten ab. Um diese Qualitäten zu fördern, ist Präsenz erforderlich. Auch lässt sich die Abstimmung besser im direkten Austausch als über den Bildschirm organisieren.

Die Arbeitswelt wird nicht zu 100 Prozent digital?

Vorstellbar ist, dass ein oder zwei Tage pro Woche im Homeoffice gearbeitet wird, sonst im Unternehmen. Es wird daher weiter Bedarf an Büroräumen geben. Wenn die durchschnittliche Anwesenheit aber deutlich zurückgeht, kann dies Auswirkungen auf die Nachfrage haben. Für wichtiger halte ich aber die Konjunkturentwicklung.

Die Auslastungsraten von Hotels sind infolge von Corona stark zurückgegangen. Hat dies auch negative Folgen für Offene Immobilienfonds?

Nein. Business-Hotelimmobilien sind oft nur eine Beimischung. Es mag in Einzelfällen zu Ausfällen kommen. Doch in der Regel achten die Fonds auf die finanzielle Solidität der Pächter. Zudem wird es auch künftig Geschäftsreisen geben, wenn auch nicht auf dem Vorkrisenniveau.

Sind Offene Immofonds im Vergleich zu Fonds, die in Aktien von Immobilienunternehmen investieren, weniger riskant?

Wertschwankungen bei Offenen Immobilienfonds sind im Wesentlichen Folge der Gutachterurteile der Sachverständigen. Bei Immobilienaktien und entsprechenden Fonds gibt es Schwankungen, weil Anleger kaufen und verkaufen. Diese fallen zwischenzeitlich höher aus. Doch sie sind nur scheinbar riskanter. Über einen längeren Zeitraum fallen die Renditen in beiden Anlageformen ähnlich aus.

Wie hoch sollte der Anteil an Immobilieninvestments im Portfolio sein?

Je jünger ein Anleger ist, desto mehr sollte er natürlich in Aktien investieren. Bei älteren konservativen Investoren scheint mir ein Anteil von bis zu 20 Prozent in Immobilienfonds gerechtfertigt. Dabei sollte man idealerweise über mehrere Fondsgesellschaften diversifizieren.