Wie die Energiekrise auf den Immobilienmarkt wirkt

Walter Seul von Swiss Life Asset Managers gibt seinen Zuhörern auf der TiAM Investment-Konferenz am Alpsee einen Einblick in die Einschätzungen des Swisslife-Researchs: Die Inflation erweise sich demnach zäher als erwartet und werde sich langfristig wohl bei etwa 2,4 Prozent einpendeln. Die Kernfrage, die sich Immobilieninvestoren nun stelle, sei: Wird mein Besitz durch die Inflation entwertet? Antwort: Es komme darauf an, wie die Manager von Immobilienfonds mit dem Thema umgingen.

Einen positiven Faktor benennt Seul vorab: Trotz des Renditeanstiegs bei Staatsanleihen bleibe der Spread zu Immobilien positiv und Anlagen in Immobilien attraktiv. Eine möglicherweise weiter steigende Inflation stelle dabei kein hohes Risiko für den Immobilienfonds Swiss Life Living + Working dar. Denn dessen Portfolio sei durch indexierte Mietverträge im Bereich der Büroimmobilien weitgehend gegen die Folgen eines Inflationsanstiegs abgesichert.

Bei Wohnimmobilien sehe es ein wenig anders aus. Da hingen Investoren der Inflationsentwicklung hinterher. Bei einem Immobilienportfolio komme es also darauf an, wieviel Prozent des Portfolios auf indexierte Mietverträge entfallen. Oder über andere Mietanpassungsklauseln verfügen. Hier sei der Swiss Life Living + Working gut aufgestellt. Der Fonds verfüge über rund 88 Prozent indexierte Mietverträge. Beim Rest seien teilweise Staffeln und ähnliche Instrumente vorhanden. Dies führe dazu, dass die Vertragsstruktur die Inflation auffange und der Wert des Portfolios insgesamt steige. Der Liegenschaftszins, die Bewertung für die Immobilie in der Zukunft, steige. Das bedeute in der Regel steigende Anteilswerte im Kundendepot. Im Moment reagiere dieser Faktor allerdings noch nicht auf die Entwicklung.

Es gebe natürlich Nachteile der Inflation und der steigenden Zinsen: Die Fremdkapitalzinsen stiegen, und damit steige auch der Marktdruck. Das wirke sich erfahrungsgemäß negativ auf die Marktwerte der Immobilien aus. Dieser Effekt sei derzeit aber noch nicht zu sehen. „Die Preise sinken nicht“, so Seul. Das könne sich unter den gegebenen Verhältnissen ändern, aber sobald sich ein stabiler Zinssatz etabliere, würde sich auch der Markt wieder normalisieren. In diesem Zusammenhang erklärt Walter Seul auch die Problematik des sogenannten „Overrent“: Man könne zwar eine Indexmiete vereinbaren, um Inflationseffekte abzufangen. Wenn die Indexmiete den Marktmietzins aber übersteige, könne es vermehrt zu Kündigungen durch die Mieter kommen. Im Portfolio des Swiss Life Living + Working werde der Overrent-Anteil aufgrund dieses Risikos entweder kapitalisiert oder proaktiv gelöst. So fanden beispielsweise dort, wo Indexhürden übersprungen wurden, Mietanpassungen nur dort statt, wo es sich machen ließ und die gewerblichen Mieter die Anpassungen über eigene Produktpreis-Anpassungen an die Endkunden weitergeben konnten.

Die Auswirkungen der gestiegenen Energiekosten auf den Immobilienmarkt

Seul beleuchtet auch die Entwicklungen am Energiemarkt und deren Auswirkungen auf Immobilien. Seine Analyse: Europas Energieversorgung stamme nur zu 25 Prozent aus Gas. Der Hauptteil davon kam bisher aus Russland. Das sei zwar ein Faktor. Aber Europas Schicksal hänge nicht allein am Gas. „Noch im Frühjahr lag der Anteil des aus Russland importierten Gasvolumens bei 30 Prozent. Im Sommer hat sich Russlands Anteil an der europäischen Gasversorgung auf zwölf Prozent reduziert. Und es ist sehr gut möglich, dass Russland bald gar kein Gas mehr nach Europa liefern wird“, sagt Walter Seul. Derzeit seien die Gasspeicher fast voll. Man müsse nun sehen, wie es weitergeht. In Deutschland gelte die sogenannte Alarmstufe bei der Gasversorgung. Diese Alarmstufe sehe keine staatlichen Eingriffe in den Gasmarkt vor. Komme im Fall einer Unterversorgung mit Gas die Notfallstufe, folge die Bundesnetzagentur einer festgeschriebenen Agenda, um das Gas zu verteilen und manche Bereiche von der Versorgung zu trennen. Für den Immobilienfonds Living + Working sei dies ein eng begrenztes Problem: Nur elf Prozent der deutschen Objekte im Fonds würden mit Erdgas heizen. Zudem unterliege die „Living“-Quote, die rund 35 Prozent des Portfolios ausmache, mit den Nutzungsarten Wohnen und Gesundheit in der Notfallstufe, also der Unterversorgung Deutschlands mit Gas, besonderem Schutz. Es gebe zudem keine industrielle Nutzung im Portfolio, die in der Notfallstufe vorrangig abgekoppelt würde.

Wie das Fondsmanagement flexibel auf Marktänderungen reagiert

Seul nennt offen einen weiteren Aspekt des angespannten Energiemarkts: Es bestehe angesichts der gestiegenen Energiekosten grundsätzlich das Risiko, dass eine Kombination aus indexbedingten Mieterhöhungen und drastisch steigenden Mietnebenkosten kurz- bis mittelfristig zu Zahlungsausfällen in Immobilienfonds führen könnten. Dieses Risiko könne man durch gesetzliche Zahlungsmoratorien und/oder privatrechtliche Stundungsvereinbarungen reduzieren. Das habe Auswirkungen auf die Liquidität des Fonds, aber nicht auf die BVI-Rendite. „Wir haben in einer Szenario-Analyse ausgerechnet, was passiert, wenn der Fonds zehn Prozent an Zahlungsausfällen hinnehmen müsste. Das Ergebnis: Der Fonds könnte immer noch mit positiven Nettomittelzuflüssen rechnen“, so Seul. Das Fondsmanagement kann bei seinen Prognosen auf eigene Erfahrungen zurückgreifen. „Wir haben während der Corona-Krise zum Beispiel Mietausfälle akzeptiert, dafür aber die Mietverträge verlängert. Das ist ein Beispiel, wie man damit umgehen kann. Andere Mietausfälle wurden später nachgeholt. Unterm Strich haben sich Mietausfälle nicht auf die Performance des Fonds ausgewirkt. Denn auch Forderungen, die nicht erfüllt würden, stehen immer noch in den Büchern. Und es besteht immer noch die reelle Chance, dass ausstehende Beträge noch bezahlt werden“, erklärt Seul. Hilfreich sei insbesondere die starke Diversifizierung des Fonds in langfristig zukunftsträchtige Bereiche. Dazu gehöre auch, auf Nachhaltigkeit zu achten.

Die regionale Allokation wird europäischer werden

Die regionale und sektorale Diversifikation sorge für Stabilität, so Seul. Das sei gerade jetzt ein wichtiger Faktor, der für den Fonds spreche. Aktuell sei der Fonds zwar noch zu 56 Prozent in Deutschland investiert. Dieser Schwerpunkt würde allerdings in den kommenden Monaten und Jahren sukzessive verschoben, so Seul. Andere Märkte, wie zum Beispiel Finnland oder auch Norditalien und Spanien seien derzeit im Fokus des Researchs, um passende Liegenschaften zu finden. Der Performance-Ausblick bleibe positiv: Rund 2,4 Prozent per annum seien auch weiterhin darstellbar.