Warum offene Immobilienfonds boomen

Sparbücher werden kaum noch verzinst. Im Gegenteil: Immer mehr Banken und Sparkassen gehen dazu über, Negativzinsen auf Guthaben zu berechnen. Wohin also mit dem Geld? Aktien sind zwar die langfristig attraktivste Anlageklasse. Doch wer sein Vermögen ordentlich diversifizieren will, braucht weitere Alternativen. Normalerweise bieten sich dafür Anleihen an – am besten Staatsanleihen von Emittenten mit ausgezeichneter Bonität. Doch Papiere, die positive Renditen bieten, gibt es in diesem Bereich kaum noch. Bundesanleihen rentieren mittlerweile unabhängig von der Laufzeit negativ. Und so haben Investoren gerade eine Anlageklasse wiederentdeckt, die vor ein paar Jahren schon totgesagt war: Offene Immobilienpublikumsfonds verzeichnen in diesem Jahr Rekordzuflüsse. Der Grund dafür liegt auf der Hand: Die hohen Netto-Mittelzuflüsse sind letztlich auf die große Renditedifferenz zu deutschen Staatsanleihen zurückzuführen. Mit 3,8 Prozentpunkten bewegt sie sich auf Rekord-Niveau.

Ausgerechnet hat dies die die Ratingagentur Scope, die die durchschnittliche Rendite von 14 offenen Immobilienpublikumsfonds mit der Performance deutscher Staatsanleihen über die vergangenen 15 Jahre verglichen hat. Auffällig: Die Renditedifferenz ist der Untersuchung zufolge seit 2013 stetig angestiegen. Die Gründe: Zum einen sind die Renditen deutscher Staatsanleihen fortlaufend gesunken und rentieren seit 2015 sogar im negativen Bereich. Zum anderen haben sich die Renditen der offenen Immobilienfonds – vor allem getrieben durch Wertzuwächse der Bestandsimmobilien – sukzessive erhöht.

Steigende Mittelzuflüsse dank höherer Renditedifferenz

Eine weitere Auffälligkeit: Es besteht eine hohe Korrelation zwischen der Renditedifferenz zur Staatsanleihe und den jährlich zufließenden Mitteln. Damit liegt die Vermutung nahe, dass die Überrendite der offenen Immobilienfonds vielleicht zwar nicht die einzige, aber offensichtlich eine gewichtige Determinante für die Höhe der Mittelzuflüsse ist. Ein weiteres Indiz dafür ist, dass die zugeflossenen Mittel in den vergangenen Jahren noch höher ausgefallen wären, wenn nicht zahlreiche Fonds die Annahme von Anlegergeldern reglementiert oder ganz ausgesetzt hätten.

Ausblick: Renditedifferenz stabil bis leicht rückläufig

Aus Sicht von Scope ist kurzfristig nicht von einem steigenden Zinsniveau auszugehen. Deshalb werden die Renditen deutscher Staatsanleihen aller Voraussicht nach weiter im negativen Bereich verharren. Auch das Renditeniveau offener Immobilienfonds werde sich nicht sprunghaft verändern, so Scope. Die Ratingagentur erwartet mittelfristig stabile bis leicht rückläufige Renditen für offene Immobilienfonds. Die Gründe dafür: Das Potenzial durch Wertzuschreibungen für Bestandsobjekte sei nahezu ausgeschöpft. Hinzu komme, dass neu angekaufte Objekte zu hohen Preisen und damit auf einem vergleichsweise niedrigen Renditeniveau angekauft würden.

Renditestarke Immobilienfonds 

Wer in den vergangenen Jahren in offene Immobilienfonds investiert hat, konnte sich über die damit erwirtschaftete Rendite nicht beschweren. Das wird am Beispiel von Fonds deutlich, die in deutsche und/oder europäische Immobilien investieren (siehe Tabelle, sortiert nach 5Jahres-Rendite).

Stand: 19.11.2019, Quelle: FVBS professional

Fazit: Im Vergleich zu Staatsanleihen sind offene Immobilienfonds zweifellos immer noch attraktiv. Was Anleger trotzdem beachten sollten: Auch Immobilienfonds reagieren empfindlich auf Zinsänderungen. Immobilienfonds eignen sich deshalb immer gut als Beimischung geeignet, sind aber nicht alternativlos.