Paukenschlag: Auch Swiss Life muss Rücknahme von Immobilienfonds aussetzen

Die Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft hat die Rücknahme und Ausgabe von Anteilen des offenen Immobilienfonds Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working zum 20. Oktober 2026 um 12 Uhr ausgesetzt. Als Grund nennt die Gesellschaft unzureichende liquide Mittel, um sowohl Rückgabewünsche zu bedienen als auch die laufende Bewirtschaftung des Immobilienportfolios sicherzustellen. Hintergrund sind steigende Rückgabewünsche der Anleger und ein schwieriges Marktumfeld für Immobilienverkäufe. 

Seit Herbst 2025 hätten die Rückgabewünsche kontinuierlich zugenommen, erklärt Swiss Life. Zwar erzielte der Fonds Ende 2025 eine positive BVI-Jahresrendite von 1,1 Prozent. Die Liquiditätssituation habe sich dadurch jedoch nicht ausreichend entspannt. 

Immobilienverkäufe nur mit Abschlägen möglich 

Als wesentliche Belastungsfaktoren nennt Swiss Life die Zinswende von 2022 und die erneute Verschärfung der Lage an den Zinsmärkten im Zuge der Eskalation des Nahostkonflikts 2026. Auf den Immobilienmärkten träfen eine schwache Nachfrage und ein hohes Verkaufsangebot aufeinander. Transaktionen dauerten länger, während Verkäufer häufig deutliche Preisabschläge hinnehmen müssten. Seit 2024 hat Swiss Life nach eigenen Angaben bereits sechs Immobilien aus dem Fondsportfolio verkauft. Die Objekte aus den Bereichen Einzelhandel, Büro und Wohnen hatten ein Gesamtvolumen von rund 220 Millionen Euro. Bis zur Aussetzung der Rücknahme wurden Rückgaben in Höhe von rund 300 Millionen Euro aus der Fondsliquidität bedient. Weitere Immobilien sind für Verkäufe identifiziert worden, um zusätzliche Mittel zu beschaffen.

Rücknahme kann bis zu drei Jahre ausgesetzt bleiben 

Für Anleger bedeutet die Maßnahme, dass Rückgabewünsche, deren zwölfmonatige Rückgabefrist zum Zeitpunkt der Aussetzung noch nicht abgelaufen war, erst nach einer möglichen Wiederaufnahme der Rücknahme ausgeführt werden können. Maßgeblich ist dann der Rücknahmepreis zum tatsächlichen Rücknahmezeitpunkt. Neue Anteile können während der Aussetzung ebenfalls nicht gezeichnet werden. 

Wie lange die Rücknahme ausgesetzt bleibt, ist laut Swiss Life derzeit nicht absehbar. Gesetzlich ist eine Aussetzung von bis zu 36 Monaten möglich. Reichen die liquiden Mittel nach zwölf beziehungsweise 24 Monaten weiterhin nicht aus, müssen weitere Vermögensgegenstände verkauft werden. Dabei dürfen die Verkaufserlöse unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen den Verkehrswert um bis zu zehn beziehungsweise 20 Prozent unterschreiten. Reichen die Mittel auch nach 36 Monaten nicht aus, muss der Fonds abgewickelt und der Liquidationserlös an die Anleger verteilt werden. 

Börsenabschlag liegt bei über 50 Prozent

Anleger, die den Verkauf über die Börse erwägen, müssen massive Abschläge zum aktuellen NAV der KVG hinnehmen. Derzeit liegt der Börsenkurs mehr als 50 Prozent unter dem KVG-Preis. 

Fonds hält 37 Immobilien 

Zum 30. September 2026 umfasste das Portfolio 37 Immobilien mit einem Nettofondsvermögen von rund 762 Millionen Euro. Der Fonds investiert ausschließlich in Europa und deckt die Nutzungsarten Wohnen und Gesundheit sowie Büro und Nahversorgungszentren ab. Die Vermietungsquote lag bei 92,7 Prozent. Die laufende Bewirtschaftung der Immobilien, einschließlich Instandhaltung und Neuvermietung, sei aus heutiger Sicht weiterhin gewährleistet, betont Swiss Life. Auch während der Aussetzungsphase soll der Fonds weiterhin die Hälfte seiner ordentlichen Erträge ausschütten. (jk)