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Immobilienfonds: Runter mit den Mieten

Corona und Onlineshopping setzen den Einzelhandel unter Druck. Die Lage fordert die Fondsanbieter heraus

25.11.2021 | 10:15 Uhr von «Christoph Platt»

Auch die sonst so beständige Immobilienwelt spürt die Auswirkungen der Pandemie. So sind die Mieten im deutschen Einzelhandel binnen eines Jahres teils deutlich gefallen. Das geht aus dem aktuellen Gewerbepreisspiegel des Immobilienverbands IVD hervor. Zum Segment Einzelhandel zählen etwa Shoppingcenter, Lebensmittelgeschäfte, Baumärkte oder Läden in Einkaufsstraßen.

Besonders stark gingen die Mieten in Metropolen und Großstädten zurück. Am heftigsten war die Entwicklung in München und Stuttgart, wo die Einzelhandelsmieten im ersten Halbjahr 2021 im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich um 27 beziehungsweise um 19 Prozent nachgaben. „Je höher die Mietpreise zuvor waren, desto stärker sind sie zurückgegangen“, so der IVD.

Diese Entwicklung belastet die Portfolios von Offenen Immobilienfonds, die in Einzelhandelsobjekte investiert sind. Weil die Einnahmen geringer ausfallen, kann weniger Geld an die Anleger ausgeschüttet werden. Zudem sind die Mieterträge Grundlage der Schätzungen der Gutachter, die den Wert der Immobilien berechnen.

Die Wertentwicklung der Immobilienfonds wird dadurch gebremst. Für 2021 erwarten die Analysten der Ratingagentur Scope eine Durchschnittsrendite von rund 1,5 Prozent. Im Vorjahr hatte der Zuwachs der von Scope untersuchten Fonds im Mittel noch bei 2,1 Prozent gelegen, 2019 bei 3,2 Prozent.

Die vier großen Anbieter, die mit ihren milliardenschweren Produkten die Immobilienfonds-Branche dominieren, geben sich angesichts der IVD-Zahlen allerdings gelassen. Sie verweisen auf die breite Streuung ihrer Portfolios. „Ein gut aufgestellter Fonds bietet in schwierigen Phasen wie diesen den Vorteil eines diversifizierten Portfolios. Kommt es zu Herausforderungen in einzelnen Immobilien oder auch Regionen, kann dies in der Regel durch andere Objekte im Portfolio ausgeglichen werden“, sagt Volker Noack von Union Investment Real Estate.

Auch die Sorgen vor weiteren Mietrückgängen sind gering. „Wenn es nicht zu erneuten Lockdowns im Einzelhandel kommt, gehen wir von keinen weiteren nennenswerten Belastungen durch die Einzelhandelsmieten in unseren Fonds aus“, heißt es bei Deka Immobilien. Die DWS attestiert zwar derzeit eine schwierige Lage auf den Märkten für Einzelhandels­immobilien, sieht aber „Potenzial für eine Rückkehr zu Wachstum für Einzelhandelszentren, die gut positioniert sind, eine attraktive Mieterauswahl haben und eine hohe Aufenthaltsqualität bieten“.

Mario Schüttauf, Fondsmanager des hausInvest, betont, wie wichtig eine Differenzierung sei. „Objekte, die schon vor der Pandemie schlecht waren, sind massiv davon betroffen. Gut laufende Einzelhandelsimmobilien bereiten dagegen nur wenig Probleme“, sagt er. Schüttauf rechnet damit, dass die Konzentration auf gute Lagen zunehmen wird.

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