Verbraucherschützer: Banken berechnen überhöhte Vorfälligkeitsentschädigungen

Für den Verkauf einer Immobilie gibt es viele Gründe, private wie berufliche. Wer auf sein Haus noch eine Finanzierung laufen hat, kann diese beim Verkauf zwar vorzeitig ablösen, dürfte dabei aber derzeit eine böse Überraschung erleben: Die Bank darf grundsätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen, und die kann es in sich haben. Grund ist das immer weiter gesunkene Zinsniveau: Wenn die Bank das nach dem Hausverkauf vorzeitig zurückgezahlte Geld erneut ausleiht, muss sie das zu einem niedrigeren Zins tun – sie verdient also weniger, als wenn der Kredit regulär über die vereinbarte Laufzeit zurückgezahlt worden wäre.

Drei Viertel der Vorfälligkeitsentschädigungen sind überhöht

Laut etablierter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist eine solche Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich zulässig, solange die Banken bestimmte Berechnungsmodelle anwenden. Faktisch sind die geforderten Entschädigungen allerdings in drei Viertel der Fälle überhöht, zeigt eine aktuelle Untersuchung des Marktwächter-Teams der Verbraucherzentrale Bremen. In den untersuchten Fällen hatten die Anbieter die Vorfälligkeitsentschädigung zwar nach der vom BGH anerkannten „Aktiv-Passiv-Methode“ berechnet. Dennoch kamen die Marktwächter in 77 Prozent der Fälle auf eine niedrigere Entschädigung als vom jeweiligen Anbieter gefordert. Im Durchschnitt lag die Entschädigung um fünf Prozent unter der des Anbieters. „Ein Großteil dieser Abweichungen ist darauf zurückzuführen, dass die pauschalen Abzüge der Anbieter für entfallende Risiko- und Verwaltungskosten nach unserer Meinung zu niedrig angesetzt sind“, sagt Philipp Rehberg, Teamleiter Immobilienfinanzierung beim Marktwächter Finanzen der Verbraucherzentrale Bremen. Und dieser Hebel kann zu beträchtlichen Mehrzahlungen führen, geht es doch bei Immobilienfinanzierungen regelmäßig um hohe Beträge. Im Durchschnitt forderten die Anbieter zehn Prozent der noch offenen Restschuld zusätzlich von den Verbrauchern, wenn sie ihre Immobilienfinanzierung vor Ende der Zinsbindung zurückzahlen wollten.

Nicht alle Banken setzen Vorgaben des BGH um

Zudem kritisieren die Marktwächter, dass viele Anbieter nicht sämtliche Vorgaben des BGH zur Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen umsetzen. So müssen Banken laut einem Urteil aus dem Jahr 2016 vertragliche Sondertilgungsrechte schadensmindernd berücksichtigen – schließlich hätte der Kreditnehmer Geld in Höhe solcher Tilgungsrechte auch ohne Strafzahlungen vorzeitig zurückzahlen können. Das Urteil werde aber nicht von allen Anbietern umgesetzt: „In mindestens acht Prozent der untersuchten Fälle wurden die vertraglichen Sondertilgungsrechte nicht berücksichtigt oder die laufende Tilgung zu niedrig angesetzt“, sagt Rehberg. „Dies ist angesichts der eindeutigen Rechtsprechung nicht nachvollziehbar.“