Keine Angst vorm Mietendeckel

Die Zinsen aufs Baugeld sind historisch niedrig und Wohnraum weiterhin knapp – eigentlich könnte die Lage für Wohnungsunternehmen kaum besser sein. Dennoch ist von Euphorie in der Branche wenig zu spüren: Immobilienaktien gehörten in diesem Jahr zu den großen Verlierern, allein die Deutsche Wohnen kommt auf ein Minus von 14,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Treiber des Kursrutsches ist die jüngste Politisierung des Wohnungsthemas. Vor allem in Berlin ist die Lage extrem. Dort will der Senat einen landesweiten Mietendeckel einführen, der nach einem ersten Entwurf der Linkspartei die Miete auf maximal sechs Euro pro Quadratmeter begrenzen soll – unabhängig von der Lage.

Branchenvertreter bezeichnen den Gesetzesentwurf als bizarr, realitätsfern und warnen vor katastrophalen Folgen für den Immobilienstandort Deutschland. „Jeden Tag ereilen uns neue Horror-Meldungen aus Berlin. Das schadet der Außenwirkung 

Berlins, den Mietern und vergrätzt Wohnungsbauwillige“, sagt Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien-Ausschusses (ZIA). Ein Mietendeckel, sollte er kommen, signalisiere Stillstand und „einen Wechsel im politischen und wirtschaftlichen System der Bundesrepublik“. Inländische wie internationale Investoren würden sich aus dem Berliner Markt zurückziehen – mit gravierenden Folgen für den Wirtschaftsstandort. „Mit einer Regulierung, die stranguliert, vernichtet der Senat Vertrauen und den Tatendrang der Menschen, die hierher kommen, um Neues zu schaffen“, sagt Mattner.

Finanzprofis beobachten die Entwicklungen in Berlin mit gemischten Gefühlen. „Angesichts stetig steigender Mieten in den Ballungsräumen ist es verständlich, dass Politiker radikaler vorgehen und Mieten stärker regulieren oder ganz einfrieren wollen“, sagt Hagen Ernst, stellvertretender Leiter des Bereichs Research und Portfoliomanagement bei DJE Kapital. Derartige Eingriffe seien jedoch riskant. „In Berlin ist die Investorenunsicherheit mittlerweile so groß, dass der Transaktionsmarkt nach Bekanntwerden des Mietendeckels komplett zusammengebrochen ist. Es ist zu befürchten, dass sich die ohnehin schon nicht ausreichende Neubautätigkeit deutlich reduziert.“

B-Städte als Alternative

Für Immobilienanleger dagegen bietet die Diskussion um Mietendeckel und Co interessante Einstiegsmöglichkeiten. Vor allem Wohngesellschaften mit Schwerpunkt Berlin notieren derzeit stark unter ihrem Vermögenswert, beobachtet der Anlageprofi. „Der Markt hat bereits eine Preiskorrektur um 20 Prozent vorweggekommen“, sagt Ernst. Bis zum Beginn der Diskussion um die Deckelung sind die Immobilienpreise aber sogar weiter angestiegen. Angesichts der Wohnungsknappheit und den extrem niedrigen Zinsen sei darum keinesfalls sicher, ob eine derartige Preiskorrektur wie sie die Kapitalmärkte aktuell erwarten wirklich kommt.

Wer das Risiko scheut, kann sich auf Unternehmen mit Fokus auf sogenannte B-Städte konzentrieren. Abseits der Metropolen ist das regulatorische Risiko gering, zudem weisen Immobilien in derartigen Standorten immer noch eine relativ hohe Rendite auf. Dadurch könnten viele Wohnungskonzerne eine Dividendenrendite von drei bis vier Prozent ausschütten, sagt Ernst.