Immobilien bleiben ein guter Diversifikator

Mitte Oktober 2023 lagen die Renditen für US-Staatsanleihen mit zehnjähriger Laufzeit erstmals wieder über fünf Prozent. Für ihre deutschen Pendants ging es zeitweise Richtung drei Prozent. Auch auf Tages- und Festgeldkonten werden zumindest nominal wieder spürbar positive Zinsen bezahlt. Angesichts dieser verlockenden Zinsen fragen sich viele Investoren, seien es Institutionelle oder Privatanleger, vermutlich gerade: Warum soll ich eigentlich jetzt noch in Immobilien investieren?

Viele finden auf diese Kernfrage offenbar keine überzeugende Antwort mehr. Das zeigt sich sehr deutlich an den Mittelabflüssen bei den Offenen Immobilienfonds und an der Transaktionsstarre auf dem Immobilieninvestmentmarkt. An der Börse gehören Immobilienaktien zu den größten Verlierern. Nach einer rekordverdächtig langen Hausse, die maßgeblich auch den Niedrigzinsen zu verdanken war, gerät die Assetklasse Immobilien nun in die Defensive. Doch es gibt auch Argumente, die weiterhin für eine langfristige Allokation in Immobilien sprechen.

Georg Reul, Geschäftsführer beim Hamburger Investmentmanager Paribus, kann dem direkten Vergleich von Immobilien mit liquiden Assetklassen wie Aktien oder Anleihen grundsätzlich wenig ab­gewinnen: „Immobilien sind nicht einfach ein Derivat der Kapitalmärkte, sondern eine Assetklasse für sich“, sagt Reul. Anders als bei einem passiven Investment in Wertpapiere gebe es bei Immobilien diverse Einflussmöglichkeiten auf die Bewertung durch ein aktives Asset-Management, beispielsweise energetische Sanierungen, wie er hervorhebt.

Anleger seien nicht einzig und allein vom Puls der Märkte abhängig, sondern könnten aktiv eingreifen und gestalten. „Man ist bei Immobilien nicht dazu verdammt, den Marktentwicklungen untätig zuzuschauen wie bei einem Schiff ohne Ruder, das auf den Wellen tanzt“, versichert Reul. Natürlich spiele das Markt­umfeld eine Rolle, es sei aber nur ein Faktor von vielen.

Hohes Diversifikationspotenzial

Thomas Kotyrba, Research-Chef bei BNP Paribas REIM, dem Immobilien-Asset-Management-Arm der französischen Großbank, nennt mehrere Faktoren, die weiterhin für Immobilien sprechen: „Immobilien weisen nach wie vor ein geringes Risikoprofil und einen vergleichsweise stabilen Cashflow auf. Die Assetklasse ist etabliert und im Vergleich zu anderen Sachwert­anlagen auch relativ liquide.“ Vor allem aber eigneten sich Immobilien sehr gut zur Diversifikation eines Multi-Asset-Portfolios, „weil die Korrelationen mit anderen Anlagemöglichkeiten sehr gering oder sogar negativ sind“.

Als Beleg hat sein Haus die Korrelationen zwischen unterschiedlichen Fonds­typen errechnet, von diversen Aktien- und Anleihestrategien über Mischfonds bis zu Offenen Immobilienfonds. Ergebnis: Bei mittelfristigem Anlagehorizont korreliert die Immobilie gar nicht oder nur sehr gering mit den anderen Fondsprodukten. Bei langfristiger Perspektive ist die Korrelation sogar leicht negativ.

Immobilien als Inflationshedge

„Immobilien eignen sich auch als Hedging­instrument gegen eine gestiegene Infla­tion“, führt Kotyrba weiter aus. In den meisten europäischen Büroimmobilienmärkten beispielsweise seien Indexmieten weitverbreitet. „Mit steigender Inflation steigen dann auch die Mieterträge. Das kommt dann nicht nur dem Cashflow zugute, sondern folglich auch der Bewertung der Immobilie.“

Zu diesen harten Fakten kämen aber auch weiche Faktoren, die Immobilien zu einer außergewöhnlichen Assetklasse machen: „Langfristige Megatrends wie die Digitalisierung, der Trend zu Nachhaltigkeit oder die demografische Entwicklung bringen ganz eigene Implikationen für die Immobilienwirtschaft mit sich“, zählt Kotyrba auf. Immobilieninvestoren könnten Verantwortung für die nachhaltige Entwicklung eines Stadtquartiers übernehmen – für die Bewohner beziehungsweise Nutzer ihrer Immobilie sowie für deren ökologischen Fußabdruck.

„Daraus kann ein aktives und ganzheitliches Asset-Management wiederum positive Impulse ziehen, indem für die Mieter maßgeschneiderte Angebote geschaffen, Energieverbräuche gesenkt, Mietpotenziale gehoben und Leerstände abgebaut werden“, sagt Kotyrba.

Nischenbeispiel Life-Science

Ein weiterer Vorteil sei, dass die Assetklasse Immobilien sehr heterogen ist, erklärt Jan Plückhahn, Head of Real Estate in der Geschäftsführung von Swiss Life Asset Managers Deutschland und Vorstand bei der BEOS AG. Investoren könnten deshalb innerhalb der Anlageklasse breit diversifizieren – und dabei von sehr unterschiedlichen Geschäftsmodellen und Renditepotenzialen profitieren, die zudem stetig im Wandel seien.

Plückhahn liefert dafür auch gleich ein anschauliches Beispiel: Life-Science. Dabei handelt es sich um eine spezialisierte Immobiliennutzungsart, die Büro- mit Laborflächen kombiniert. Dieses Nischenprodukt ist vergleichsweise selten zu finden und bei forschenden Unternehmen entsprechend begehrt. „Auch wenn diese Sub-Assetklasse sich noch in einem frühen Stadium befindet, so sind die Wachstumsperspektiven attraktiv“, sagt Plückhahn.

„Aufgrund der hohen Wachstumsraten im Bereich Life-Science, getragen von den Fundamentaldaten und den globalen Entwicklungen, kann man hier von attraktiven Mietentwicklungen ausgehen. Zumal Labortätigkeiten, anders als klassische Büro­nutzungen, auch nicht von zu Hause aus durchzuführen sind.“

Und er sieht noch eine weitere Besonderheit: Die Mieter nähmen in der Regel spezifische Investitionen in die technische Ausstattung vor und hätten deshalb Interesse an langfristigen Nutzungs- und Mietverträgen. Zudem legten die Unternehmen Wert auf „Konzentration und syn­ergetische Clusterung“ bei ihrer Ansiedlung, um zum Beispiel hoch qualifizierte Arbeitskräfte anzuziehen. Deshalb gebe es weniger Fluktuation und mehr Stabilität bei einer etwaigen Nachvermietung.

Chancenreich, aber kein Selbstläufer

Immobilien, so die einhellige Meinung der Experten Reul, Kotyrba und Plückhahn, bieten demnach weiterhin Chancen und Vorteile für Investoren, auch wenn die Konkurrenz durch die Renditeanstiege in anderen Assetklassen gewachsen sein mag. Freilich wurden auch die Immobilienmärkte längst von einem Renditeanstieg erfasst, der lediglich langsamer ausfällt als in den liquiden Assetklassen. Es bleibt abzuwarten, ob und wann sich die früheren Renditeniveaus wieder einstellen.

Klar wird aber auch, dass Immobilieninvestments keine Selbstläufer mehr sind. Aktive Asset-Management-Strategien oder ausgefallene Nischen wie Life-Science erfordern Engagement und Expertise. „Ein gutes Asset-Management hält die Immobilie in Schuss und den Cashflow stabil“, fasst Reul zusammen. Das bedeute Arbeit, Investoren müssten sich damit intensiver auseinandersetzen als bei einem Investment in Wertpapiere. Aber genau darin liege der Charme: „Aktive Auseinandersetzung ist keine Bürde, sondern eine Chance“, sagt Reul.