Erholung auf den Immobilienmärkten in Sicht

Die knapp 24 Milliarden Euro Transaktionsvolumen in den ersten neun Monaten 2025 deuten noch nicht auf eine messbare Erholung auf dem deutschen Markt für Gewerbeimmobilien sowie institutionelle Wohnimmobilieninvestments hin. Ganz im Gegenteil: Die Zahlen, die Maklerhäuser wie JLL und Colliers zu den ersten drei Quartalen soeben herausrückten, entsprechen im Vergleich zum mauen Vorjahr einer Stagnation. Konstantin Kortmann, Deutschlandchef bei JLL, fasst die Lage diplomatisch so zusammen: „Wir sehen Licht am Ende des Tunnels, aber die Erholung verläuft in unterschiedlichen Geschwindigkeiten.“ Oder eben noch gar nicht, müsste man hinzufügen, denn Indizien dafür, dass demnächst wieder mehr Transaktionsgeschäft laufen könnte, sind noch keine messbare Wirklichkeit.

Ausländische Investoren zeigen starkes Interesse an Deutschland 

 Zu den besagten Indizien gehört unter anderem das starke Interesse ausländischer Investoren am deutschen Immobilienmarkt. Nach JLL-Zahlen steuerten internationale Investoren im laufenden Jahr bislang 8,8 Milliarden Euro zum Ankaufvolumen bei. Das entspricht 37 Prozent. Kortmann dazu: „Seit 2024 sehen wir einen Aufwärtstrend, der sich im Laufe des aktuellen Jahres manifestiert hat.“ Michael R. Baumann, Head of Capital Markets Germany bei Colliers, sagt es so: „Vor allem ausländische Investoren erkennen die Chancen und schätzen die Rahmenbedingungen am deutschen Markt deutlich positiver ein als die heimischen Investoren.” Nach seinen Zahlen fällt das Interesse internationaler Käufer sogar noch größer aus als laut JLL. “Ausländisches Kapital ist an 44 Prozent des Transaktionsvolumens beteiligt, in der Kategorie über 100 Millionen Euro liegt der Wert sogar bei rund zwei Dritteln.” Bei Großdeals geht ohne Geld aus anderen Ländern also noch immer nicht viel.

Preisfindung, Finanzierungen und Index deuten auf Erholung hin 

Es gibt noch weitere Beobachtungen, die darauf hindeuten, dass die Grundlagen für mehr Geschäft und eine größere Bereitschaft von Käufern, in Immobilien zu investieren, allmählich wieder passen könnten. “Die Lücke zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern schließt sich langsam“, stellt Kortmann fest. Das lasse auf mehr Transaktionen in den nächsten Monaten schließen. Zudem würden Investitionen, aber auch Finanzierungen von Banken aufgrund zunehmend akzeptierter Preisfindung wieder planbarer. Francesca Boucard, Marktforscherin bei Colliers, verweist zudem auf die jüngsten Ergebnisse zum Immobilienklima-Index der Deutschen Hypo. Dieser stand zuletzt bei 96,5 Punkten und somit nur noch etwas unter 100, dem Wert, ab dem das Marktsentiment als positiv definiert ist. Die 100 waren zuletzt im April 2022 übersprungen worden, seinerzeit bei deutlich fallender Tendenz. Boucard erwartet „allmählich anziehende Marktaktivitäten“. Und noch ein Hinweis von ihrem Kollegen Baumann: Mehr als die Hälfte der 25 Kaufabschlüsse mit jeweils mehr als 100 Millionen Euro entfiel im laufenden Jahr auf das dritte Quartal. Nach seiner Beobachtung eine „Bestätigung für eine allmähliche Marktbelebung“.

Wohnimmobilien sind Investors Liebling In den ersten neun Monaten waren Wohnimmobilien nach JLL-Zahlen mit 7,5 Milliarden Euro oder 32 Prozent am Transaktionsvolumen die klar dominante Assetklasse. Auf Rang zwei folgen Büroimmobilien mit 4,9 Milliarden Euro (20 Prozent) vor Logistik- und Einzelhandelsobjekten mit 4,3 Milliarden respektive 4,2 Milliarden Euro (jeweils 18 Prozent). Auffällig: Der Anteil der sieben größten Immobilienmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart am Transaktionsvolumen sank gegenüber 2024 von 52 Prozent auf 44 Prozent. Ein Hinweis darauf, dass Investoren zunehmend bereit sind, sich auch mit kleineren Standorten zu befassen. Derweil zeigen sich die Nettoanfangsrenditen weitgehend stabil. JLL nennt für Büros der Spitzenkategorie in den sieben Metropolen im Schnitt 4,33 Prozent. Mehrfamilienhäuser stehen bei 3,51 Prozent und Logistikimmobilien bei 4,46 Prozent.

Und wie wird das Jahresendgeschäft laufen? „Für das letzte Quartal erwarten wir ein Transaktionsvolumen zwischen 10 Milliarden und 13 Milliarden Euro“, sagt JLL-Chefresearcher Helge Scheunemann voraus. Das würde „das Gesamtjahresergebnis mit 37 Milliarden Euro im besten Falle leicht über das Vorjahresvolumen hieven“.