Wie die Bafin die Krise bei Offenen Immobilienfonds sieht

Acht offene Immobilienfonds haben in diesem Jahr die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt. Vier der acht Fonds werden aufgelöst. Zudem hat ein weiterer Fonds eine Rücknahmebeschränkung aktiviert (Gating). „Für die Betroffenen ist das eine belastende Situation“, sagt Felicitas Linden, Abteilungsleiterin Asset Management bei der Bafin. „Ein Versagen des Systems ist es aber nicht.“

In Deutschland gibt es derzeit 43 offene Immobilien-Publikumsfonds. Zusammen verwalten sie rund 108 Milliarden Euro (Stand: Juni 2026). Gut 80 Prozent dieses Vermögens gehören privaten Anlegerinnen und Anlegern. „Für viele Menschen sind diese Fonds ein Baustein ihrer Altersvorsorge“, sagt Linden.

Die acht Fonds, die aktuell die Rücknahme aussetzen, stehen zusammen für rund 2,9 Milliarden Euro, also für weniger als drei Prozent des Markts. „Im gesamten Markt liegt die Liquidität weiterhin über der gesetzlichen Mindestquote“, erläutert Linden. „Fakt ist aber auch: Einige Fonds stehen erheblich unter Druck.“

Seit August 2023 fließt mehr Geld aus offenen Immobilienfonds ab, als neu hinzukommt. Im August 2026 lagen die Nettoabflüsse bei rund 611 Millionen Euro. Auch für die kommenden Monate liegen bereits zahlreiche Rückgabeerklärungen bei den Fondsgesellschaften vor.

Zinsanstieg belastet Immobilienmärkte

Warum sind gerade offene Immobilienfonds betroffen? Ein Teil der Antwort liegt im Marktumfeld. Seit dem Zinsanstieg ab 2022 sind Tagesgeld und Anleihen attraktiver geworden. Die militärische Eskalation im Nahen Osten hat die Zinsen in diesem Jahr erneut steigen lassen.

Gleichzeitig sind die Preise vieler Gewerbeimmobilien gesunken. Besonders bei Büroimmobilien sind die Werte gefallen, auch weil sich die Arbeitswelt verändert. Sie machen rund 60 Prozent der Gebäude in den Publikumsfonds aus. Zudem werden deutlich weniger Immobilien gehandelt als früher.

Der zweite Teil der Antwort liegt in der Konstruktion der Fonds. Offene Immobilienfonds verbinden zwei Dinge, die nicht ohne Spannung sind: Anlegerinnen und Anleger können ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Das Geld des Fonds steckt aber überwiegend in Immobilien. Eine Immobilie lässt sich nicht kurzfristig verkaufen.

Solange sich Zu- und Abflüsse die Waage halten, fällt das kaum ins Gewicht. Wollen aber viele Anlegerinnen und Anleger gleichzeitig aussteigen und kommt kaum neues Geld hinzu, wird es eng. Dann muss die Fondsgesellschaft Immobilien verkaufen, und zwar in einem Markt mit wenigen Käufern.

So greifen die Schutzmechanismen ineinander

Der Gesetzgeber kennt dieses Spannungsverhältnis. Nach der Finanzkrise 2007/2008 hat er die Regeln für offene Immobilienfonds verschärft. Heute greifen mehrere Schutzmechanismen, die aufeinander aufbauen. Sie alle dienen dem Liquiditätsmanagement des Fonds. Sie sollen verhindern, dass Rückgaben einzelner Anlegerinnen und Anleger zulasten der übrigen gehen. Und sie sollen verhindern, dass Immobilien unter Zeitdruck und möglicherweise unter Wert verkauft werden.

Liquiditätsreserve: Jeder Fonds muss mindestens 5 Prozent seines Vermögens liquide halten. Daraus bedient er im Normalfall die Rückgaben.

Halte- und Kündigungsfristen: Anteile müssen ab dem Erwerb mindestens 24 Monate gehalten werden. Für Anteile, die nach dem 21. Juli 2013 erworben wurden, gilt zudem eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Die Fondsgesellschaft weiß so ein Jahr im Voraus, welche Beträge fällig werden.

Rückgabegebühr und Rücknahmebeschränkung (Gating): Seit April 2026 müssen Fondsgesellschaften europaweit grundsätzlich mindestens zwei Liquiditätsmanagementinstrumente vorsehen, zum Beispiel eine Rückgabegebühr oder eine Rücknahmebeschränkung. Ist eine Rücknahmebeschränkung aktiviert, nimmt die Fondsgesellschaft von jedem Rückgabeauftrag nur einen bestimmten Teil zurück. Die Quote ist für alle Anlegerinnen und Anleger gleich. So fließt weiterhin Geld an die Anlegerinnen und Anleger, nur langsamer. Der Fonds muss Immobilien nicht unter Zeitdruck verkaufen. Für den nicht zurückgenommen Teil der Anteile müssen Anlegerinnen und Anleger in der Regel erneut eine Rücknahme beantragen.

Aussetzung: Reicht all das nicht, setzt die Fondsgesellschaft die Anteilscheinrücknahme aus. So gewinnt sie Zeit für geordnete Verkäufe und alle Anlegerinnen und Anleger werden gleich behandelt. Sonst würden die ersten Anlegerinnen und Anleger voll ausgezahlt und mögliche Verluste trügen alle, die investiert bleiben. Die Aussetzung ist auf höchstens 36 Monate begrenzt.

Abwicklung: Reicht die Liquidität auch danach nicht aus, muss die Gesellschaft den Fonds abwickeln. Die Immobilien werden verkauft, die Erlöse an die Anlegerinnen und Anleger ausgezahlt.

Was Rücknahmebeschränkung und Aussetzung für Anlegerinnen und Anleger bedeuten

Bei einer Rücknahmebeschränkung (Gating) erhalten Anlegerinnen und Anleger zunächst nur einen Teil ihres Geldes. Das Gating soll verhindern, dass ein Fonds die Rücknahme ganz aussetzen muss.

Bei einer Aussetzung können Anlegerinnen und Anleger ihre Anteile vorerst gar nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Ihr Geld ist für einen gewissen Zeitraum gebunden.

Ihr Anteil am Fonds bleibt jedoch bestehen. Ein offener Immobilienfonds ist ein Sondervermögen. Es ist vom Vermögen der Fondsgesellschaft getrennt. Vor Wertverlusten schützt das allerdings nicht. Verkaufserlöse können unter den bisherigen Bewertungen liegen, und Anlegerinnen und Anleger können einen Teil ihres Kapitals verlieren.

Die Rolle der Bafin

Die Bafin hat die offenen Immobilienfonds seit Beginn der Zinswende besonders im Blick. Sie wertet die Mittelflüsse und Rückgabeankündigungen aller offenen Immobilien-Publikumsfonds monatlich aus. Fonds mit Liquiditätsengpässen beobachtet sie intensiver. Die Bafin prüft das Liquiditätsmanagement der Fondsgesellschaften, auch bei Sonderprüfungen. Mit den betroffenen Gesellschaften tauscht sie sich regelmäßig aus.

Dabei achtet die Bafin darauf, dass Immobilien sachgerecht bewertet und angemessen verkauft werden und dass alle Anlegerinnen und Anleger gleich behandelt und zeitnah informiert werden.

Die Rollen sind klar verteilt. Die Fondsgesellschaft kennt Liquidität, Rückgabeerklärungen und Verkaufsmöglichkeiten ihres Fonds im Detail. Sie entscheidet, ob sie eine Rücknahmebeschränkung einsetzt oder die Rücknahme aussetzt. Zur Aussetzung ist sie verpflichtet, wenn die Mittel nicht ausreichen. Die Bafin sorgt dafür, dass jeder weitere Schritt rechtskonform und im Interesse der Anlegerinnen und Anleger erfolgt. (jk)