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Immobilienverrentung: Ruf nach Regulierung

Bei Rückwärtshypotheken und Immobilienverrentungen beziehen Eigenheimbesitzer eine Leibrente und behalten ein Wohnrecht. Die grundsätzlichen Ideen der Modelle sind nicht schlecht. Doch der Markt ist noch nicht reif.

29.04.2022 | 07:30 Uhr von «Matthias von Arnim»

Die selbst genutzte Immobilie gilt vielen Deutschen immer noch als die solideste Art der Altersvorsorge. Ab einem gewissen Alter liegt da der Gedanke nahe, dass die eigenen vier Wände auch direkt ihren monatlichen Beitrag zur Rente leisten könnten. Möglich machen sollen das sogenannte Rückwärtshypotheken und Immobilienverrentungen.

Rückwärtshypotheken können sich hierzulande noch nicht etablieren

Rückwärtshypotheken sind in den USA schon seit den 60er-Jahren bekannt. Hierzulande haben erst vor ein paar Jahren einige Anbieter begonnen, die Rückwärtshypothek zu etablieren. Das Prinzip funktioniert so: Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie nehmen bei einem spezialisierten Anbieter ein Darlehen auf. Das wird ihnen einmalig oder als lebenslange Rente ausgezahlt. Von einem normalen Darlehen unterscheidet sich eine Rückwärtshypothek vor allem dadurch, dass es keine Zins- oder Tilgungsraten gibt. Außerdem haften die Darlehensnehmer nicht persönlich, sondern nur durch ihre Immobilie. Solche Rückwärtshypotheken haben sich hierzulande noch nicht in der Breite etabliert. Die wenigen Anbieter, die es versucht haben, haben zuletzt schnell wieder aufgegeben. Das liegt nicht zuletzt daran, dass sich ganz normale Hypotheken oft besser rechnen als die angebotenen Rückwärtshypotheken.

Der Markt für Immobilienverrentungen ist noch unreguliert

Dafür werden in letzter Zeit immer häufiger Immobilienverrentungen angeboten. Deren Prinzip funktioniert so: Eigenheimbesitzer verkaufen einem entsprechenden Institut ihr Haus oder ihre Wohnung. Der Käufer übernimmt das Objekt nicht sofort, wie bei einem normalen Immobilienverkauf, sondern die Eigentümer behalten ein lebenslanges Wohnrecht und bekommen eine laufende Rente ausgezahlt – entweder als Leib- oder Zeitrente. Die Leibrente wird bis zum Lebensende zahlt. In der Regel ist die Leibrente an die Inflationsrate gekoppelt und steigt mit der Zeit an. Die Zeitrente wird für die Dauer eines fest definierten Zeitraums gezahlt – also auch über den Tod des Rentenbeziehers hinaus. In dem Fall profitieren die Erben von weiteren Zahlungen. Drei Varianten sind dafür möglich: die Teilverrentung des Kaufpreises, ein späterer Beginn der Rentenzahlungen oder eine spätere Übergabe der Immobilie.

Die Argumente, die aus Sicht der Verkäufer für eine Immobilienverrentung sprechen, lassen sich in wenigen Worten zusammenfassen: Die Eigentümer einer Immobilie erhalten nach derzeit noch gültiger Gesetzeslage steuerfreie monatliche Rentenzahlungen und können bis an ihr Lebensende in dem eigenen Haus wohnen bleiben. Das in der Immobilie gebundene Vermögen wird durch die Verrentung auf Nießbrauchbasis wieder flüssig. Die ausgezahlten Beträge sind sofort frei verfügbar.

Die Liste der Stolperfallen und Unsicherheiten für die Verkäufer ist leider ungleich länger. Denn die Anbieter von Immobilienverrentungen zahlen nicht den aktuellen Marktpreis, sondern diskontieren den Verkaufspreis für die folgenden Jahre der Nießbrauchnutzung durch die Verkäufer. Wie sie diesen Preis kalkulieren, ist oft nicht besonders transparent. Verkäufer müssen deshalb auf das Kleingedruckte und die Details achten.

Die Steuerfalle: Bislang sind Auszahlungen bei Immobilienverrentungen steuerfrei, falls der Kauf der Immobilie mindestens zehn Jahre vor der Verrentung erfolgt ist. In Berlin wird diskutiert, dies zu ändern. Insbesondere der linke Flügel der SPD und die Grünen erwägen eine Abschaffung der zehnjährigen Spekulationsfrist. Sollte es so kommen, könnte es vorbei sein mit der Steuerfreiheit. Ob und wie ein Bestandsschutz gehandhabt würde, ist völlig offen.

Die Klimafalle: Die Bundesregierung hat im Zuge ihrer Anstrengungen zur Erreichung bereits einige Gesetzesvorhaben auf den Weg gebracht, die Immobilieneigentümer betreffen. Weitere werden noch folgen. So sind beispielsweise ab 2025 nur noch neue Heizungen erlaubt, die mit mindestens 65 Prozent regenerativer Energie betrieben werden. Diese Heizungen sind in der Regel deutlich teurer als die bisher üblichen Modelle. In einem Verrentungsvertrag muss deshalb die Frage geklärt werden, in welchem Umfang die Kosten für eine neue Heizung berücksichtigt sind und wer die Kosten trägt.

Doppelte Renovierungskosten: Notwendige Renovierungen sowie absehbare Kosten, etwa für den Ersatz von Fenstern und Dach, fließen in die Kalkulation der Anbieter ein und senken den Kaufpreis. Gleichzeitig sind die Verträge einiger Anbieter zum Teil so gefasst, dass die Verkäufer der Immobilie als Nutzer des Nießbrauchs Instandhaltungs- und Sanierungskosten tragen sollen. Sie zahlen in diesen Fällen also doppelt.

Ungleiche Chancenverteilung: Kosten und Nutzen der Immobilie sind oft ungleich verteilt. Die Verkäufer der Immobilie nehmen beim Verkaufspreis einen Preisabschlag hin und tragen entweder allein durch diesen Rabatt oder – wie oben beschrieben – zusätzlich durch Renovierungs- und Sanierungsaufwendungen für den Werterhalt und erfahrungsgemäß sogar für eine Wertsteigerung der Immobilie kräftig bei. Sie partizipieren aber nicht daran. Die Anbieter der Verrentungsmodelle leisten keinen Instandhaltungsbeitrag, profitieren aber vollumfänglich von Wertsteigerungen der Immobilie.

Kein Rückabwicklungsrecht: Verkäufer haben kein Rückabwicklungsrecht. Das kann insbesondere im Falle der Zahlungsunfähigkeit eines Anbieters zum Problem werden. Rentenzahlungsausfälle werden Verkäufer in solch einem Fall wohl hinnehmen müssen, ganz gleich, wie ihr Verhältnis im Grundbuch abgesichert ist.

Standard in der Beratung wünschenswert

Angesichts der vielen Unsicherheiten bei der Immobilienverrentung wird der Ruf nach Standards lauter. So fordert etwa das Deutsche Institut für Altersvorsorge (DIA) „ein Mindestmaß gesetzlicher Regulierung. So sollten einheitliche Standards gelten, vor allem in der Beratung der Eigentümer“. Zudem solle die Beratung und Aufklärung zu diesem Rechtsakt zumindest in einem Beratungsprotokoll nachvollziehbar festgehalten werden. „Das Deutsche Institut für Altersvorsorge plädiert seit jeher für Eigenverantwortung der Bürger und ist gegen eine überbordende Regulierung der privaten Finanzangelegenheiten, aber bei der Immobilienverrentung besteht erkennbarer Bedarf an mehr Regulierung“, gibt DIA-Sprecher Klaus Morgenstern zu bedenken. Derzeit herrsche eine skurril anmutende Situation. „Für den Abschluss eines Fondssparplans, in den monatlich 50 Euro eingezahlt werden, ist ein Beratungsprotokoll vorgeschrieben. Für die Verrentung einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro fordert der Gesetzgeber das nicht.“

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