Heiko Hartwig: „Immobilieninvestments sind alternativlos“

Rüdiger Sälzle, Geschäftsführer von FondsConsult Research im Interview mit Heiko Hartwig, Managing Director, KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH.

LEADING CITIES INVEST - Vom Wachstum der Metropolen nachhaltig profitieren / mit KanAm Grund

Update zum Video-Interview vom Juli 2020

TiAM FundResearch: Herr Hartwig, die Corona-Krise dauert inzwischen mehr als ein Jahr. Können Sie beschreiben, inwieweit die Immobilienbranche betroffen ist?

Heiko Hartwig: Grundsätzlich kann sich auch der Immobilienmarkt der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung nicht entziehen. Im Rahmen der Risikobewertung gehen wir in der KanAm Grund Group davon aus, dass die Corona-Pandemie zu einer signifikanten Beeinträchtigung des Wirtschaftskreislaufes führt. Allerdings ist die Volatilität der Wertentwicklung bei Offenen Immobilienfonds deutlich geringer als bei Aktienfonds oder anderen liquiden Anlageformen.

Mit welchen Folgen müssen Anleger rechnen?

Während das Risiko kurzfristig im Wesentlichen in vorübergehenden Mietstundungen, Mietreduzierungen und Mietausfällen besteht, werden die mittel- bis langfristigen Auswirkungen wesentlich durch die Dauer der Einschränkungen durch die Corona-Pandemie bestimmt. Wie stark jedoch Offene Immobilienfonds von der Corona-Pandemie betroffen sind, hängt insbesondere von den Nutzungsarten, der regionalen Streuung sowie dem Branchen- bzw. Mietermix ab.

Wie sieht das bei Ihnen aus?

Der LEADING CITIES INVEST ist gut aufgestellt. Der Fonds ist europaweit in stabilen Märkten und guten Standorten investiert. Dabei ist er sowohl regional als auch über die Nutzungsarten und Mieterbranchen diversifiziert. Das Mieterportfolio verfügt auch in der aktuellen Situation über eine gute Bonität. Gerade wegen der Corona-Pandemie muss besonderes Augenmerk auf Branchen und Nutzungsarten gelegt werden, die unmittelbar von den Auswirkungen betroffen sind. Mit zurzeit 34 Immobilien und rund 90 Mietern ist das Portfolio stark diversifiziert. Die gute Bonität der Hauptmieter sowie der hohe Anteil von Multi-Tenant-Immobilien tragen zur Risikoreduktion bei. Aktuelle Risikoanalysen sehen für den LEADING CITIES INVEST mit seinem diversifizierten Mieterportfolio mit guter Bonität nur knapp 11,8 Prozent des Mieterportfolios mit einem erhöhten Risiko. Der Fonds hat weniger als sieben Prozent Einzelhandel, kein Hotel, keine Insolvenzen bei Mietern und nur 1,6 Prozent der Mieter haben um zeitweilige Mietminderung nachgesucht.

Das hört sich gut an, aber wie geht es nun weiter?

Die Corona-Krise wird einen beschleunigten Wandel hin zu mehr Homeoffice generieren und langfristig Effekte bei Büroimmobilien haben. Zur endgültigen Beurteilung dieser Entwicklung ist es aber noch zu früh. Ob der durch die Pandemie ausgelöste Homeoffice-Boom nachhaltige Auswirkung auf die Organisation von Arbeit haben wird, muss sich noch zeigen. Die vollständige Verlagerung ins Homeoffice ist kein universelles Modell. Es ist davon auszugehen, so eine Studie zu Homeoffice in Deutschland, dass sowohl Betriebe als auch Beschäftigte eine hybride Arbeitsform zwischen Homeoffice und Präsenzarbeit bevorzugen werden.

Welche Entwicklung erwarten Sie in dem für Sie so wichtigen Bürosegment?

Das lässt sich so generell leider nicht sagen. Klar ist nur, dass Flexibilität in der Flächennutzung im Vordergrund steht. Unser Unternehmen beispielsweise ist gerade erst vom Frankfurter Messeturm in ein anderes Objekt umgezogen, weil wir die corona-bedingten Flächenerfordernisse gar nicht mehr darstellen konnten, denn wir wollen, dass die Mitarbeiter mehr oder weniger regelmäßig ins Haus kommen. Wir haben jetzt keine festen Schreibtische mehr und halten nicht mehr Einzel- oder Doppelbüros für Mitarbeiter frei, auch wenn sie im Homeoffice arbeiten, oder im Urlaub oder erkrankt sind. Das sehen wir auch bei anderen Unternehmen. Es kann aber auch sein, dass Unternehmen ihre Räume anders nutzen und deshalb nicht mehr Flächen brauchen. Andere werden sich vergrößern müssen, und wieder andere, die Tätigkeiten leichter ins Homeoffice auslagern können, könnten an Flächen sparen.

Was bedeutet das unter dem Strich?

Das bedeutet, dass es nach wie vor auf die einzelnen Objekte ankommt, wie die genutzt werden können. Eine Studie des Deutschen Wirtschaftsinstituts zeigt, dass etwa 50 Prozent der Unternehmen ihre Büroflächen umstrukturieren möchten – aber nicht reduzieren.

Welche Objekte bevorzugen Sie für den Fonds?

Wir konzentrieren uns auf Immobilien in ersten Lagen, die gut erreichbar und flexibel nutzbar sind. Viele Unternehmen sind dem sogenannten War of Talents ausgesetzt – die müssen einiges tun, um qualifizierte Mitarbeiter zu gewinnen und zu halten. Beispielsweise, in dem sie ihnen Büros bieten, in denen sie sich wohlfühlen, die sie auf kurzen Wegen mit öffentlichen Verkehrsmitteln, dem Fahrrad oder vielleicht auch Mini-Scootern erreichen können. Das können wir mit unseren Fondsobjekten, die kleinere Flächen in Innenstadtlagen anbieten, gut darstellen.

Aufgrund des immensen Anlagedrucks sind verschiedene Immobiliensegmente geradezu heiß gelaufen. Worauf konzentrieren Sie sich und lassen sich da auch noch Opportunitäten finden?

Das ist schwierig, sehr schwierig. In den von uns bevorzugten Segmenten gibt es eigentlich keine Schnäppchen. Einerseits hat sich das Flächenangebot corona-bedingt verlangsamt. Andererseits dürften die Zinsen noch eine ganze Zeit niedrig bleiben, was den Run auf Sachwerte weiter anheizt. Zudem ist Deutschland international gesehen einer der gefragtesten Immobilienmärkte. Rund die Hälfte der Investitionen werden von ausländischen Investoren getätigt. Das macht neue Deals sehr schwierig und kostet Zeit.

Aber dennoch werden Sie immer wieder fündig?

Ja, das stimmt. Uns liegt eine Auswahl an Immobilien – eine Objektpipeline – vor, aus der wir den LEADING CITIES INVEST ebenso wie unsere anderen Fonds bedienen können. Neuester Erwerb für den LEADING CITIES INVEST ist in den USA, in der beliebten Stadt Boston. Unsere Mitarbeiter vor Ort ermöglichten, ein attraktives Ärztehaus mit langfristigen Mietverträgen von im Schnitt 16 Jahren zu erwerben. Derzeit bevorzugen wir langfristige Mietverträge von mindestens zehn Jahren, um für die Anleger in TOP-Lagen langfristige Erträge zu generieren.

Gab es weitere Zukäufe?

Neben Boston haben wir in diesem Jahr noch ein Objekt in Hamburg erworben, das das Amt für Ausländerfragen und das Finanzamt beherbergt. 2020 waren es insgesamt vier Objekte und 2019 zwölf.

Welches Volumen hat der Fonds inzwischen erreicht?

Wir sind bei rund 800 Millionen Euro und werden weiter in einem vernünftigen Tempo wachsen, indem wir sukzessive neue Immobilien kaufen. Das ermöglicht unser Cash-Call-System, mit dem wir Anlegergeld abrufen können, wenn es gebraucht wird. Anlegergeld nutzlos im Fonds geparkt zu halten, macht demgegenüber aufgrund der Strafzinsen, die von Banken inzwischen durchweg verlangt werden, keinen Sinn. Auf diesem Weg können wir die Stabilität der Rendite sicherstellen.

Wie hat sich denn Ihre Performance zuletzt entwickelt?

In Anbetracht der gesamtwirtschaftlichen Situation sehr zufriedenstellend. Größere Objektaufwertungen sind zurzeit zwar nicht zu erwarten, weil es am Markt vergleichsweise wenige Neuabschlüsse gibt, die für höhere Bewertungen sorgen könnten. Jedoch sorgen unsere langfristigen Mietverträge für Stabilität. Bestätigt wurde das jüngst durch die Auszeichnung der renommierten Ratingagentur Scope, die die KanAm Grund Group mit dem LEADING CITIES INVEST zum „Best Asset Manager – Retail Real Estate Europe“ erkoren und mit dem Scope Award 2021 ausgezeichnet hat. Ebenfalls wurde der LEADING CITIES INVEST vom „RENDITEWERK“ zum dritten Mal in Folge zum „Stiftungsfonds des Jahres“ gewählt.

Abschließend gefragt – wie ist Ihr Ausblick auf die kommenden Monate?

Dies ist nicht die erste Krise, welche die KanAm Grund Group in ihrem 20-jährigen Bestehen gemeistert hat. Gerade in der Krise zeigen sich die Managementfähigkeiten und ich würde uns als krisen-erfahren bezeichnen. Der LEADING CITIES INVEST wiederum war in den vergangenen Jahren immer im Spitzenfeld oder an der Spitze vergleichbarer Produkte in Deutschland. Und nach allem, was wir heute sehen und einschätzen können, wird er dies auch in Zukunft bleiben. Wir schauen nach vorn und beobachten im Moment beispielsweise mit Interesse die Entwicklung bei Logistikimmobilien. Nicht wegen den gestiegenen Onlinekäufen, sondern wegen der absehbaren Rückverlagerung von in der Krise festgestellten Engpässen. Etwa bei Medikamenten oder Schutzkleidung. Das bedeutet einen steigenden Bedarf an Lagerkapazitäten, weshalb die Preise bereits anziehen. Wir suchen hier nach sogenannten Light Industrials – nach zentral gelegenen kleineren Objekten mit Drittverwendungsmöglichkeit. Ansonsten werden wir uns weiterhin auf nachhaltige und überschaubar große Büroflächen konzentrieren. Zusammenfassend möchte ich betonen, dass Immobilieninvestments für sicherheitsorientierte Anleger auch in Zukunft alternativlos sind.

Vita Heiko Hartwig

Seit 2002 ist Heiko Hartwig, der über mehr als 25 Jahre Immobilienerfahrung verfügt, für die KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH tätig. Als Geschäftsführer verantwortet er seit 2006 den Bereich Marketing/Vertrieb für Offene Immobilienfonds mit öffentlichem Vertrieb. Nach dem Studium der Verwaltungswissenschaften war Heiko Hartwig bei einem großen nordeuropäischen Finanzdienstleister zunächst als Berater für Privatkunden tätig. 1992 übernahm er die Leitung der Bereiche Marketing/Vertrieb und Kundenservice für dessen Immobilieninvestment-Kapitalanlagegesellschaft. Im Jahr 2001 wechselte er als Direktor in die Zentrale der SEB AG und leitete das Projekt »Versicherung für den Filialvertrieb«.