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Was bedeutet die Corona-Krise für die Offenen Immobilienfonds?

Staatlich verordnete Geschäftsschließungen, säumige Mietzahler, drohende Insolvenzen: Der Lockdown und die Folgen geht auch an Offenen Immobilienfonds nicht spurlos vorbei. Die Rating-Agentur Scope hat die aktuelle Situation analysiert.

17.06.2020 | 14:12 Uhr von «Christian Bayer»

Die Spuren der Krise

Insgesamt wurden von Scope 15 Offene Immobilienfonds untersucht, die zusammen ein Vermögen von rund 100 Milliarden Euro verwalten. Nur drei Fonds konnten ihr Rating behalten, während zwölf Fonds heruntergestuft wurden. Als Grund führt die Rating-Agentur höhere Risiken und niedrigere Ertragsaussichten in einzelnen Immobiliensegmenten wie beispielsweise Einzelhandel und Hotels an. Die Gesamtbilanz fällt laut Scope allerdings nicht negativ aus: „Trotz der Herabstufungen befinden sich die Ratings insgesamt nach wie vor auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Das durchschnittliche Rating der Fonds liegt bei „a“ – was aus Anlegersicht eine gute risikoadjustierte Rendite erwarten lässt.“

Gefragtes Betongold

Liquiditätsrisiken wie zur Zeit der Finanzkrise 2008/09 sehen die Immobilien-Experten der Rating-Agentur nicht. Damals wurden 18 Offene Immobilienfonds mit einem Vermögen von 26 Milliarden Euro aus Liquiditätsgründen geschlossen und danach abgewickelt. Diesmal ist die Situation eine andere. Denn der Gesetzgeber hatte vor sieben Jahren Fristen für die Mindesthaltedauer und die Kündigung eingeführt. Laut Scope verfügen die Fonds aktuell über liquide Mittel von durchschnittlich 20 Prozent des Fondsvermögens. Zudem habe es mit Stand vom Ende Mai seit Beginn der Corona-Krise keine außergewöhnlichen Mittelabflüsse gegeben. Vielmehr sei das Gegenteil der Fall. „Über alle Fonds summieren sich die Netto-Mittelzuflüsse im ersten Quartal 2020 sogar auf rund vier Milliarden Euro“, so die Scope-Experten.

Den teilweise drastischen Kursverlusten bei anderen Anlageklassen im März konnten sich die Offenen Immobilienfonds entziehen. Laut Scope blieb die durchschnittliche Wertentwicklung im ersten Quartal positiv. Allerdings müssen Investoren sich möglicherweise in diesem Jahr mit weniger Rendite begnügen. Die Rating-Agentur erwartet eine Rendite im Bereich von 1,5-2,0 Prozent. Zum Vergleich: 2019 lag die durchschnittliche Rendite der von Scope bewerteten Offenen Immobilienfonds bei 3,1 Prozent. Anbieter zeigen sich für die aktuellen Renditen noch optimistischer. In einer von Scope unter 24 Fondsanbietern durchgeführten Umfrage rechneten zwei Drittel mit Renditen für 2020 zwischen 2,0-2,5 Prozent.

Unterschiedliche Auswirkungen

Unter den einzelnen Immobiliensegmenten gibt es nach Angabe der Rating-Agentur große Unterschiede. Während der Lebensmitteleinzelhandel zu den Gewinnern gehöre, leide der stationäre Textil-Einzelhandel sehr stark. Der Strukturwandel hin zu E-Commerce würde sich beschleunigen und zu weiter sinkender Flächennachfrage und niedrigeren Mieten führen. Massiv sei auch die Hotel- und Tourismusbranche betroffen. In diesen Segmenten erwarten die Scope-Experten keinen dauerhaften Rückgang, sondern für spätestens übernächstes Jahr eine Normalisierung. Für Büro-Immobilien gibt es noch keine Entwarnung. „Die Covid-19-Krise wird auch den Büroimmobilienmarkt negativ beeinflussen. Gründe hierfür sind ein möglicher Personalabbau im Zuge der Rezession und aller Voraussicht nach auch ein verstärkter Trend zum Home-Office“, so die Immobilien-Analysten. Das Risiko steigender Leerstände beträfe vor allem weniger attraktiven Lagen.

Unter den bewerteten Offenen Immobilienfonds konnte der grundbesitz global sein Rating („a-“) behalten. Der LEADING CITIES INVEST und der WestInvest InterSelect haben ihr „a+“-Rating verteidigt. Diese beiden Fonds konnten beispielsweise mit einer überdurchschnittlichen Vermietungsquote von nahezu 98 Prozent punkten. Für Anbieter scheint der Markt der Offenen Immobilienfonds weiter attraktiv zu bleiben. Laut einer Scope-Befragung signalisierten drei Viertel der Anbieter in den nächsten drei Jahren neue Offene Immobilien-Publikumsfonds aufzulegen. Aus Sicht der Rating-Agentur ist die Corona-Krise für die neuen Produkte Chance und Risiko zugleich: „Auf der einen Seite bietet die Krise günstigere Ankaufs-Gelegenheiten zum Portfolioaufbau. Auf der anderen Seite können die jungen Fonds mögliche Opportunitäten nur nutzen, wenn sich ihre Mittelzuflüsse im Zuge der Krise nicht signifikant reduzieren.“

Die zehn besten Offenen Immobilienfonds in fünf Jahren

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Quelle: BÖRSE ONLINE

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