Fünf neue Anforderungen an das Asset Management in Immobilienfonds

Die Leitlinien der Europäischen Bankenaufsicht (EBA) zum Management von ESG-Risiken verpflichten Banken auf den ersten Blick dazu, Umwelt-, Sozial- und Governance-Risiken systematisch in Kreditvergabe, Risikomanagement und Geschäftssteuerung zu integrieren. Auf den zweiten Blick zeigen sie exemplarisch, wie ESG-Risiken zunehmend in finanzielle Risiken übersetzt werden.

Die drei Wertschöpfungshebel, die es im Asset Management von Immobilien gibt, sind der Objektwert, die Cashflows und die Konditionen bei der Kreditvergabe und -prolongation. All diese Wertschöpfungshebel werden zunehmend durch ESG-Risiken tangiert: Beim Objektwert greifen Energieeffizienz oder physische Klimarisikoexposition, bei den Cashflows Betriebskosten oder steigende Versicherungsprämien. Die EBA-Leitlinien beeinflussen insbesondere die Fremdkapitalkonditionen: Datenverfügbarkeit, Transformationspläne und Objektqualität sind hier maßgeblich. Das müssen Asset Manager von Immobilienfonds im Hinterkopf behalten. Deswegen haben wir gemeinsam mit Marktteilnehmenden aus Finanzierung, Bewertung, Investment, Technik und Beratung untersucht, an welchen Stellen bestehende Analyse- und Steuerungsprozesse angepasst werden müssen.

1. Von ESG-Daten zu konkreten Steuerungsentscheidungen

Voraussetzung für eine solche Steuerung ist zunächst eine belastbare Datengrundlage. Denn künftig sind alle Stakeholder von der Bank über den Investor bis hin zu Versicherern und Bewertern auf Daten zu Energieverbrauch, Emissionen, technischen Zuständen, Sanierungsständen, CapEx-Bedarfen oder physischen Klimarisiken angewiesen. Auf dieser Basis lassen sich Rückschlüsse auf Risiken, Investitionsbedarf, Kapitalallokation und die langfristige Entwicklung einzelner Assets ableiten. Diese Daten sind auch für die folgenden Anpassungen maßgeblich.

2. Die Zukunftsperspektive von Stranded Assets

Welche Immobilien weisen auch nach kurzfristig umsetzbaren Effizienzmaßnahmen weiterhin erhebliche Dekarbonisierungs-, Transformations- oder Anpassungsbedarfe auf und wo ist die langfristige Marktfähigkeit unter regulatorischen, technischen oder wirtschaftlichen Gesichtspunkten gefährdet? Um eine Stranded-Asset-Analyse von der Betrachtung des Status Quo zu einem Planungswerkzeug auszubauen, sollten diese Fragen im Fokus stehen. Wer sich früh Gedanken über Transformationsbedarf und Marktfähigkeit eines Assets über die geplante Haltedauer hinweg macht, kann daraus wertvolle Impulse für die weitere Objektstrategie ziehen.

3. Bestandskategorisierung zur Optimierung der Kapitalallokation

Eine sinnvolle Bestandsbetrachtung nach einer Stranded-Asset-Analyse unterscheidet vier Kategorien: (1) Immobilien mit kurzfristig realisierbaren Optimierungspotenzialen, (2) Objekte mit erheblichem Transformationsbedarf, (3) wirtschaftlich tragfähig transformierbare Assets sowie (4) Immobilien, bei denen Halte- oder Exit-Strategien überprüft werden sollten. Die Einteilung schafft damit eine Grundlage, Maßnahmen und verfügbares Kapital gezielt auf die jeweiligen Anforderungen der einzelnen Assets auszurichten.

4. Objektbezogene Planung von Transformationspfaden

Ein Transformationspfad entfaltet seine volle Wirkung als Bestandteil der Objektstrategie. Banken, Investoren und andere Stakeholder – auch hier seien wieder die EBA-Guidelines genannt – werden diese in Zukunft immer stärker berücksichtigen. Wer bereits beim Transformationspfad klare Zwischenziele in einem Zeitplan festhält, Investitionslogik und Verantwortlichkeiten eindeutig definiert, schafft eine bessere Grundlage, um die Entwicklung und den Investitionsbedarf des einzelnen Assets vorausschauend zu steuern.

5. Steuerungsauftrag im Asset Management

Anpassungsmaßnahmen müssen auf Kreditkonditionen, Prolongationsfähigkeit, Versicherungsprämien, Vermietbarkeit, Beleihungswerte und Exit-Fähigkeit bewertet werden. Asset Manager und Kapitalverwaltungsgesellschaften müssen Nachhaltigkeitsanforderungen, Wirtschaftlichkeit und Kapitalmarktfähigkeit in Einklang bringen.

Fazit

Die EBA-Leitlinien beschleunigen einen Trend im Asset Management: ESG-Risiken werden greifbar und bestimmen den wirtschaftlichen Erfolg. Wer Finanzierung, Bewertung und Asset Management frühzeitig zusammen denkt, sichert den Marktwert seiner Objekte auch auf lange Sicht.