Michael Neumann über den Anstieg der Bauzinsen: "Nicht zocken, sondern Sicherheit!"

Die Zeit extrem niedriger Bauzinsen scheint vorbei. Immer öfter steht beim Zinssatz eine Eins vor dem Komma, wo vorher eine Null stand. Michael Neumann, Vorstandschef des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein, erklärt, wie es bei Zinsen und Inflation weitergeht und was Kreditnehmer nun tun sollten.

Herr Neumann, die Bauzinsen für einen Zehnjahreskredit sind auf den höchsten Stand seit gut zwei Jahren gestiegen. Ist der Höhepunkt nun erreicht, oder kommt da noch was?

Michael Neumann: Auf jeden Fall ist wieder Leben in die Zinsentwicklung gekommen. Das hat vor allem mit der deutlich höheren Inflation von zuletzt 4,5 Prozent zu tun und auch mit den Inflationserwartungen für 2022. Das führt zu einer gewissen Volatilität der Bauzinsen mit genereller leichter Tendenz nach oben.

Bauzinssätze von 0,50 Prozent scheinen vorbei. Die nunmehr erreichten etwa 1,0 Prozent für günstige Zehnjahresfinanzierungen bedeuten ein viel geringeres Plus als das der Inflationsrate. Warum steigen die Bauzinsen nicht viel stärker?

Weil die Europäische Zentralbank (EZB) den Deckel draufhält. Sie kauft weiterhin in großem Umfang öffentliche und private Anleihen auf und hält die Leitzinsen bei null. Nur so sind die hochverschuldeten Länder der Eurozone in der Lage, ihre Darlehen zu bedienen. Ich rechne frühestens Mitte 2022 mit einem ersten Zinsschritt der EZB nach oben. Und das auch nur, wenn sie bis dahin ihre Anleihekäufe im Zuge des Pandemie-Notfallprogramms PEPP einstellt.

Welche Inflationsrate in Deutschland erwarten Sie in zwölf Monaten?

Sie wird nicht mehr bei vier oder fünf Prozent liegen, aber auch nicht nur bei einem Prozent. Es ist gut möglich, dass wir zwischen zwei und drei Prozent liegen werden. Allein die vielen Investitionen in den Klimaschutz werden die Nachfrage nach Produkten anheizen und die Preise treiben.

Und die Bauzinsen, wo werden die in den nächsten, sagen wir, zwei Jahren stehen?

Sie werden eher leicht steigen. Es ist jedenfalls wahrscheinlicher, dass sie auf zwei Prozent steigen, als dass sie auf 0,3 Prozent fallen werden.

Was raten Sie Bauherren und Wohnungskäufern: Besser 20 Jahre die jetzigen Zinsen sichern oder einen Kurzläufer wählen und auf wieder sinkende Zinsen in ein paar Jahren spekulieren?

Wenn wir von einem Standardfall ausgehen, bei dem eine Familie ihren Kredit fürs Eigenheim 25 Jahre abzahlt, würde ich dazu ra- ten, auf der Zinsseite eine möglichst große Sicherheit einzukaufen. Also zum Beispiel 20 Jahre Zinsbindung. Also nicht zocken, sondern langfristig finanzieren. Und nicht vergessen: Die Bauzinsen waren viele Jahre günstig, und sie sind trotz des leichten Anstiegs immer noch historisch günstig.

Sollten Kreditnehmer wegen der erhöhten Zinsen versuchen, ihren Eigenkapitalanteil zu erhöhen?

Es empfiehlt sich, einen Kredit nicht auf Kante zu nähen. Vor allem beim Neubau entstehen schnell mal zusätzliche Kosten, und es ist immer schlecht, dann gleich nach- finanzieren zu müssen. Allerdings kann es sich immer lohnen, nach der nächsten Beleihungsstufe des Kreditgebers zu fragen. Ist die in Reichweite, könnte es sinnvoll sein, zum Beispiel 2000 Euro mehr Eigenkapital mitzubringen und von einem etwas günstigeren Zinssatz zu profitieren.

Was sollten Kreditnehmer tun, deren Baufinanzierung längst läuft? Schnell ein Forward-Darlehen abschließen und sich so die jetzigen Zinsen sichern?

Das hängt von der individuellen Risikobereitschaft ab. Wer Zinsänderungsrisiken ausschließen möchte und wegen möglicherweise steigender Zinssätze bis zur Anschlussfinanzierung schlecht schläft, findet in Forward-Darlehen ein sehr gutes Instrument, sich abzusichern.

Wann kann ich ein solches Forward-Darlehen abschließen?

Grundsätzlich geht das ab fünf Jahren vor Ablauf der Zinsfestschreibung. Also bei einem Zehnjahreskredit frühestens nach fünf Jahren. Bei längerfristigen Finanzierungen gibt es nach zehn Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht und somit die Chance zur vorzeitigen Umfinanzierung.

Wie hoch ist der Aufschlag für ein Forward-Darlehen?

Gehen Sie mal von rund 0,20 Prozentpunkten pro Jahr aus. Das heißt: Wenn Sie einen Zehnjahreskredit laufen haben und nach sieben Jahren Laufzeit ein Forward-Darle- hen wollen, zahlen Sie nach Ablauf des Zehnjahreskredits den bei Abschluss des Forward-Kreditvertrags aktuellen Zinssatz zuzüglich rund 0,60 Prozentpunkte Forward-Aufschlag.

Den Aufschlag zahle ich dann so lange, wie der Anschlusskredit läuft?

Ja. Bei einem zweiten Zehnjahresvertrag also zehn Jahre lang.

Wirken sich die gestiegenen Bauzinsen eigentlich dämpfend auf die Immobilienpreise aus, weil es weniger potenzielle Käufer gibt?

Nein, dafür ist der Zinsanstieg zu gering. Aber wenn es eines Tages 2,5 Prozent für eine Zehn-Jahres-Bundesanleihe geben sollte, könnte das passieren. Dann wird sich mancher Investor fragen, ob 2,5 Prozent Nettorendite bei einer Immobilie eine gute Investition sind. Soweit sind wir aber noch lange nicht.

Dieser Artikel erschien zuerst am 28.11.2021 auf boerse-online.de