Immobilien mit begrenzter Perspektive

Pleiten, Pech und Pannen“, das war nicht nur der Titel einer beliebten TV-Show aus den Achtzigerjahren, die drei P beschreiben auch trefflich den chinesischen Immobilienmarkt. Schon vor zwei Jahren schockte der Ausfall des Wohnungsbauers China Ever­grande. Jetzt ist auch Country Garden, der größte private Immobilienentwickler, in den Abwärtsstrudel geraten.

Die Aussichten für Chinas Immobilienmarkt sind düster. Der Markt muss sich an übermäßige Bebauung und Verschuldung anpassen und sich gegen den wirtschaftlichen Abschwung und negative demografische Faktoren stemmen. Es ist ein Prozess, der wohl nicht schon morgen zu Ende ist.

So dramatisch wie im Reich der Mitte stellt sich die Situation auf den europäischen und amerikanischen Immobilienmärkten nicht dar. Doch auch hierzulande ist die Lage nicht die beste. In den Industrienationen behindern steigende Zinsen das Geschäft – und noch ist nicht klar, wie lange diese Belastung anhalten wird.

Auf den folgenden Seiten präsentiert TiAM die Einschätzung professioneller Immobilieninvestoren und -analysten. Der Tenor ist relativ eindeutig: Wer die richtigen Immobilien besitzt und jetzt nicht zum Verkauf gezwungen ist, kann abwarten und auf eine Erholung der Preise in einigen Jahren hoffen. Wer indes investieren will, sollte sich jetzt nach Einstiegsmöglichkeiten umsehen.

Drastischer Preisrutsch

Seit dem Hoch vor einem Jahr sind die Immobilienpreise deutlich zurückgegangen. Gewerbliche Immobilien sind in Deutschland jetzt im Schnitt zehn Prozent preiswerter als Ende des ersten Halbjahres 2022, wie der vpn-Immobilienpreisindex des Verbands der Deutschen Pfandbriefbanken zeigt. In Großbritannien liegen die Preise schon rund 20 Prozent tiefer, berichtet CBRE, das weltweit größte Dienstleistungs- und Investmentunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor

Zumindest in Deutschland werden die Preise wohl noch weiter sinken, schätzt CBRE. „Die Preisanpassung ist im vollen Gange“, berichtet Sebastian Tiemann, Teamleader Valuation Advisory bei CBRE. Vor allem bei deutschen Büroimmobilien erkennt Tiemann „weiterhin einen deutlichen Anpassungsdruck“.

Global betrachtet stellt sich die Situation kaum anders dar, schreibt Peter Hayes, Research-Chef von PGIM Real Estate. „Klar ist: Investoren müssen sich für einen längeren Zeitraum auf höhere Zinsen einstellen“, begründet Hayes. Fast kein Teil des Immobilienmarkts bleibe von den Auswirkungen der Zinserhöhungen verschont.

Anpassung geht weiter

Auch seiner Einschätzung nach ist die Korrektur noch lange nicht vorbei. Vor allem in Europa und den Vereinigten Staaten drohten weitere kräftige Abwertungen, obwohl dort die Preise der Gewerbe­immobilien schon um mehr als zehn Prozent gesunken seien.

Hayes prognostiziert einen stattlichen Rückgang der Kapitalwerte um insgesamt mindestens 25 Prozent. Geringere Verluste dürften Investoren nur im asiatisch-pazifischen Raum, insbesondere Japan, erwarten. PGIM Real Estate ist eine Tochter des US-Asset-Managers Prudential Financial und verwaltet ein Immobilienvermögen von mehr als 200 Milliarden Dollar.

Eine Umfrage von Scope Fund Analysis unter 58 Anbietern institutioneller Immobilienfonds zeigt, dass auch bei anderen Immobilieninvestoren nicht viel Optimismus zu spüren ist. Fast alle befragten Fondsanbieter klagen über sinkendes Interesse an ihren Fondslösungen und prognostizieren niedrigere Renditen. „Die Zeit der Aufwertungen in der Breite dürfte vorerst vorbei sein“, resümiert Scope-Studienleiterin Sonja Knorr zurückhaltend.

Mutige kaufen wieder

Besonders bei Büroimmobilien und Shoppingcentern befürchten die Fondsanbieter Abwertungen. Vorsorglich haben die meisten schon einmal den Fremdkapitalanteil heruntergefahren. Und: Zwei Drittel der befragten Fonds wollen ihre Immobilienquote nicht erhöhen, 17 Prozent wollen diese sogar senken.

Peter Finkbeiner, CEO von Primonial REIM Germany, hält wenig von solcher Zurückhaltung. Schließlich gebe es für die Möglichkeit, „echte Top-Assets“ zu attraktiven Preisen anzukaufen, nur kurze Zeitfenster. „Viele Marktakteure laufen derzeit Gefahr, zu lange auf den perfekten Einstiegszeitpunkt zu warten, und übersehen dabei die schon vorhandenen Opportunitäten“, sagt Finkbeiner. Primonial REIM verwaltet in gut 60 Fonds Immobilien im Wert von rund 34 Milliarden Euro.

Indikatoren für einen aktuell günstigen Ankaufzeitpunkt sind nach Finkbeiners Aussage die steigende Anzahl an Insolvenzen im Bereich der Projektentwickler sowie die Schwierigkeiten zahlreicher Immobilienunternehmen, Refinanzierungen zu stemmen. Die „zinsgetriebenen Wertbereinigungen und der finanzierungsbedingte Verkaufsdruck“ dürften jedoch nicht lange anhalten, warnt Finkbeiner.

(Fast) nix geht mehr

Sollten eigenkapitalstarke Investoren jetzt also mutig zuschlagen? Das ist wahrscheinlich leichter gesagt als getan, angesichts der „Transaktionsstarre“ in der sich der Markt nicht nur nach Einschätzung der Scope-Immobilienexperten befindet. Nach Berechnungen von CBRE sank das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilienmarkt im ersten Halbjahr um satte 64 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Besonders krass schrumpfte das Geschäft im wichtigen Segment der Büroimmobilien. CBRE berichtet für diesen Bereich von einem Rückgang des Transaktionsvolumens um 79 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2022.

In den Top-7-Standorten sei das Transaktionsvolumen sogar um 81 Prozent zusammengeschnurrt. „Büroimmobilien stehen wie Immobilien insgesamt aktuell nicht ganz oben auf den Einkaufslisten der Investoren“, diagnostiziert Mathias Keller, Head of Überregionales Investment bei CBRE Deutschland. Ausnahmen gebe es nur bei eigenkapitalstarken Anlegern, die nicht auf Fremdkapital angewiesen seien.

Durch die veränderten Finanzierungsbedingungen und die anhaltende Unsicherheit hinsichtlich der Preisentwicklung würden viele Investoren „sehr verhalten“ agieren, „besonders mit Blick auf große und finanzierungsintensive Ankäufe“, heißt es in einer CBRE-Mitteilung. Große Transaktionen seien stärker zurückgegangen als mittlere und kleine.

Renditen steigen langsam

Investoren würden heute Zinsanlagen bevorzugen, um ihre Portfolios zu diversifizieren und ihre Renditeziele zu erreichen. Immobilien hätten an Attraktivität verloren, da bei ihnen die Risikoprämien nicht mehr stimmen. Offensichtlich steigen die Immobilienrenditen in den Augen der Investoren zu langsam.

Gegenüber dem letzten zyklischen Tiefstwert im April 2022 haben nach CBRE-Angaben die Spitzenrenditen für deutsche Büroimmobilien um 1,40 Prozentpunkte zugelegt, während die Benchmarkrendite am Kapitalmarkt rund 1,60 Prozentpunkte höher rentiere.

Viele potenzielle Verkäufer warten offensichtlich noch ab. „Auch wenn durchaus ‚Schnäppchenjäger‘ unterwegs sind, sehen wir nach wie vor noch keine Notverkäufe“, berichtet Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE Deutschland. Selbst Projektentwickler würden bislang überwiegend noch durchhalten, „wenngleich es hier durch die schwierigen Rahmen­bedingungen zu einer leichten Marktkonsolidierung kommen dürfte“.

Als letzter Notanker und Hoffnungs­träger bleiben in diesem Umfeld für viele nur noch die Wohnimmobilien. Das verdeutlicht nicht nur das vergleichsweise hohe Transaktionsvolumen in diesem Segment, sondern auch eine Scope-Umfrage unter den Immobilienfondsanbietern: Wenn sie investieren, dann vor allem in Wohnhäuser. Auch in dieser Hinsicht unterscheidet sich also der deutsche vom chinesischen Immobilienmarkt.