M&G Real Estate: Immobilienausblick für Asien

Für Immobilieninvestments im asiatisch-pazifischen Raum (APAC) hat diese Erkenntnis bereits angestoßene Trends noch beschleunigt. Jonathan Hsu, Head of Research Asia bei M&G Real Estate erklärt, worauf Anleger jetzt achten sollten:

„In der APAC-Region traf COVID-19 besonders die Volkswirtschaften, die in erster Linie vom Tourismus und der verarbeitenden Industrie leben. Eine Rezession scheint daher auch für die fünf Industrieländer der Region wahrscheinlich. Allerdings gehen wir davon aus, dass die starken fiskalischen und monetären Stützungsprogramme der Regierungen, sowie ein adäquater Umgang mit der Pandemie dafür sorgen werden, dass sich diese Märkte ab dem ersten Halbjahr 2021 wieder recht schnell erholen. Dies dürfte sich auch positiv auf die Stimmung der Investoren auswirken.

Höhere Anforderungen beflügeln Logistikimmobilien

Der Logistiksektor hat sich während der Pandemie als widerstandsfähig erwiesen. Das liegt vor allem am stark gewachsenen Online-Handel und der gestiegenen Nachfrage nach kurzfristigen Mietverträgen. Um wichtige Güter zu bevorraten und handlungsfähig zu bleiben, brauchten Mieter mehr Platz. In den APAC-Industrieländern führte das in diesem Jahr bisher zu stabilen Vermietungsraten und steigenden Mieten in Märkten mit sehr niedrigen Leerständen wie im Großraum Tokio.

Einzelhändler und Hersteller sind dabei, die Stabilität ihrer Lieferketten und Vertriebsnetze zu stärken. In Australien, Japan oder Südkorea bewerten etliche Unternehmen ihre Produktions- oder Lagerstätten jetzt neu.  Dieser Prozess kann die Nachfrage auf den jeweiligen heimischen Logistikmärkten weiter ankurbeln. Zudem sinkt durch die steigende Automatisierung die Abhängigkeit von Arbeitskräften.

Bevölkerungsreiche Märkte mit wenigen erstklassig gelegenen und ausgestatteten Logistikimmobilien wie Tokio, Osaka, Sidney, Melbourne und Seoul sollten von diesen strukturellen Veränderungen profitieren. Standort, Größe und Qualität der Objekte werden dabei entscheidend sein. Besonders hochwertige Immobilien in unmittelbarer Nähe der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte, wie Häfen, aber auch in Verbrauchernähe, die gleichzeitig genügend Platz für automatisierte Fertigungsanlagen bieten, werden zukünftig das Potenzial für höhere Mieten und Preise haben.

Schnellerer Wandel im Einzelhandel erfordert aktive Vermögensverwaltung

Die Einzelhandelsbranche hat die Auswirkungen von COVID-19 auf allen Märkten zu spüren bekommen. Zu einem Zeitpunkt, da sie bereits unter strukturellen Veränderungen litt, beschleunigte die Pandemie die Konsolidierung noch. Überleben werden die Handelsunternehmen, die digitale Strategien, wie beispielsweise den Allkanal-Vertrieb, bereits erfolgreich eingeführt und ihre Geschäftspraktiken überdacht haben. Weil die Grenzen zwischen digitalem und physischem Einzelhandel immer mehr verschwimmen, werden Händler von ihren Vermietern erwarten, variablere Messgrößen, wie unter anderem die Kundenfrequenz, in die Verträge einbeziehen. Seit der Pandemie haben einige Vermieter eigene E-Commerce-Plattformen aufgebaut, damit Einzelhändler ihr Verkaufsnetz erweitern konnten. Es werden also zukünftig solche Vermieter im Einzelhandel erfolgreicher sein, die schnell auf die sich verändernden Bedürfnisse ihrer Mieter eingehen können.

Wir gehen auch davon aus, dass Einzelhändler stärker auf eine vielfältige Zielkundenbasis am Standort achten werden, was Einkaufszentren in den Vorstädten von Singapur, Australien oder auch in Hongkong attraktiver machen könnte. Für Einkaufsstraßen, die stark von Touristen abhängig sind, wie das Ginza-Viertel in Tokio oder das Myeongdong-Viertel in Seoul, sollte es in den nächsten zwölf bis 24 Monaten Mietkorrekturen geben.

Premium-Büros weiter stark gefragt

Während der Pandemie konnten viele Unternehmen über einen längeren Zeitraum die Möglichkeiten von Home-Office-Lösungen testen. Nun passen sie die Raumnutzung den neuen Bedürfnissen an – vor allem mit Blick auf Größe, Standort und Qualität. Die Ansprüche an die Ausstattung, beispielsweise mit Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen, oder Serviceleistungen, werden steigen. Noch ist es zu früh, eine verlässliche Aussage über die Folgen der Krise zu machen, aber wir erwarten nicht, dass Büros überflüssig werden. Für die Zusammenarbeit und den Wissensaustausch bleibt das persönliche Miteinander wichtig. Außerdem ist es in der APAC-Region gar nicht allen Büroangestellten möglich, produktiv von zu Hause aus zu arbeiten: Der Trend geht gerade in den großen Städten Japans oder in Hongkong zu kompaktem Wohnraum, der oft von mehreren Generationen einer Familie gemeinsam genutzt wird.  In Tokio zum Beispiel misst die durchschnittliche Wohnung 65,9 Quadratmeter, rund 20 Prozent der 6,8 Millionen Haushalte der Stadt leben auf weniger als 20 Quadratmetern.

Insgesamt gehen wir davon aus, dass zentrale Lagen mit einem hohen Anteil an Premium-Objekten vergleichsweise widerstandsfähig bleiben: Die Geschäftsbezirke einiger Mega-Städte wie Tokio, Osaka oder Seoul haben aktuell sehr geringen Büroleerstand. In Märkten mit hohem Angebotsdruck, wie Sidney, Melbourne, Hongkong und Singapur hingegen könnten die Mieten in den nächsten zwölf bis 18 Monaten zurückgehen.

Trotz Corona: Bedarf an Wohnimmobilien in Städten steigt weiter

Besonders in Japan hält der Trend zum Stadtleben auch nach Ausbruch der Pandemie an, nachdem Studien ergeben haben, dass die Wohnungsdichte offenbar nicht wesentlich zur raschen Ausbreitung von COVID-19 beiträgt. Die Städte punkten mit kürzeren Wegen zur Arbeit, mehr Freizeitangeboten und dem Zugang zu Dienstleistungen wie Lieferungen von Produkten nach Hause. Zudem gilt in Japan, wo Naturkatastrophen wie Erdbeben an der Tagesordnung sind, die stabilere Infrastruktur in den Städten als sicherer für die Bewohner. Arbeitsmöglichkeiten für Angestellte werden sich wahrscheinlich auch weiterhin auf Städte wie den Großraum Tokio oder Osaka konzentrieren, was diese Standorte für die Generation Z attraktiv macht.

Mehrfamilienwohnungen in Japan profitieren von einer stabilen Nachfrage und einem positiven Mietwachstum. Die Krise hat daran nichts geändert. Da der Arbeitsmarkt nach wie vor gesund ist, werden die Vermietungszahlen nicht signifikant sinken. Dieser Sektor hat bereits in vergangenen Abschwungphasen starke Resilienz gezeigt.

Aber auch dieser Bereich der Immobilienwirtschaft könnte sich durch die mögliche Zunahme der Home-Office-Lösungen strukturell verschieben. Größere Wohnungen könnten beliebter werden, weil für das effektive Arbeiten von Zuhause aus mehr Platz benötigt wird und es immer mehr Haushalte mit Doppelverdienern gibt. Als attraktiv gelten auch Objekte mit intelligenten Systemen zur Überwachung der Luftqualität oder des Strom- und Wasserverbrauchs. Der steigende Bedarf an solchen Wohnungen könnte Mieter auf die kostengünstigeren Lagen ausweichen lassen – so im Großraum Tokio auf Yokohama. Durch ihren defensiven Charakter in turbulenten Zeiten dürften gut gelegene erstklassig ausgestattete Mehrfamilien-Wohneinheiten im Großraum Tokio und Osaka auch in den nächsten drei Jahren stabile Erträge liefern.“