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„Für uns zählt Lage, Lage, Lage“

Bild: Kanam
Investment-Konferenz

Die Immobilien sind europaweit so teuer wie noch nie. Welche Optionen bleiben einem offenen Immobilienfonds, der seinen Anlegern eine gute Rendite zahlen will? Bei der FondsConsult Investmentkonferenz am Tegernsee sprach FundResearch mit Heiko Hartwig, Geschäftsführer der KanAm Grund.

04.07.2018 | 12:20 Uhr von «Thomas Gräf»

FundResearch: Mit welcher Strategie operieren Sie derzeit mit dem „Leading Cities Invest“ an den Immobilienmärkten?

Hartwig: Wir setzen im Grunde genommen mit unserer Strategie auf einen Trend, der jedem bewusst ist und den jeder kennt – und der unaufhaltsam ist: der Zuzug in die Städte, die Urbanisierung. Wohnen, Arbeiten, Einkaufen und Ausgehen – alles i.d. Nähe, alles i.d. Nachbarschaft – Diese Zusammenführung der elementarsten Lebensbereiche nennt man Urbanisierung

FundResearch: Wie manifestiert sich dieser Trend zur Zeit?

Hartwig: Die gängigen Prognosen sagen aus, dass in den deutschen A-Städten – Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart und Köln –  bis 2030  mit einem Zuzug von 1,2 bis 1,4 Millionen Menschen zu rechnen ist. Diese Städte müssen sich danach ausrichten. Was uns als Immobilieninvestoren interessiert ist: Welchen Einfluss hat eine solche Entwicklung auf Preise und auf das Investmentvolumen. München ist zum Beispiel eine Region, in die die Menschen hineinziehen. Aber wenn wir den Zukunftsforschern glauben, dann findet dafür woanders ein Wegzug statt wie in Sachsen Anhalt. Dort holen sich quasi die Wölfe ihr Land zurück.

FundResearch: Was macht das mit den Preisen?

Hartwig: Stuttgart zum Beispiel hat eine höhere Geburten- als Sterberate, wächst also quasi automatisch aus sich heraus. Dazu kommen in den Großstädten die zahlreichen Universitäten. Ähnliches sehen wir auch in Frankfurt. Solche Städte sind überaus attraktiv – auch für ausländische Investoren, die dort unternehmerisch tätig sind und dann dort bleiben. Die verdienen gutes Geld und investieren es auch wieder in diesen Städten.

FundResearch: Was treibt die Immobilienpreise noch, außer den vielen Menschen, die in der Stadt wohnen wollen?

Hartwig: Das Angebot ist knapp und die Nachfrage ist hoch. Wir reden hier über sehr viel Geld, das investiert werden will, vor allem aus Asien. Im vergangenen Jahr wurden weltweit 700 Mrd USD  in Immobilien investiert. Circa 50 Prozent davon stammen aus Asien. Und die  Asiaten wollen den Wert ihrer Investments natürlich erhalten, die investieren nur in Märkte, von denen sie auch eine Wertsteigerung erwarten. Das sind kluge Menschen, die kaufen quasi nach Katalog. Die wissen genau, welche Lage und welches Objekt sie haben wollen.

FundResearch: Welche Immobilienstandorte sind denn in Europa derzeit gefragt?

Hartwig: Als Standorte sind vor allem UK, Deutschland und Frankreich gefragt, da wird das Geld förmlich hineingepresst. Laut Research von JLL wurden im vergangenen Jahr dort rund rund 70 Mrd. EUR investiert. London ist und bleibt aber der interessanteste Standort dort für ausländische Investoren. Der Anteil der Asiaten hat sich gegenüber dem Vorjahr um 96 Prozent gesteigert. Es ist unvorstellbar, was das mit dem Markt macht.
Auch in Deutschland stammt die Hälfte des 2017 in Immobilien investierten Kapitals aus Asien.

FundResearch: Warum ausgerechnet Deutschland?

Hartwig: Die Umstände hierzulande sind eben günstig: Die Arbeitslosigkeit liegt bei 3,5 Prozent, die niedrigste Rate seit 25 Jahren. Seit 2013 wachsen die Einkommen kontinuierlich an, die Kreditvergabe durch die Banken ist flüssig, die Währung stabil. Das sind natürlich beste Bedingungen und deshalb rasen ausländische Investoren auf die Märkte der A-Städte.

FundResearch: Wohin fließt das meiste Geld?

Hartwig: Mit 42 Prozent haben Büroobjekte nach wie vor den größten Anteil an den Investitionen – davon entfällt rund die Hälfte auf die sieben A-Städte. Der Bürosektor kann ja die Nachfrage momentan kaum bedienen und wir haben eine hohe Auslastung bei den Bauunternehmen. Die Auftragsbücher sind voll und zwar auf die nächsten Jahre.

FundResearch: Mit welchen Renditen rechnen Sie auf den Märkten?

Hartwig: In Hamburg haben wir vor kurzem bei einem Objekt mitgeboten; dort lag das erste Angebot beim 26fachen der Jahresmiete. Verkauft wurde dann schließlich zum 31fachen. Das ist wiederum ein Preis, unterhalb dem in München gar nichts mehr geht. Weder alt noch ganz alt. Auf solchen Märkten konkurrieren wir dann mit Family Offices, die sagen: „Wir wissen zwar noch nicht, für welche Generation sich das Objekt rentiert – aber wir wissen, dass es sich irgendwann rentiert.“

FundResearch: Welche Immobilien sind außer Büros denn noch interessant?

Hartwig: Beim innerstädtischen Einzelhandel beobachten wir gerade eine spannende Entwicklung. Wussten Sie, dass die Rücksendequote des Distanzhandels in Deutschland bei 50 Prozent liegt? Das bedeutet für die Händler Kosten von fast 15 Euro pro Retoure. Also eröffnen Unternehmen Filialen in den Innenstädten, um dort nicht nur Waren zu verkaufen sondern auch zurückzunehmen und umzutauschen. Das hat Zalando jüngst in Leipzig gemacht. Denn mit dem im Internet verdienten Geld können die Distanzhändler in den Innenstädten jede Lage bezahlen.

Die Kaufinger Straße in München ist nach der Oxford Street die zweiterfolgreichste Shopping-Meile Europas. Ein Store mit 100 Quadratmeter Fläche zahlt dort rund 4.000 Euro Miete im Monat. Wenn Sie dort ein Objekt kaufen wollen, liegt der Mindestfaktor bei 36. Und in der Münchner Weinstraße wurde im vergangenen Jahr sogar ein Objekt zur 60fachen Jahresmiete verkauft.

FundResearch: Lassen sich da für einen Fonds überhaupt noch Renditen erwirtschaften?

Hartwig: Wenn wir dem Anleger eine Rendite über drei Prozent weitergeben wollen, müssen wir zu über vier Prozent kaufen. Die Renditen in Berlin liegen jetzt aber erstmalig unter drei Prozent.

FundResearch: Was bleibt dann noch übrig?

Hartwig: Interessant sind zur Zeit die Logistik-Flächen. Diese haben mit 5,7 Milliarden Euro zwar nur einen geringen Anteil an den Investments gehabt, – allerdings hat sich das Volumen um achtzig Prozent gegenüber dem Vorjahr gesteigert. Die Rendite von Logistik-Immobilien liegt zur Zeit bei fünf bis sieben Prozent.

Der chinesische Staatsfonds CIC hat im vergangenen Jahr den größten Immobiliendeal mit einem Logistik Portfolio im Wert von rund 2 Mrd. EUR getätigt. Wir reden hier von Einstiegsrenditen von knapp fünf Prozent – für Hallen! Das ist ein völlig irrer spannender Markt.

Eine weitere interessante Immobilien-Kategorie sind Hotels. Das Estrel in Berlin ist mit 1.125 Zimmern das größte Hotel und gleichzeitig das wirtschaftlich erfolgreichste Hotel in Deutschland: Der Eigentümer ist schon ab 37 Prozent Auslastung im Plus.  Die durchschnittliche Auslastung liegt aber bei 67 Prozent pro Jahr. Der Hotel-Markt entwickelt sich prächtig: ”Der Tourismus ist die größte globale Massenbewegung dieses Jahrtausends.“ Dieses Zitat stammt von Sebastien Bazin, dem CEO von Accor. Er spricht von den circa 1,3 Milliarden Übernachtungen weltweit – und dabei sind Geschäftsreisen nicht mitgezählt.

FundResearch: Also gibt es durchaus noch spannende Immobilien. Wie gehen Sie dann bei der Auswahl vor?

Hartwig: Was haben Wein und Immobilien gemeinsam? Die Lage ist entscheidend. Was Sie am Hang nicht kriegen, das können Sie im Fass nicht mehr herausholen. Das ist bei Immobilien das gleiche. Entweder Sie haben eine gute Lage – oder Sie haben sie nicht. Für uns zählt ebenso wie für den Winzer hauptsächlich die Lage.
In den deutschen A-Städten wollen wir rund 70 Prozent des Fondsvolumens in bekannten Metropolen wie Paris, Frankfurt, München oder Hamburg investieren, 20 Prozent sollen in national relevante Städte wie Köln oder Toulouse fließen. Und Amsterdam ist aus unserer Sicht ein Zukunfts-Markt, auf dem wir dabei sein wollen.
Und genau wie ein Weinkenner die Parker-Punkte heranzieht, gehen wir bei der Auswahl von Immobilien nach unserem C-Score-Model vor und bewerten nach Struktur, Standort und der lokalen Marktsituation. Damit gelangen wir zu einer für den Anleger nachvollziehbaren transparenten Standortbewertung.

FundResearch: Sie unterscheiden dabei zwischen Core- und Core-Plus-Immobilien …

Hartwig: Bei Core-Immobilien sprechen wir von Top-Lagen mit langfristigem Mietvertrag und bester Bonität – das ist selten und was selten ist, ist teuer. Bei Core-Plus-Immobilien reden wir immer noch von guter Lage, aber vielleicht nicht vollständig vermietet oder mit kürzerer Vertragslaufzeit. Hier können wir den Mehrwert durch eine Nachvermietung selbst holen. Offene Immobilienfonds können momentan aber auch kaum etwas anderes tätigen, da die Märkte quasi ausverkauft sind.

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