„Wir haben aktuell keine Immobilienkrise“

TiAM: Der rasante Zinanstieg wird zunehmend zur Belastung für die Immo­bilienbranche. Der Markt für Transaktionen ist eingebrochen, die Preise sind unter Druck. Wie schätzen Sie die aktuelle Situation ein?

Britta Roden (KGAL): Ich würde hier zwei Themen unterscheiden. Auf der einen Seite sehen wir auf dem Transaktionsmarkt eine kräftige Korrektur, die durch die schnell gestiegenen Zinsen ausgelöst wurde. Und im Moment weiß niemand, welches Zinsniveau am Ende erreicht wird und welche Rendite im aktuellen Marktumfeld eigentlich angemessen ist. Solange kein Signal von der EZB kommt, dass der Zinsanstieg beendet ist, werden die Märkte verhalten bleiben. Auf der anderen Seite entwickeln sich aber die Vermietungsmärkte und -­umsätze weiter sehr positiv. Denn Büros bleiben gefragt, auch weil sich die Wirtschaft stabil entwickelt hat.

Alexander Isak (UBS): Die Veränderun­gen im Zinsumfeld über einen recht langen Zeitraum haben in der Tat zu deutlich weniger Aktivität auf den Transaktionsmärkten geführt, und die weitere Entwicklung ist noch nicht klar vorauszusehen. Das führt dazu, dass Käufer mit wenig Eigenkapitaleinsatz nicht richtig kalkulieren können. Dadurch dauern die Entscheidungsprozesse viel länger – oder die Transaktionen werden am Ende sogar abgesagt. Für Investoren, die wenig oder gar kein Fremdkapital benötigen, ist das zugleich eine Chance, Marktopportunitäten jetzt zu nutzen, denn die Kernfunktion einer Immobilie, der laufende Mietertrag, ist intakt, und in einem inflationären Umfeld nehmen die Chancen zu, dass die Mieten weiter steigen.

Stefan Paul (Real I.S.): Ich würde die Entwicklung auf dem Mietmarkt etwas differenzierter sehen. In Toplagen wie München sehen wir in allen Segmenten steigende Spitzenmieten. An der Peripherie entwickeln sich die Leerstandsraten dagegen schon deutlich nach oben. Man muss als Investor momentan bei der Auswahl der Objekte viel tiefer schauen als vorher.

Roden: Richtig. Es kommt auch stark auf die Nutzungsarten an. So stellen wir im Bürosegment an den größeren Standorten weiter ein kräftiges Wachstum der Mietpreise fest. Im Einzelhandel sieht es dagegen schlechter aus, beispielsweise im Highstreet-Segment, also Geschäftshäuser in den Innenstadtlagen oder Shoppingcenter. Aber auch da gibt es wieder Ausnahmen wie Discounter und Fachmarktzentren, wo Mietsteigerungen erzielt werden können. Dieser Trend gilt auch für den Wohnungssektor, wo die Prognosen auf anhaltendes Mietwachstum hinweisen.

Walter Seul (Swiss Life): Wir haben aktuell keine Immobilienkrise, die Flächennachfragen in den verschiedenen Assetklassen, insbesondere im Bereich „Wohnen“ hat nicht nachgegeben, die Mieten auch nicht. Daher mache ich mir grundsätzlich keine Sorgen um die Assetklasse Immobilien, auch nicht vor dem Hintergrund gestiegener Zinsen. Natürlich wirkt sich gerade der Zinsanstieg problematisch auf das Geschäft aus, aber es gibt auch gegenläufige, positive Effekte, zum Beispiel indexbedingte Mieterhöhungen, die sich positiv auf die Cashflows auswirken. Angesichts der aktuellen Situation gehen wir sogar davon aus, dass diese Entwicklung noch einige Zeit anhalten wird.

TiAM: Wie wirken sich die gesunkenen Transaktionen auf die Büroimmobilienpreise aus?

Paul: Hier muss man unterscheiden auf der einen Seite zwischen der Entwicklung auf dem Käufermarkt, der sich im aktuellen Verkehrswert widerspiegelt, wenn eine Transaktion stattfindet, und auf der anderen Seite dem aktuellen Bewertungsansatz. Auf dem Transaktionsmarkt erleben wir eine deutliche Abwertung der Preise und damit der Kaufpreisfaktoren. Im Bestand sehen wir diese Entwicklung dagegen kaum. Hier ist eine hohe Stabilität festzustellen, Abwertungen sind in der Regel relativ gering. Anders sieht es bei Objekten aus, die vielleicht noch nicht so lange im Portfolio und zu höheren Preise gekauft worden sind. Risiken sehen wir daher insbesondere bei Objekten, die in den letzten drei oder vier Jahren, in Ausnahmefällen auch bis zu fünf Jahren, gekauft worden sind.

TiAM: Sind Sie auch schon wieder auf der Käuferseite aktiv?

Isak: Ja, denn wir sind etwa für Logistikimmobilien nach wie vor sehr positiv eingestellt. Das ist langfristig ein Markt, der wächst. Das Preisniveau für Logistikimmobilien ist aktuell wieder sehr attraktiv. Wenn die Objektqualität und die Ankaufsrendite stimmen und man dann noch über das nötige Eigenkapital verfügt, sollte man gerade jetzt investieren.

Roden: Ja, wir bei der KGAL sind ebenfalls auf der Käuferseite von Zeit zu Zeit aktiv. Denn trotz aller Zurückhaltung auf der Verkäuferseite gibt es immer wieder sehr interessante Opportunitäten. Darunter sind attraktive Objekte, die einem mehrfach angeboten werden und deren Kaufpreis mit der Zeit immer weiter sinkt. Irgendwann kommt der Punkt, an dem man dann zugreift.

Seul: Im Bereich der Wohnimmobilien-Transaktionen in den Ballungsräumen, die uns besonders interessieren, analysieren wir aktuell Angebote nur bis zu Kaufpreisfaktoren um das 25-Fache. Das heißt: So um die vier Prozent Bruttoankaufrendite müssen schon sein. Auf der Verkäuferseite sind die Vorstellungen recht unterschiedlich. Herrscht beim Verkäufer Verkaufsdruck, dann ist auch eine Bruttoankaufrendite von über vier Prozent möglich. Bei den Bestandshaltern, die nicht verkaufen müssen, dringen wir mit unseren Kaufpreisforderungen regelmäßig nicht durch.

TiAM: Stellen Sie Finanzierungsprobleme durch die Banken fest?

Roden: Nein. Ich war bis vor Kurzem noch in einer Immobilienbank tätig, dort sind Offene Immobilienfonds immer die bevorzugten Partner, die man unterstützt. Denn die zu finanzierenden Objekte zeichnen sich durch eine Topqualität aus. Da muss man sich auf der Risikoseite keine Sorgen machen – die Kunden sind bonitätsstark und agieren mit einem niedrigen ­Leverage.

TiAM: Spüren Sie einen Rückgang der Nachfrage nach Büroimmobilien durch den Homeoffice- und New-
Work-Trend?

Roden: Nach der Corona-Pandemie waren viele Experten überzeugt, dass man 20 Prozent der Bürofläche einsparen kann, wenn jeder Mitarbeiter in einem Unternehmen an fünf Tagen von zu Hause arbeitet. Genau das funktioniert in der Realität aber nicht. Denn viele Unternehmen haben realisiert, dass sie im Gegenzug sehr flexible Flächen anbieten müssen, die sich spontan zu Meetingräumen umbauen lassen. Im Endergebnis ist die Flächenreduktion damit längst nicht so hoch ausgefallen, wie man anfangs dachte. Und dies haben wir auch schon in unseren Prog­nosen berücksichtigt.

Paul: Wir haben die vergangenen zwei Jahre jeweils in einem Objekt New-Work-Flächen ausgebaut. Im Endergebnis haben wir keine wirkliche Raumreduktion feststellen können, weil die neuen Besprechungsräume viel Platz benötigen. Zudem beobachten wir seit zwei Jahren, dass unsere Mieter an andere Firmen unter­vermieten, falls sie tatsächlich weniger Platz benötigen. Dieser Trend kommt uns sehr entgegen. Denn wir diversifizieren so unsere Risiken und Laufzeiten.

Seul: Ich glaube dennoch, dass der Bürovermietungsmarkt sich mittel- und längerfristig am stärksten gegenüber allen anderen Immobilienarten verändern wird.

TiAM: Weshalb?

Seul: Da ist einerseits die Anforderung, den Flächenbedarf so zu gestalten, dass er zum Trend des flexibleren Arbeitens passt. Zudem geht es darum, dass man Arbeitsräume schafft, die die Kreativität fördern und der Work-Life-Balance der Beschäftigten besser entsprechen. Das bedeutet, dass die Anforderungen an die Büroflächenqualität, die Infrastruktur und die Erreichbarkeit der Gebäude noch einmal massiv steigen werden. Und drittens nehmen auch die mieterseitigen Anforderungen an die energetische Qualität der Büroflächen zu. Sofern nach den Anmietungsrichtlinien ökologische Nachhaltigkeitskriterien erfüllt werden müssen, brauchen wir solchen Mietern energetisch schlechtere Immobilien gar nicht mehr ­anzubieten. Das bleibt dauerhaft nicht ohne Folgen für den Wert der betroffenen Immobilie.

TiAM: Besteht nicht die Gefahr, dass Sie bestimmte Objekte im Portfolio ­haben, die dann aus ESG-Gründen zu einem reduzierten Preis verkauft werden müssen?

Isak: Objekte mit hohen ESG-Risiken vermeiden wir, das würde nicht in unsere Strategie passen und ist auch mit dem Produkt eines Offenen Immobilienfonds, wie wir es betreuen, wenig vereinbar. Offene Immobilienfonds sind ein konservatives Produkt mit hohem Anlegerschutz. Das heißt, wir konzentrieren uns auf Objekte aus dem Core- oder Core-Plus-Segment, die eine hohe Mietsicherheit bieten. Und diese Stabilität wird langfristig nur gesichert, wenn sie auch beim Thema ESG punkten. Insofern prüfen wir das Portfolio Jahr für Jahr unter ESG-Parametern und sichern dadurch die Vermietbarkeit und damit die Ertragskraft der Immobilien.

Paul: Wir kümmern uns bei unseren Offenen Immobilienfonds um Artikel 8 und Artikel 8+ sowie die Taxonomie­anforderungen. Ohne diese Maßnahmen fallen unsere Produkte beim Äquivalenz­check der Kunden durchs Raster. Daher geht es zu 100 Prozent in Richtung ESG-Konformität. Die Hausaufgaben müssen von uns gemacht werden. Wir haben bereits beim Portfolioaufbau auf die energetische Effizienz der Immobilien geachtet und kümmern uns fortlaufend um die Anforderungen aus Artikel 8 und Artikel 8+. Der Weg bei unserem Publikumsfonds führt in naher Zukunft sogar hin zur Taxonomiekonformität. Das wird unseren Kunden ermöglichen, das Produkt auch Privatpersonen mit höheren Anforderungen an die Nachhaltigkeitsausprägung eines Fonds anzubieten, und dokumentiert zugleich die Zukunftsausrichtung. Daher geht es weiterhin zu 100 Prozent
in Richtung ESG-Konformität. Die Hausaufgaben sind und werden weiterhin von uns gemacht!

Isak: Das Gute ist ja, dass man in diesem Bereich sehr viele unterschiedliche Optionen hat und verschiedene Ansätze umsetzen kann. Die Möglichkeiten sind riesengroß. Dabei muss man selbstverständlich auch immer jedes Objekt individuell analysieren. Wie kann etwa am Objekt erneuerbare Energie bezogen werden? Da bestehen viele Möglichkeiten. Das ESG-Thema hat für uns eine enorm hohe Priorität. Und das muss es auch ­haben.

TiAM: Wie beurteilen Sie die Arbeit der Gutachter, die regelmäßig die Bewertung der Immobilien vornehmen?

Roden: Da gibt es eine große Spannweite. Einige Gutachter weisen vergleichsweise geringe Wertverluste bei begutachteten Immobilien aus. Andere wiederum gehen von eher hohen Preisrückgängen aus. In diesen Fällen sollten Asset-Manager genau nachfragen, ob es denn überhaupt eine Transaktionsevidenz gibt, die diese Rückgänge rechtfertigen. Denn es gibt aktuell in manchen Märkten zu wenig Transaktionen, um zu belegen, dass der Liegenschaftszinssatz gestiegen wäre.

TiAM: Mit welchen Renditen dürfen ­Anleger denn dieses Jahr rechnen?

Isak: 2023 dürfte ein Jahr sein, in dem der Anleger auch mal nur mit zwei, vielleicht zwei plus x Prozent rechnen darf und nicht wie gewohnt mit drei plus x Prozent. Und dann muss man sehen, wie schnell der Markt wieder zurückkommt. Ein entscheidender Faktor ist die Inflation, die wahrscheinlich auf einem relativ hohen Niveau verbleiben wird und noch längere Zeit über dem Zins liegen könnte. Und diese Situation ist das beste Argument für Sachwerte. Soll heißen: Mit einem Immobilieninvestment holen sich Anleger auch dank der Indexierung von Mietverträgen einen direkten Schutz gegen die Inflation ins Depot.

Seul: Ich würde jetzt mal nur für die beiden Offenen Publikumsfonds sprechen, für die ich in unserem Haus zuständig bin. Wenn wir dieses Jahr eine Rendite von über zwei Prozent ausweisen können, dann wäre ich sehr zufrieden. Denn auf der Bewertungsseite erwarten wir in 2023 eine schwarze oder vielleicht sogar eine rote Null. Auf der Ertragsseite sehen wir dank der indexierten Mietverträge immerhin ordentliche Steigerungen unserer Cashflows, die zumindest teilweise für die aktuell ausbleibenden Bewertungserfolge der letzten Jahre entschädigen. Diese positiven Effekte auf das laufende Ergebnis treten allerdings nur über das Jahr verteilt ein und helfen damit bei der Jahresperformance nur mit starker Verzögerung.

TiAM: Welche Trends sehen Sie momentan bei den Zuflüssen in Offene Immo­bilienfonds?

Seul: Wir hinken unseren mittelfristigen Plänen aktuell hinterher, was angesichts der teils schwierigen Rahmenbedingungen kein Wunder ist. Aber wir sind sehr zuversichtlich, dass wir am Jahresende für unsere beiden Publikumsfonds netto Mittelzuflüsse ausweisen werden. Letztlich sind beide Fonds jeweils größer als eine Milliarde Euro Volumen, mit jeweils rund 40 Immobilien auf acht Länder verteilt, und damit längst stabil genug, eine verlangsamte Wachstumsphase gut verdauen zu können.

Paul: Die BVI-Zahlen zeigen bisher insgesamt sinkende Zuflüsse, bei einigen Offenen Immobilienfonds weisen sie sogar Abflüsse aus. Wir haben ein vergleichsweise junges Produkt, hier gibt es bisher nur marginale Kündigungen. Wie sehen aber auch, dass die Zuflüsse geringer sind als das, was wir für dieses Jahr kalkuliert haben. Soll heißen: Wir sehen immer noch ein deutliches Plus bei den Zuflüssen. Aber unser Ziel von einer Milliarde Euro Fondsvolumen werden wir in 2023 wohl noch nicht erreichen, aber auch weil wir aktuell keinen Leverage nutzen.

Isak: Die Zuflüsse sind auch bei unserem Produkt niedriger als noch im vergangenen Jahr, aber auf Sicht der nächsten Jahre bin ich positiv, dass wir wieder stärker zulegen können. Denn Immobilien bleiben auch im aktuellen Marktumfeld weiterhin attraktiv, und das könnte schon bald wieder zu mehr Nachfrage auf Kundenseite führen.

TiAM: Welche Rolle spielen Offene ­Immobilienfonds denn heute bei Privatanlegern?

Paul: Ich bin immer noch absolut überzeugt davon, dass in jedes breit diversifizierte Portfolio Immobilieninvestments gehören. Die letzten Jahre haben bewiesen, dass die Stabilität der Immobilie zur Stabilität des gesamten Portfolios von Privatkunden beigetragen hat. Wenn wir unsere Renditen der letzten zwölf Monate anschauen, haben die Offenen Immobilienfonds überzeugt, übrigens auch hinsichtlich der Schwankungsbreite. Anleger, die dagegen in Unternehmensanleihen und Bundesanleihen investiert haben, mussten deutliche Schwankungen und teils Verluste hinnehmen.

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