M&G Real Estate: Immobilienausblick für Asien

Der Gesamtertrag im Immobiliensektor wird für 2019 auf 8,7 Prozent geschätzt. Längerfristige strukturelle Entwicklungen führen zu insgesamt widerstandsfähigen Immobilienmärkten in den Industrieländern der APAC-Region. Aber es gibt auch Aspekte, auf die man achten sollte, sagt Jonathan Hsu, Head of Research Asia bei M&G Real Estate.

"Aktuell haben die Volkswirtschaften im asiatisch-pazifischen Raum einige Herausforderungen zu bewältigen. Dazu gehören das langsamere globale Wachstum, zunehmende geopolitische Spannungen und ein sich verlangsamender Zyklus der Information Communication Technology (ICT). Diese Faktoren führten zu einer Lockerung der Geldpolitik in Ländern wie Australien und Südkorea. Wir erwarten daher, dass die Zinsen und langfristigen Renditen von Staatsanleihen kurzfristig niedrig bleiben und so der Renditeunterschied von Immobilien gegenüber zehnjährigen Staatsanleihen attraktiv bleibt.

Sieht man einmal von den externen Widerständen ab, so dürfte die relative Stärke des Arbeitsmarktes und die Förderung von digitalen und wissensbasierten Ökonomien das stabile Wachstum der industrialisierten APAC-Länder weiter vorantreiben. Längerfristig dürfte der ICT-Sektor von der schrittweisen globalen Einführung der 5G-Telekommunikationsnetze profitieren – besonders für Japan, Südkorea und Singapur eine gute Nachricht.

Längerfristige strukturelle Trends wie diese gelten generell als gute Vorzeichen für APAC-Immobilien. Anleger sollten jedoch neben den Chancen auch einige der möglichen Herausforderungen für die einzelnen Sektoren beachten.

Wachsender E-Commerce fördert höhere Renditen für Logistikimmobilien

Das Wachstum des Internethandels in der Region sollte die Nachfrage nach Logistikflächen vor allem in Australien, Japan und Südkorea ankurbeln. Wir schätzen, dass 14 Millionen Quadratmeter zusätzliche Lagerfläche benötigt werden, um die bis 2023 vorhergesagten 120 Milliarden US-Dollar an E-Commerce-Umsatz in den industrialisierten APAC-Märkten stemmen zu können. Logistikunternehmen mit Fokus auf den privaten Konsumenten suchen wegen der immer stärkeren Automatisierung und höherer Warenvolumina intensiv nach qualitativ hochwertigen Flächen. Als Wachstumsfelder gelten auch Nischensegmente wie Kühlhäuser für den Lebensmitteleinkauf über das Netz und die Gesundheitslogistik.

Allerdings hindert der Mangel an hochwertigen und gut gelegenen Lagerflächen in der Region Immobiliennutzer daran, zu wachsen und sich zu vergrößern. Der Standort bleibt einer der wichtigsten Faktoren, weil die Transportkosten in der Regel mindestens die Hälfte der Gesamtkosten eines Logistikdienstleisters ausmachen. Die Versorgung wird jedoch durch ein zu geringes Angebot an entsprechend großen Grundstücken, aber auch durch staatliche Auflagen für Objekte in der Nähe von Wohngebieten eingeschränkt.

Logistikimmobilien in APAC-Industrieländern könnten in den nächsten drei Jahren vergleichsweise höhere Renditen liefern: Wir rechnen mit einer Gesamtrendite von rund 7 Prozent pro Jahr. Grund dafür ist vor allem eine weitere Anpassung der Renditen, da der Sektor sich immer stärker entwickelt und so mehr Investoreninteresse weckt.

Wandel hin zu wissensbasierten Ökonomien stärkt Bedarf für Premium-Büros

Wir erwarten eine Zunahme der Anzahl von Büroarbeitsplätzen in der Region, weil die Länder sich zu stärker digitalisierten und auf Wissen aufbauenden Wirtschaften entwickeln. Da in einem solchen Umfeld das Wohlbefinden ihrer Mitarbeiter für Unternehmen immer wichtiger wird, steigt die Beliebtheit erstklassiger Büroimmobilien, die neben qualitativ hochwertigen Räumlichkeiten auch noch weitere Vorzüge bieten. Mit solch attraktiven Arbeitsplätzen können Firmen im schärfer werdenden Wettbewerb um globale Talente punkten. Investoren, die schwerpunktmäßig auf Kernimmobilien setzen, können durch neue erstklassige Büroimmobilien eine relative Ertragsstabilität und Widerstandsfähigkeit für ihre Anlage finden.

Geringe Leerstände und das gute Angebotsmanagement in den meisten Märkten dürfte dafür sorgen, dass sich Vermietungen von Büroimmobilien besser entwickeln, als in anderen Immobiliensektoren. Anleger sollten hier jedoch auf solche Teilmärkte achten, die stark von der Technologie und/oder anderen aufstrebenden Sektoren abhängig sind, wie zum Beispiel dem Coworking. Sollte es zu Liquidationen oder Konsolidierungsmaßnahmen im Technologiesektor kommen, so könnte es hier zu plötzlich steigenden Leerständen und damit sinkenden Mieterträgen kommen.

Bevölkerungswachstum in Gateway-Cities begünstigt Bau von Mehrfamilienhäusern

Wir erwarten, dass Mehrfamilienhäuser in sogenannten Gateway-Cities, also in großen Städten wie Tokio, die als Knotenpunkte für eine ganze Region gelten, dauerhaft nachgefragt werden. Grund dafür ist das Bevölkerungswachstum und die steigende Zahl der Büroarbeitsplätze in diesen Städten. Ein angespannter Arbeitsmarkt hat zur Lockerung der Einstellungspolitik für Ausländer und zu mehr Haushalten mit Doppelverdienern geführt, weil mehr Frauen wieder ins Berufsleben einsteigen. Positive Fundamentaldaten für diesen Sektor sollten auf stärkeres Interesse bei ausländischen institutionellen Investoren stoßen - das könnte wiederum zu weiter interessanten Renditen führen. Für den japanischen Wohnungsmarkt prognostizieren wir daher eine Gesamtrendite von 11,5 Prozent für 2019. Wir erwarten außerdem vergleichsweise stabilere und höhere Ertragsrenditen für innerstädtische Wohnbezirke. Solche Projekte sind besonders attraktiv für Millennials, die Gebiete mit günstigem Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln und einem attraktiven (Freizeit-) Angebot bevorzugen.

Mehr Omni-Channel-Vertrieb erhält Bedeutung erstklassiger Einzelhandelsflächen

Einzelhandelsimmobilien leiden weiterhin stark unter der Ausweitung des E-Commerce, denn immer mehr Firmen nutzen kanalübergreifende Vertriebsmodelle, um ihre Kundenbasis zu erweitern und konkurrenzfähig zu bleiben. Erstklassige Einzelhandelsstandorte in Gateway-Cities werden daher in Zukunft zu unverzichtbaren Branding- und Marketing-Touchpoints. Vermieter sollten aber auch darauf achten, gut geführte Einkaufszentren in dicht besiedelten Gebieten und Vorstädten aufrechtzuerhalten, damit sich hier starke Gemeindezentren entwickeln können.

In Zeiten zunehmender Digitalisierung benötigen Einzelhandelsimmobilien ein intensiveres Asset Management und Platzierungsinitiativen, um Besucher anzuziehen und deren Aufenthaltsdauer zu erhöhen. Die Messung der Kundenfrequenz und der Marketingerfolg einer Immobilie könnten mit der Zeit zu den variablen Komponenten bei der Bestimmung von Einzelhandelsmieten werden.“

Jonathan Hsu, Head of Research Asia bei M&G Real Estate