Bauzinsen bleiben unter Druck – warum Eigenkapital jetzt zum entscheidenden Vorteil wird

Geopolitische Spannungen und steigende Renditen an den Kapitalmärkten setzen den Immobilienfinanzierungen in Deutschland weiter zu. Nach Einschätzung der Interhyp Gruppe dürften sich Bauzinsen auch in den kommenden Monaten auf hohem Niveau bewegen – mit Risiken nach oben. Für Immobilienkäufer bedeutet das vor allem eines: Eigenkapital wird zum entscheidenden Hebel bei der Finanzierung.

Bauzinsen liegen schon bei vier Prozent

Auslöser der aktuellen Entwicklung sind die anhaltenden Unsicherheiten im Nahen Osten. Die Nervosität an den Finanzmärkten treibt die Renditen von Staatsanleihen nach oben und hält damit auch die Konditionen für Immobilienkredite unter Druck. Zehnjährige Baufinanzierungen bewegen sich derzeit um die Marke von vier Prozent.

Zinserhöhung der EZB im Sommer erwartet

Besonders bemerkenswert an der Analyse von Interhyp ist dabei der Hinweis auf die Wechselwirkung zwischen Geopolitik, Inflation und Geldpolitik. Selbst bei einer schnellen Entspannung im Nahen Osten rechnen die Experten mit einem anhaltenden Inflationsdruck. Die Europäische Zentralbank könnte deshalb bereits im Juni mit einer Zinserhöhung reagieren. Das würde die Refinanzierungskosten der Banken zusätzlich verteuern und weiteren Druck auf die Bauzinsen ausüben.

Keine sinkende Finanzierungskosten

Damit verschiebt sich die Perspektive am Immobilienmarkt deutlich. Während viele Kaufinteressenten in den vergangenen Monaten noch auf sinkende Finanzierungskosten gehofft hatten, hält Interhyp dieses Szenario inzwischen für wenig realistisch. 80 Prozent der befragten Experten erwarten kurzfristig stabile Zinsen, langfristig rechnet die Mehrheit jedoch sogar mit weiter steigenden Finanzierungskosten. Als struktureller Treiber gilt dabei auch die expansive Schuldenpolitik vieler Staaten, die höhere Renditen für Bundesanleihen nach sich ziehen könnte.

Eigenkapitalquote gewinnt an Bedeutung

Für Käufer rückt damit die Eigenkapitalquote stärker in den Mittelpunkt. Die Zahlen, die Interhyp vorlegt, verdeutlichen die Hebelwirkung eindrucksvoll. Bereits der Sprung von zehn auf 20 Prozent Eigenkapital senkt laut Berechnung den Sollzins für ein zehnjähriges Darlehen von 3,97 auf 3,79 Prozent. Hintergrund ist das Unterschreiten der wichtigen 80-Prozent-Beleihungsgrenze, die Banken mit günstigeren Konditionen honorieren.

Die finanziellen Auswirkungen sind erheblich. Bei einem Immobilienpreis von 400.000 Euro summiert sich die Zinsersparnis laut Interhyp über zehn Jahre auf rund 18.300 Euro. Gleichzeitig sinkt die monatliche Belastung deutlich, sodass Kreditnehmer insgesamt rund 34.000 Euro weniger Kapital aufbringen müssen.

„Ich gehe nicht von signifikant sinkenden Bauzinsen in naher Zukunft aus. Daher würde ich Kaufinteressierten nicht dazu raten, darauf zu spekulieren“, sagt Jörg Utecht, CEO der Interhyp Gruppe. „Gerade in der aktuellen Situation ist es ratsam, so viel Eigenkapital wie möglich in die Finanzierung einzubringen.“

Eigenkapitals fließt meist in Steuern und Nebenkosten

Bemerkenswert ist auch der politische Vorstoß des Unternehmens. Interhyp fordert steuerliche Entlastungen bei den Kaufnebenkosten, insbesondere Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer für Erstkäufer. Hintergrund: Ein erheblicher Teil des vorhandenen Eigenkapitals fließt derzeit in Steuern und Nebenkosten statt direkt in die Finanzierung. Aus Sicht des Unternehmens verschlechtert das die Kreditkonditionen unnötig und erschwert den Zugang zu Wohneigentum.

Die Argumentation trifft einen zentralen Punkt der aktuellen Marktlage. Denn trotz stagnierender Immobilienpreise bleibt die Finanzierung für viele Haushalte die größte Hürde. Gerade junge Käufer scheitern häufig weniger an der laufenden Kreditrate als an den hohen Anfangskosten für Eigenkapital, Notar, Makler und Grunderwerbsteuer.

Interhyp empfiehlt deshalb, sämtliche Eigenkapitalquellen systematisch zu prüfen. Dazu zählen Bausparverträge, Lebensversicherungen, Schenkungen innerhalb der Familie oder zusätzliche Sicherheiten wie bereits abbezahlte Immobilien im Familienbesitz. Banken bewerten solche Sicherheiten häufig positiv, was die Finanzierungskonditionen zusätzlich verbessern kann.

Die Analyse zeigt: Der Immobilienmarkt befindet sich zunehmend in einer neuen Normalität höherer Finanzierungskosten. Käufer können sich kaum noch auf sinkende Zinsen verlassen, sondern müssen ihre Finanzierung deutlich strategischer strukturieren. Eigenkapital wird dabei zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor – sowohl für bessere Konditionen als auch für langfristig tragfähige Monatsraten. (jk)