Herr Müller, herzlichen Glückwunsch. Wie geht es Ihnen als junger Vater?

Christian Müller: Vielen Dank. Mir geht es sehr gut. Unser Sohn ist jetzt zwei Monate alt. Es ist ein tolles Gefühl. Ich freue mich darüber, dass ich jetzt und später im Jahr nochmal einen Monat lang in Elternzeit gehen kann.

Manche frisch gebackenen Eltern haben in der Vergangenheit diese Zeit für ausgedehnte Urlaube genutzt. Das ist in diesen Zeiten ja eher schwierig. Wie gehen Sie damit um?

Vermissen Sie Ihre Kollegen nicht?

Christian Müller: Nein, das muss ich aber auch gar nicht. Wir haben schon im vergangenen Jahr angefangen, Präsenz und Homeoffice zu kombinieren. Wir haben uns in Gruppen aufgeteilt und sind abwechselnd im Büro. Im Sommer bin ich mit dem Fahrrad gefahren und habe damit die Aktion „Mit dem Rad zur Arbeit“ unterstützt. Die 15 Kilometer täglich von Oberursel nach Frankfurt und zurück haben mir, und natürlich der Natur, gutgetan. Beim Thema Nachhaltigkeit freue ich mich, etwas Gutes tun zu können. Wenn so die modernen Arbeitswelten aussehen und der Arbeitgeber das – wie in meinem Fall – unterstützt, dann sind dies gute Aussichten für die Zukunft. Gesundheit, Job und Familie sind derzeit sehr gut vereinbar. Es geht mir daher sehr gut, und ich freue mich wie selten zuvor auf den bevorstehenden Frühling.

Sie haben im vergangenen Jahr nicht nur persönlich für Nachwuchs gesorgt, sondern auch beruflich etwas Neues auf den Weg gebracht…

Christian Müller: Richtig. Wir sind 2020 mit unserem Offenen Immobilienfonds MacStone gestartet. Im Fokus stehen hier die aktuellen und für die Zukunft relevanten Entwicklungen im Real-Estate-Bereich. Wir haben mit einem Expertenteam herausgearbeitet, welche Megatrends wahrscheinlich die Dynamik der Immobilienmärkte in Zukunft bestimmen werden. Als Schwerpunkte haben wir die Themen digitale Konnektivität, Individualisierung, New Work, Neo-Ökologie und demografischer Wandel identifiziert. Die Umsetzung dieser Erkenntnisse sieht so aus, dass der Fonds in sechs Immobilien-Nutzungsarten investiert: Büro, Einzelhandel, Logistik, Wohnen, Hotel und Gesundheit. Ein Objekt haben wir bereits zum Start akquiriert. Das entwickelt sich mit einer Rendite von 2,3 Prozent im ersten Kalenderjahr seit Fondsauflage im Juni sehr, sehr gut. Jetzt sind wir mit vielen Partnern im Gespräch, um möglichst breit diversifiziert alle genannten Trends in den Fonds zu integrieren.

Um welches Objekt handelt es sich bei Ihrer Erstinvestition?

Christian Müller: In München haben wir das BOLD Hotel übernommen.

Sie investieren mitten in der Coronakrise in ein Hotel?

Christian Müller: Beim diesjährigen Immobilienmanager-Award gehören wir mit dem BOLD Hotel zu den Top 5 Nominierten! Eine tolle Auszeichnung und Bestätigung unserer Strategie durch die Fachpresse. Die Positionierung und der breit aufgestellte Betreiber haben unser antizyklisches Investment bestärkt. Abgesehen davon, dass solche Hotels im mittleren Preissegment in attraktiver Lage auch zukünftig für immer mehr Menschen an Bedeutung gewinnen, besticht das BOLD Hotel aus unserer Sicht als Investor nicht nur mit einem langlaufenden Mietvertrag des Betreibers, sondern auch mit neuen, überzeugenden Nutzungskonzepten.

Was meinen Sie damit?

Christian Müller: Dass Arbeit und Privates immer mehr verschwimmen, haben wir ja eben bereits angesprochen. Auch bei Geschäftsreisen wird sich vielleicht Manches ändern. Das BOLD Hotel bietet hier bereits passende Lösungen an. Das Hotel bietet unter anderem Serviced Apartments mit Kitchenette, dazu Business-Lounges und sogenannte Workspaces an. Man kann dann einige Tage dort arbeiten – oder auch mehrere Monate leben, zum Beispiel im Rahmen eines Businessprojekts, für das man beim Kunden oder einer Tochtergesellschaft vor Ort sein muss. Das Konzept wird bereits rege genutzt. Damit ist die Auslastungsquote des Hotels im vergangenen Jahr spürbar gestiegen. Gerade in München, wo einige große Unternehmen ansässig sind, werden solche Angebote gern angenommen. Homeoffice im Hotel anstatt zu Hause – das ist in München auch vor dem Hintergrund der gestiegenen Mieten und Kaufpreise ein Thema. Nicht Jeder verfügt über ein zusätzliches Arbeitszimmer, welches pro Quadratmeter zudem zusätzliche Kosten bedeutet. Die durchschnittliche Quadratmeterzahl pro Haushalt sinkt in München und weiteren Großstädten eher.

Ist ein Hotel da nicht eher eine Notlösung?

Christian Müller: Gerade diesem Hotel kommt zugute, dass es ursprünglich einmal als Büroobjekt geplant und gebaut wurde. Von der Architektur her bietet es sich also ideal für so eine Nutzung an. Die gesamte Infrastruktur von Büros konnte deshalb schnell aufgebaut werden – vom Drucker bis zum W-Lan ist alles vorhanden, was man für einen Office-Job benötigt. Man könnte sagen: Das Hotel fasst mehrere Trends unter einem Dach zusammen. Wir rechnen das Objekt dem Megatrend der „wandelnden Lebensstile“ zu.

Welche weiteren Trends wollen Sie mit welchen Objekten umsetzen?

Christian Müller: Der demografische Wandel ist natürlich ein Thema. Die Gruppe der älteren Mitmenschen wächst. Das wird sich auch im Immobilienmarkt bemerkbar machen. Wir gehen nicht davon aus, dass allein der öffentliche Sektor die anstehenden Herausforderungen alleine bewältigen wird. Hier ist auch die Privatwirtschaft gefordert. Wir gehen voran und werden im Bereich Gesundheitsimmobilien, Betreutes Wohnen und Pflege investieren. Ein weiterer interessanter Sektor sind Logistikimmobilien, die im Zuge der Digitalisierung und des zunehmenden Onlineshoppings eine immer wichtigere Rolle spielen. Im vergangenen Jahr haben wir mit dem Konzern beispielsweise in eine Logistik-Immobilie in Italien investiert.

Wie sieht es mit dem Thema Einzelhandel aus? Da gehen im Moment ja eher die Lichter in den Innenstädten aus.

Christian Müller: Ich persönlich glaube, dass die Menschen nach Corona wieder in die Innenstädte gehen werden. Das ist einfach ein anderes Einkaufserlebnis als das Surfen auf einer Website. Man will die Dinge ja auch mal anfassen. Aber die Konzepte werden sich vielleicht ändern – hin zu Showrooms, in denen man sich inspirieren lässt, die Ware kauft und sich dann nach Hause liefern lässt. Dadurch könnten Einzelhändler Fläche und Lagerkosten sparen und durch gute Beratung wieder konkurrenzfähiger werden. In Frankfurt ist das teilweise schon Realität. Tesla ist mit seinem Showroom in der Innenstadt ein gutes Beispiel dafür. Auch IKEA denkt in diese Richtung. Eine andere Sache sind Lebensmittelläden, also Nahversorgungszentren. Die profitieren ja teilweise sogar vom aktuellen Lockdown. Güter des täglichen Bedarfs kauft man bei Aldi, REWE und Co. statt Online.

Die Trends, die Sie nennen, sind ja bereits gut zu erkennen – auch von der Konkurrenz. Treibt das nicht die Preise nach oben, wenn viele Akteure am Immobilienmarkt auf dieselbe Idee kommen?

Christian Müller: Wie sich die Renditen entwickeln werden, bleibt abzuwarten. Natürlich steigen die Preise für bestimmte Nutzungsarten und Lagen. Aber wir sind in dem Sinne sehr gut aufgestellt, dass wir in dem Offenen Immobilienfonds MacStone eine Multi-Sektor-Strategie verfolgen. Wir können antizyklisch Chancen nutzen und je nach Marktsituation unsere Investitionen auf die genannten sechs Nutzungsarten verteilen. Wenn die Renditen in einem Segment aktuell weniger interessant sind, können wir dann auch mal andere Wege gehen und in Nutzungsarten investieren, die von anderen Marktteilnehmern nicht so stark nachgefragt werden oder sogar ausgespart bleiben müssen, weil sie nicht ins jeweilige Fondsprofil passen. Bei Offenen Immobilienfonds dominieren weiterhin Büroimmobilien, das wollen wir zugunsten der genannten Immobilienarten ändern.

Für wann planen Sie die nächste Akquisition in diesem Jahr?

Christian Müller: Das kommt natürlich immer auf die Mittelzuflüsse an. Wir haben auf jeden Fall interessante Objekte im Visier. Je nachdem, wie sich die Liquidität entwickelt, werden wir zeitnah das nächste Objekt anbinden. Sobald 15 bis 20 Millionen Euro an Transaktionsvolumen erreicht ist, werden wir den nächsten Einkauf durchführen. Wir sind optimistisch, denn wir haben unter anderem Kapitalzusagen aus dem Konzern, und die Anlage in Immobilien erfreut sich nach wie vor hoher Beliebtheit. Grundsätzlich ist es unser Ziel, in den Anfangsjahren des Fonds 50 bis einhundert Millionen Euro pro Jahr einzusammeln und zielgereichtet zu investieren.

Haben Sie Bedenken, dass die Pandemie Ihnen einen Strich durch die Rechnung macht?

Christian Müller: Das wird man sehen. Im vergangenen Jahr waren die Investmentmärkte trotz Pandemie stark. Das dritte Quartal blieb in etwa auf Vorjahresniveau. Ich bleibe deshalb optimistisch.

Glauben Sie, dass Sie wieder im Büro in Frankfurt arbeiten werden, wenn Sie aus Ihrer Elternzeit zurückkehren?

Christian Müller: Das wird Ende Februar sein. So optimistisch bin ich dann doch nicht. Homeoffice wird wohl mindestens bis zum Sommer ein Thema für mich bleiben. Und dann schauen wir mal, wie es weitergeht und ob wir vielleicht doch nochmal in Urlaub fahren. Im Moment planen meine Frau und ich nur mit sehr kurzfristiger Perspektive. Alles andere verbietet sich derzeit.

Herr Müller, vielen Dank für dieses Gespräch.