Besteuerung von Immobilien: Angriff auf die Spekulationsfrist

Rückblick auf die drei zurückliegenden Wochen

Wer eine vermietete Immobilie sein Eigen nennt und diese nach mindestens 10 Jahren Haltedauer verkauft, muss einen eventuellen Gewinn nicht versteuern. Noch nicht, muss man wohl sagen. Denn immer wieder, wenn das Geld in den öffentlichen Kassen knapp wird oder sich Politiker einem breiten Wählerklientel empfehlen wollen, wird dieses Steuerprivileg in Frage gestellt. Die letzten beiden Versuche sind gerade erst vor wenigen Tagen gescheitert.

Zunächst preschten die Grünen mit der Idee vor, Gewinne aus nicht selbst genutzten Immobilien dauerhaft zu besteuern. Die Partei argumentierte, dass sich dadurch 6 Milliarden Euro Mehreinnahmen für den Bund generieren ließen. Der Bundestag schmetterte den Entwurf am 8. Oktober mit 446 zu 131 Stimmen ab. 

Fast parallel dazu hatte der Finanzausschuss des Bundesrats, in dem die 16 Finanzminister der Bundesländer zusammenkommen, am 5. Oktober empfohlen, die Zehnjahresfrist im Einkommensteuerreformgesetz 2027 zu streichen – wohlgemerkt auch für Objekte, deren Frist noch läuft. Das Plenum des Bundesrats hat diese Empfehlung ignoriert, als es am 16. Oktober zur geplanten Reform Stellung bezogen hat. Im Plenum gab es für den Vorschlag zum Glück keine Mehrheit.

Millionen von privaten Immobilienbesitzern sind also noch einmal mit einem blauen Auge davongekommen. Das heißt nicht, dass es so bleibt. An dieser Stelle lohnt es sich aber, zu hinterfragen, was diejenigen, die ausgerechnet jetzt privaten Vermietern ans Portemonnaie wollen, sich von dem Manöver erhoffen.

Mit dem gerne gebrauchten Begriff der Steuergerechtigkeit jedenfalls hat es nichts zu tun. Wer Steuer-Ungerechtigkeiten abschaffen will, findet ausreichend viele Baustellen im Steuergesetzbuch, die dafür sorgen, dass Immobilienbesitzer ohne nachvollziehbare Logik zur Kasse gebeten werden. Um nur eines von vielen Beispielen zu nennen: Wer etwa als Selbständiger oder Freiberufler ein Arbeitszimmer in seinem Betriebsvermögen hat, und im Alter seine Geschäftstätigkeit aufgibt, muss den Immobilienanteil des Zimmers nach der Geschäftsaufgabe in sein Privatvermögen überführen. Der „Gewinn“, also die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem geschätzten aktuellen Wert des Immobilienanteils wird dann voll besteuert, unabhängig von der Haltedauer. Da Immobilien im Laufe der Jahrzehnte oft an Wert gewinnen, können hier selbst für nur wenige Quadratmeter Büro schnell zig Tausend Euro an Steuern zusammenkommen – de facto für eine Luftbuchung. Für nichts. Im Gegenteil. Die angenommene – und nicht realisierte! – Wertsteigerung führt durch die Besteuerung real zu Verlusten und nicht zu einem Gewinn. Dazu kommen die Kosten für Gutachter, die den Immobilienwert schätzen. Geld, das Freiberuflern und Selbständigen für ihre Altersversorgung fehlt. Völlig absurd. Hier also könnten Finanzpolitiker, denen es angeblich um „Steuergerechtigkeit“ geht, gerne den Rotstift ansetzen. Wie gesagt: Das ist nur ein Beispiel von vielen.

Doch wenn es nicht um den ohnehin überstrapazierten Begriff der Gerechtigkeit geht, worum dann? Etwa um sinnvolle Politik zum Wohle des Volkes? Wohl kaum. Denn wann hätte ein Zeitpunkt für diesen Steuervorstoß schlechter gewählt sein können als derzeit? In Berlin hat die Linke gerade die Wahl gewonnen. Ihr größtes Wahlversprechen wird sie im Falle einer Regierungsübernahme in der Hauptstadt zusammen mit SPD und Grünen definitiv umsetzen wollen: Die Immobilien großer Wohnungskonzerne sollen vergesellschaftet werden. Schon die jahrelange Drohkulisse hat nach Aussage von Marktteilnehmern zur Zurückhaltung bei privaten und institutionellen Investoren geführt, auch über Berlin hinaus. Lerne: Wer Kapital vergrault, bekommt keine Kräne.

Und dies, wo doch dringend neue Wohnungen gebraucht würden. Branchenexperten schätzen den Fehlbestand in Deutschland auf rund eine Million. Es ist angesichts der gestiegenen Zinsen sowie ständig neuer Bauvorschriften und Auflagen derzeit schon schwer genug, die Bautätigkeit in Deutschland in Schwung zu bekommen. Für 2026 erwarten Ifo und Euroconstruct nur rund 185.000 Fertigstellungen, den niedrigsten Wert seit 15 Jahren. Hilfreich ist hier auch nicht die überbordende Bürokratie. Im Schnitt dauert es 27 Monate bis zur Genehmigung zum Bau eines Mietshauses. Die Folge: Das Geschäftsklima im Wohnungsbau ist im vergangenen Monat auf minus 25,1 Punkte gefallen.

Wie man ausgerechnet in dieser Situation als Politiker auf die Idee kommen kann, an alle, die Mietwohnungen bauen oder kaufen wollen, das Signal zu senden, künftige Wertgewinne abschöpfen zu wollen, ist bei klarem Verstand kaum nachvollziehbar. Es ist die falsche Botschaft zur falschen Zeit.

Das Gegenteil wäre richtig: Wer Wohnraum will, muss ihn rentabel machen. Das heißt weniger Auflagen, niedrigere Baukosten, schnellere Verfahren und steuerliche Anreize für den, der in Mietwohnungen investiert, statt Strafen für den, der es getan hat. Man kann nicht gleichzeitig mehr Mietwohnungen fordern, die Auflagen erhöhen und dann auch noch den Eigentümern die Rendite wegbesteuern.

Fazit: Der Vorstoß, die Steuerfreiheit von privaten Immobilienverkäufen nach zehn Jahren Haltedauer aufzuheben, ist vorerst gescheitert. Zum Glück. Aber er wird wiederkommen. Denn die eigentliche Motivation dafür ist nicht verschwunden. Der Staat braucht Geld. Man sollte nur nicht so tun, als hätte das etwas mit Gerechtigkeit zu tun.

Interessante Termine in den kommenden Tagen

Heute und am Dienstag tagen die EU-Agrar- und Fischereiminister in Luxemburg. Die Minister beraten unter anderem öffentlich über die Verordnung zu den Bedingungen für die Durchführung der EU-Unterstützung im Rahmen der Gemeinsamen Agrarpolitik. Am Ende wollen sie eine partielle allgemeine Ausrichtung beschließen. Das ist der Punkt mit Gesetzgebungscharakter und wohl der wichtigste dieser beiden Tage.

Am Mittwoch findet die 8. Frankfurter Regulierungskonferenz unter dem Titel "Was geht?" statt. Ein eigenwilliges Motto. Denn es geht bei der Konferenz um das Thema Staatsmodernisierung. Und da geht gefühlt seit vielen, vielen Jahren überhaupt nichts.

Am Donnerstag geben die Währungshüter der EZB in Frankfurt bekannt, ob und wenn ja, um wieviel Prozentpunkte sie die Leitzinsen anheben wollen.

Am Freitag liefert das Statistische Bundesamt mit der Bekanntgabe ihrer Schätzung der Inflationsrate für Oktober 2026 das passende Zahlenmaterial für die Entscheidung der Notenbank nach.