Immobilienaktien - Einstiegschance oder neues Inflationsrisiko?

2025: Preise und Mieten steigen wieder im Gleichschritt

Laut dem Statistischen Bundesamt betrug die Steigerung im dritten Quartal 2025 im Durchschnitt 3,3 %. Somit dürften die Wohnimmobilienpreise im Jahr 2025 ähnlich stark steigen wie die Mieten, während die Mietrenditen stabil bleiben. Im gleichen Zeitraum stieg die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen von 2,4 % auf 2,9 %. Insgesamt haben sich die Finanzierungskosten für Baudarlehen jedoch bei etwas unter 4 % stabilisiert. Auch die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude ziehen wieder stärker an (im November 2025 um 3,2 % gegenüber November 2024). Das ist oft ein gutes Zeichen, da sich die Preise von Bestandsimmobilien unter anderem an den Preisen von Neubauten orientieren. Allerdings bleibt das Transaktionsvolumen weiter auf niedrigem Niveau. Laut CBRE^[1] erreichte der Investmentmarkt für Mehrfamilienhäuser im Jahr 2025 ein Transaktionsvolumen von 8,4 Mrd. € und lag damit leicht unter dem Vorjahresniveau. Die Zahl der Transaktionen stieg um mehr als 40 % auf 200 Deals, während die durchschnittliche Dealgröße auf etwa 42 Millionen Euro sank. Große Portfoliotransaktionen blieben deutlich hinter dem Vorjahr zurück, wohingegen Einzeltransaktionen mit 4,3 Milliarden Euro ein Dreijahreshoch erreichten.

2026: Der Aufwärtstrend dürfte sich fortsetzen

CBRE erwartet für 2026 eine weitere Marktbelebung, die durch die Kapitalreallokation institutioneller Investoren in Richtung Wohnen getrieben wird. Die Experten rechnen mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens auf bis zu 10 Milliarden Euro. Es werden weiterhin stabile Mietrenditen erwartet, sodass die Immobilienpreise wieder im Gleichschritt mit den Mieten steigen dürften. Trotz der anhaltend schwierigen wirtschaftlichen Lage wird, getragen von der weiterhin hohen Wohnungsknappheit, erneut mit einem hohen Mietwachstum auf dem Niveau von 2025 gerechnet. Es bleibt allerdings abzuwarten, inwiefern steigende Energiekosten – vor allem bei den Gaspreisen, da der Gasheizungsanteil immer noch bei 45 % liegt – zu einem Anstieg der Nebenkosten führen. Dies könnte das Mietwachstumspotenzial bei den Kaltmieten begrenzen.

Wohnungsknappheit bleibt der zentrale Preistreiber

Haupttreiber der steigenden Immobilienpreise und Mieten dürfte die anhaltende Wohnungsknappheit sein. Zwar stieg die Zahl der Baugenehmigungen 2025 laut Statistischem Bundesamt erstmals wieder um 10,8 % auf 238.500 Wohnungen, der Wohnungsmarkt bleibt jedoch von struktureller Knappheit geprägt. Entwickler kämpfen weiterhin mit hohen Baukosten und restriktiver Kreditvergabe. Die Zahl der Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser verharrt auf niedrigem Niveau, wenngleich sich erste Erholungsanzeichen zeigen, die sich 2026 fortsetzen dürften. Erschwerend hinzu kommt, dass Fertigstellungen erst mit erheblicher zeitlicher Verzögerung erfolgen – im Durchschnitt nach 26 Monaten, bei Geschosswohnungen sogar nach 34 Monaten. Laut Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft dürften die Fertigstellungen neuer Wohnungen in diesem Jahr von 235.000 auf 215.000 sinken. Entspannung ist frühestens 2027 in Sicht, allerdings nicht in einem Ausmaß, das die Wohnungsknappheit lindern könnte – dafür wären mindestens 320.000 neue Wohnungen pro Jahr nötig.

Trotz Markterholung bleiben Wohnimmobilienaktien historisch günstig

Obwohl sich die Anzeichen für eine Erholung am deutschen Wohnimmobilienmarkt verdichten, haben deutsche Wohnimmobilienaktien die Hausse am Aktienmarkt im vergangenen Jahr nicht mitgemacht. Normalerweise antizipieren Immobilienaktien eine Erholung bereits beim Erreichen der Talsohle, die häufig mit wieder steigenden Preisen einhergeht. Investoren befürchten jedoch einen weiteren Zinsanstieg. So sind die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen im vergangenen Jahr um 50 Basispunkte auf 2,9 % gestiegen. Damit war letztlich die Zinskorrelation ausschlaggebender als die sich fundamental abzeichnende Erholung am Immobilienmarkt. Gerade daraus könnte sich nun eine Einstiegsgelegenheit ergeben. Vor allem dann, wenn die Zinsen nicht weiter steigen: Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen liegt aktuell bei 2,951 % und damit nahezu unverändert. Die Bewertungen erscheinen historisch günstig.

Obwohl alle Immobilienbestände im Schnitt um 15 % bis 20 % abgewertet wurden und die Preise 2026 tendenziell weiter steigen dürften, notieren deutsche Wohnimmobilienaktien mit einem deutlichen Abschlag zum Nettovermögenswert – und das nahe dem Allzeithoch. Vonovia notiert aktuell mit einem Abschlag von 53,4 %, LEG mit 57,4 % und TAG mit 37 %. Bei TAG ist dabei das prognostizierte Verkaufsergebnis aus Polen bereits eingerechnet. Im Schnitt rechnen alle Gesellschaften mit einem anhaltend hohen Mietwachstum von 3 % bis 4 %, das die steigenden Zinskosten mehr als kompensieren kann.

Vonovia, LEG und TAG: Drei unterschiedliche Wege zu weiterem Wachstum

Vonovia generiert zusätzliches Wachstum aus dem Nichtvermietungsgeschäft, also aus Dienstleistungen mit eigenen Handwerkern, dem Entwicklungsgeschäft und dem Privatisierungsgeschäft. Bis 2028 sollen 9 % bis 12 % des EBITDA aus diesem Geschäft stammen. Der Gewinn vor Steuern soll im mittleren einstelligen Bereich steigen. TAG will zusätzliches Wachstum durch den Ausbau des Polen-Geschäfts erzielen. Ende 2025 hatte das Unternehmen 3.526 Wohnungen im Bestand und will bis Ende 2028 10.000 Einheiten vermieten. Mit Vantage und Robyg hat TAG zwei Entwickler übernommen, die neue Wohnungen bauen. Ein Teil dieser Wohnungen wird auch erfolgreich verkauft. Für 2026 erwartet TAG in Polen ein Verkaufsergebnis von 92 bis 98 Millionen Euro.

Die Bewertung nach Ertragskraft, gemessen am P/FFO (Kurs im Verhältnis zum nachhaltigen Cashflow), liegt bei Vonovia aktuell bei 10,13, bei LEG bei 8,72 und bei TAG bei 12,88. Trotz eines Gewinnwachstums im mittleren einstelligen Bereich und sehr niedriger Ist-Mieten entspricht dies einem historisch niedrigen Niveau. So liegt die Kaltmiete bei Vonovia Ende 2025 bei 8,20 Euro pro Quadratmeter, während die Marktmiete bei über 12,00 Euro pro Quadratmeter liegt. LEG hat zwar weder ein signifikantes Nichtvermietungsgeschäft noch Expansionsmöglichkeiten wie TAG in Polen. Allerdings läuft bei knapp der Hälfte der noch rund 30.000 geförderten Wohnungen bis 2028 die Sozialbindung aus. Die Miete liegt dort gut 60 % unter der Marktmiete und kann anschließend im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten sukzessive erhöht werden – in angespannten Wohnungsmärkten mit Mietpreisbremse alle drei Jahre um bis zu 15 %.

Nahost-Eskalation: Kommt die Inflation zurück?

Aktuell lastet die Eskalation im Nahen Osten wie ein Damoklesschwert auf den Aktienmärkten. Angesichts der hohen Öl- und Gaspreise ist mit einer Rückkehr der Inflation zu rechnen. Die Europäische Zentralbank erwartet, dass die Inflation in diesem Jahr von derzeit 1,9 % auf durchschnittlich 2,6 % steigen wird. Das wären 0,7 Prozentpunkte mehr als in der Projektion vor drei Monaten. Zu befürchten ist jedoch ein noch stärkerer Anstieg – nicht zuletzt bei einem länger andauernden Krieg, einer anhaltenden Blockade der Straße von Hormus oder weiterem Beschuss der Öl- und Gasinfrastruktur. Damit ist es gut möglich, dass die Zinsen wieder steigen – seit Kriegsbeginn sind sie bereits um 50 Basispunkte gestiegen.

Sollte es nicht bald zu einem Kriegsende kommen, ist davon auszugehen, dass die Erholung der Immobilienpreise angesichts steigender Zinsen ins Stocken gerät oder die Preise sogar erneut unter Druck geraten. Von entscheidender Bedeutung wird zudem sein, in welchem Ausmaß die Öl- und Gasinfrastruktur in der Golfregion beschädigt wird. So hat Israel jüngst das größte Gasfeld der Welt angegriffen. Das iranische Militär nimmt die Energieinfrastruktur in einigen Golfstaaten verstärkt ins Visier. Der Wiederaufbau könnte drei bis fünf Jahre dauern. Die Inflation könnte damit über einen längeren Zeitraum auf höherem Niveau verharren.

Angesichts der sich abschwächenden Konjunktur in den USA sowie der ohnehin schwachen Konjunktur in Europa erscheinen Zinserhöhungen der Notenbanken allerdings ebenfalls unwahrscheinlich. Gerade für langfristig orientierte Anleger könnten die aktuellen Inflationssorgen eine Einstiegsgelegenheit bedeuten. Selbst im Worst-Case-Szenario ist davon auszugehen, dass der Krieg innerhalb der nächsten sechs Monate enden wird – spätestens dann, wenn einer der Kriegsparteien die Munition ausgeht. Der Wiederaufbau der Öl- und Gasinfrastruktur dürfte hingegen deutlich länger dauern. Allerdings haben gerade die Golfstaaten ein starkes Interesse an einer schnellen Wiederherstellung der Infrastruktur. Irgendwann dürfte sich somit auch die Inflation wieder normalisieren, wenngleich zum jetzigen Zeitpunkt keine seriöse Schätzung möglich ist.

Fazit: Vieles spricht für Erholung – entscheidend bleiben die Zinsen

Der Krieg im Nahen Osten hat zu einer starken Kurskorrektur bei deutschen Wohnimmobilienaktien geführt. Daraus könnte sich eine Einstiegsgelegenheit ergeben, besonders wenn der Krieg bald endet. Deutsche Wohnimmobilienaktien sind aus Bewertungssicht interessant. Zudem zeichnet sich, getrieben durch die Knappheit an Wohnraum, eine weitere Erholung der Immobilienpreise bei anhaltend hohem Mietwachstum ab. Die große Unbekannte bleibt jedoch die weitere Entwicklung der Zinsen. Dabei wird das Auf und Ab des Ölpreises eine entscheidende Rolle spielen. Ein lang anhaltend hoher Ölpreis birgt das Risiko einer Rückkehr der Inflation und könnte zu wieder steigenden Zinsen führen. In einem solchen Szenario dürften die Aktien trotz ihrer attraktiven Bewertung weiter unter Druck bleiben. Alle Bestandshalter sind hoch verschuldet, was das Gewinnwachstum mittelfristig ohnehin begrenzt. Im Schnitt haben die Schulden eine Fälligkeit von rund sechs Jahren, was sukzessive zu steigenden Refinanzierungskosten führen würde.

^{[1] CBRE ist der Name des weltweit größten Immobiliendienstleistungs- und Investment-Unternehmens auf dem gewerblichen Sektor. CBRE steht für Coldwell Banker Richard Ellis, der Hauptsitz ist in Dallas, Texas.}

^{Rechtliche Hinweise}

^{Marketing-Anzeige: Alle hier veröffentlichten Angaben dienen ausschließlich Ihrer Information und stellen keine Anlageberatung oder sonstige Empfehlung dar. Die in diesem Dokument enthaltenen Aussagen geben die aktuelle Einschätzung der DJE Kapital AG wieder. Diese können sich jederzeit, ohne vorherige Ankündigung, ändern. Alle getroffenen Angaben sind mit Sorgfalt entsprechend dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Erstellung gemacht worden. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit kann jedoch keine Gewähr und keine Haftung übernommen werden.}