Wie ist es Ihnen persönlich im Lockdown ergangen?

Gunnar Herm: Privat waren die ersten Tage im Homeoffice extrem herausfordernd.

Das klingt einigermaßen dramatisch. Was ist denn passiert?

Gunnar Herm: Vor dem Lockdown war ich etwa 120 bis 140 Arbeitstage pro Jahr unterwegs. Jetzt bin ich zu 100 Prozent zu Hause. Das hat zu Beginn der Pandemie für die gesamte Familie einen großen Anpassungsprozess ausgelöst. Für mich war es ungewohnt, immer meine Familie um mich zu haben. Und meine Frau und die Kinder mussten sich auch erst einmal daran gewöhnen, dass ich rund um die Uhr zu Hause war.

Das heißt, Sie wollen nach Ende der Pandemie wieder zu Ihrem früheren Reisepensum zurück?

Gunnar Herm: Auf keinen Fall. Auch wenn die Restriktionen wieder aufgehoben sind, werde ich definitiv nicht wieder so häufig unterwegs sein. Bei allen negativen Begleiterscheinungen, die eine solche Pandemie zwangsläufig mit sich bringt, ist die mit Abstand schönste Folge für mich, dass die Familie wieder deutlich mehr in den Vordergrund getreten ist.

Und Sie sind sicher, dass Sie das auch in Zukunft so beibehalten können?

Gunnar Herm: Eine der Lehren, die ich aus der Corona-Krise gezogen habe, ist, dass man tatsächlich anders arbeiten kann, als wir das in der Vergangenheit getan haben. Ich denke, dass sich diese Einsicht auch auf Kundenseite durchsetzt. Auch Investoren müssen einen hohen Aufwand betreiben, wenn man zum Beispiel gemeinsam eine Immobilie vor Ort in Augenschein nimmt. Solche Treffen wird es auch in Zukunft geben, aber viele erkennen jetzt, dass es nicht immer nötig ist, persönlich vor Ort zu sein. Bestimmte Dinge kann man anders lösen, das hat Corona gezeigt. Diese Art zu denken und zu arbeiten wird sich jetzt durchsetzen.

Da schwingt schon ein wenig Zukunftsmusik mit. Bleiben wir noch einen kleinen Augenblick im Hier und Jetzt. Wie arbeiten Sie als Fondsmanager für Real Estate im Homeoffice?

Gunnar Herm: Im Grunde läuft die Arbeit so wie vorher auch. Die UBS ist international aufgestellt und ich war schon immer grenzüberschreitend tätig. Vor Corona hieß das, viele Telefonate vom Büro aus zu führen, jetzt findet das Telefonieren und Organisieren von zu Haus aus statt. Da hat sich nicht viel geändert. In der Interaktion mit den Investoren dagegen schon. Einige von Ihnen sind nicht ganz so technik-affin und haben sich mit technologischen Neuerungen wie Online-Meetings anfangs etwas schwergetan. Das ändert sich gerade. Aber auch dort, wo Kunden voll in der digitalen Welt angekommen sind, stelle ich eines immer wieder fest: Immobilienmanagement beruht noch sehr stark auf persönlichen Beziehungen. Gerade auf Investorenseite wünscht sich jeder wieder den persönlichen Kontakt.

Wir sehen zwar etwas Licht am Ende des Tunnels, aber noch stecken Sie zu Hause fest. Wie managt man vor zu Hause aus einen pan-europäischen Immobilienfonds?

Gunnar Herm: Allein von zu Hause aus ist das unmöglich. Vielmehr kommt hier die international ausgerichtete Organisation der UBS mit ihren belastbaren Strukturen und dezentralen Möglichkeiten voll zum Tragen. Unser Vorteil, das Pfund, mit dem wir im Moment mehr denn je wuchern können, ist, dass wir in den einzelnen Märkten vor Ort präsent sind. Die Immobilien in unseren Portfolios sind über ganz Europa verteilt, befinden sich nahezu ausnahmslos in den Ländern, in denen die UBS auch eine Niederlassung hat. Wir, die Fondsmanager, konnten wegen der Pandemie natürlich nicht von Deutschland aus zum Beispiel nach Spanien fahren. Aber wir haben dort Kollegen, die sich um die Mieter und alle Angelegenheiten kümmern. Eine solche dezentrale Struktur ist auch dort entscheidend, wo etwa neue Objekte geplant werden. Die lokalen Trends oder Anforderungen bekommt man dann zeitnah mit, wenn man in den Märkten vertreten ist, so wie wir.

Blicken wir kurz zurück auf Februar / März 2020, als die erste Corona-Welle so richtig hochschwappte. Hat sich damals am Verhalten der Investoren etwas geändert? Müssen Sie die Investoren heute anders ansprechen?

Gunnar Herm: Wir müssen unsere Investoren jetzt etwas anders abholen. Denn auch sie sind jetzt weniger unterwegs und können sich keine eigene Meinung vor Ort bilden. Sie müssen sich im Moment zwangsläufig sehr viel stärker über die Medien informieren, was durchaus einseitig sein kann. Investoren bekommen heute eher über einen Filter mit, was tatsächlich passiert. Auf diesem Umweg entstehen dann auch schon mal Meinungen, die so nicht ganz der Realität entsprechen, und es gibt Themen, die stärker als andere nach oben getrieben werden.

Nennen Sie doch bitte ein Beispiel, damit sich die Leserinnen und Leser das besser vorstellen können.

Gunnar Herm: Ein Teil der Berichterstattung zeichnet extreme Situationen – etwa im Sinne von: Wir brauchen keinen physischen Einzelhandel mehr und auch keine Büros. Je öfter eine solche Meinung veröffentlicht wird, ohne dass sie in eine Perspektive gebracht wird, desto stärker setzt sich bei den Investoren eine Vorstellung fest, die jetzt nicht und auch nicht nach der Pandemie der Realität entspricht. Die Pandemie umfasst ein bestimmtes Zeitfenster und spiegelt nicht die Realität danach wider. Gerade im Bürosegment hören wir von Mietern und deren Mitarbeitern oft, dass sie den Tag geradezu herbeisehnen, an dem sie wieder aus dem Homeoffice kommen. Es wird zwar viel und häufig über die Vorteile des Homeoffice gesprochen, aber Büros werden deswegen nicht überflüssig. Trotz moderner Technologie, die wir heute einsetzen können, zeigt sich, dass der Mensch ein extrem soziales Wesen ist und wohl auch bleibt.

Sie haben es selbst schon angesprochen: Viele Investoren sind zurzeit etwas einseitig informiert und bekommen teils extreme Einschätzungen zu hören. Wie sieht Ihr Ausblick auf den europäischen Immobilienmarkt aus?

Gunnar Herm: Das Thema ist sehr vielschichtig. Eine Verallgemeinerung, die viele Leute gern hören würden, gibt es meiner Ansicht nach nicht. Vielleicht kurz zu meinem Hintergrund. Ich habe bei der UBS 14 Jahre lang das europäische Research und die Strategie geleitet. Die Funktion als Portfoliomanager habe ich erst während der Pandemie übernommen. Meine Überlegungen zur Zukunft des europäischen Immobilienmarkts ist daher stark aus dieser Research-Perspektive geprägt.

Umso besser. Dann lassen Sie uns in einige Details einsteigen.

Gunnar Herm: Die Pandemie verstärkt einen Trend, den wir schon in den letzten fünf Jahren deutlich gesehen haben – und zwar, dass Arbeitsabläufe sehr stark digitalisiert werden. Diese Entwicklung bekommt durch das Homeoffice noch einmal einen kräftigen Schub. Die Digitalisierung der Arbeitsabläufe betrifft ganz unterschiedliche Aufgaben aus verschiedenen Unternehmensbereichen und hat mit deren Wertigkeit nichts zu tun. Das kann beispielsweise eine Rechtsabteilung sein, deren Aufgabe unter anderem darin besteht, Gesetzestexten und ihre Kommentare zu recherchieren. Aus Kostengründen hat man vor Jahren, vielleicht Jahrzehnten schon damit begonnen, solche Tätigkeiten an kostengünstige Standorte zu verlagern. Heute ist es so, dass solche Funktionen teilweise nicht mehr an günstige Standorte verlagert werden, sondern gleich in die Cloud. Möglicherweise werden dann die bisher noch genutzten kostengünstigen Standorte gar nicht mehr nachgefragt.

Das mag für das so genannten Backoffice funktionieren. Aber Aufgaben mit Kundenkontakt…

Gunnar Herm: …müssen und werden auch in Zukunft in Büros erledigt werden, die repräsentativ sind. Vor allem aber müssen solche Standorte Interaktion zwischen Menschen ermöglichen. Damit sind Interaktionen mit Kunden und mit Kollegen gemeint. Für Büromärkte bedeutet das, dass zentrale Standorte nochmals an Bedeutung gewinnen und wir eine deutliche Spreizung der Immobilienmärkte sehen werden. Hinzu kommt, dass in Europa anders als in den USA das Thema Nachhaltigkeit auch in der Pandemie seine Wichtigkeit behält. Die langfristige, generationenübergreifende Agenda wird nicht angerührt, um möglicherweise eine kurzfristige wirtschaftliche Erholung zu bekommen. Um Nachhaltigkeit zu erreichen, ist es aber zwingend erforderlich, verstärkt vom Individualverkehr zum öffentlichen Nahverkehr zu wechseln. Das wiederum heißt, Standorte, die sehr gut an öffentliche Infrastruktur angeschlossen sind – und das sind vor allem die Innenstädte –, werden durch die Pandemie langfristig nochmals gestärkt.

Sie sprechen von Infrastruktur. Das sind umfangreiche, teure, extrem langfristige Maßnahmen.

Gunnar Herm: Allerdings – und im Augenblick sehr gut in Paris zu beobachten. Dort wird gerade das weltweit größte Infrastrukturprojekt umgesetzt, das bis zu den Olympischen Sommerspielen 2024 fertig sein soll. Hier entstehen neue Verkehrswege, die das Zentrum entlasten, es entstehen neue Verkehrsknotenpunkte. Und damit entstehen Standorte, die sich künftig stark etablieren werden, auch im Büromarkt, in dem wir mit unserem offenen Publikumsfonds Euroinvest investiert sind.

Gehen wir mal von der Makroperspektive in die Mikrosicht. Was bedeutet das, was Sie gerade gesagt haben, für die einzelnen Immobilien? Für Bestandsimmobilien, aber auch für solche, die gerade geplant und gebaut werden?

Gunnar Herm: Ich denke, wir kommen immer mehr davon weg, dass wir Immobilien haben, die nur einem Zweck dienen. Das haben wir in unseren Portfolios schon in den letzten Jahren umgesetzt und bieten den Mietern unserer Immobilien und deren Mitarbeitern zusätzliche Dienstleistungen an. Es kann zum Beispiel darum gehen, online bestellte Pakete statt nach Hause an eine Abholstation im Bürogebäude liefern zu lassen. Oder wir bieten eine Kinderbetreuung an oder Cafés oder sonstigen Einzelhandel. Mit anderen Worten, wir mischen einem reinen Büroobjekt weitere Nutzungen bei, die dem Kernnutzer, also dem Büromitarbeiter helfen. Aus diesen Überlegungen heraus hat sich bei uns ein Management entwickelt, das dem von Shopping-Zentren gleicht. Es wird also weniger reine Büroimmobilien als vielmehr gemischt genutzte Immobilien geben.

Ist das bei Bestandsimmobilien so ohne weiteres möglich?

Gunnar Herm: Was die Umgestaltung auf eine flexiblere Nutzung betrifft, sehe ich keine Probleme. Wenn Sie Objekte halten, die nach 2000 gebaut wurden, dann ist die erforderliche räumliche Flexibilität in der Regel möglich. Wenn Sie ein Objekt im Bestand haben, das in den 1980er Jahren errichtet wurde und reine Zellenbüros hat, dann werden sie sicher auf Hindernisse bei der Umgestaltung stoßen.

Das Thema Nachhaltigkeit, das Sie vorhin bereits angeschnitten haben, spielt auch auf der Mikroebene, auf der Gebäudeebene eine große Rolle. In welche Richtung wird hier die Entwicklung gehen?

Gunnar Herm: Unser Ziel muss sein, dass Immobilien bis 2050 klimaneutral werden. Die Frage wird sein: Geht die Betrachtung über den ganzen Lebenszyklus der Immobilie? Oder zieht man nur den Zeitraum heran, in dem die Immobilien tatsächlich betrieben wird. Die Antwort darauf ist nicht ganz einfach, weil es dazu ganz unterschiedliche politische Meinungen gibt. Bei UBS wollen wir so grün wie möglich werden. Das heißt, wir wollen neben sozialen Aspekten vor allem eine höhere Energieeffizienz erreichen.

Das werden Sie aber nur schaffen, wenn Ihre Mieter mitspielen.

Gunnar Herm: Völlig richtig. Aus diesem Grund nehmen wir in neue Mietverträge so genannte „green clauses“ auf. Damit wollen wir unsere Mieter dazu anhalten, an der Steigerung der Energieeffizienz mitzuwirken. Denn die Entscheidung darüber, woher sie ihre Energie beziehen, liegt bei ihnen. Wir sind es unseren Anlegern schuldig, dass wir uns unsere Mieter im Hinblick auf ihr ökologisches und soziales Verhalten genau anschauen. Wir versuchen mit Ausschluss- oder Scoring-Modellen, wie wir sie von anderen Anlageklassen kennen, zu beurteilen, wie ESG-nah die Mietzahlungen sind, die an uns fließen. Eine solche Herangehensweise steckt allerdings noch in den Kinderschuhen und wird auf breiter Basis erst in den nächsten Jahren in der Immobilienwirtschaft Einzug halten.

Herr Herm, wir danken Ihnen herzlich für das Gespräch.