TiAM Fundresearch: Herr Isak, das Jahr 2021 hatte Höhen und Tiefen. Zuletzt kamen mit dem Wiederaufflammen der Pandemie und dem Anstieg der Inflation Probleme zurück, die man vielleicht schon überwunden geglaubt hatte. Hat Ihnen das den Dezember verhagelt?

Alexander Isak: So kurzfristig denken und agieren wir als Immobilieninvestor nicht. Der Dezember war diesmal ein relativ normaler Monat für uns. Ende 2020 war das anders. Im Dezember 2020 haben wir innerhalb von nur vier Wochen den Verkauf eines Objektes in Madrid abgewickelt. Am 29. Dezember 2020 war alles unter Dach und Fach. Das war schon ein herausfordernder Deal.

TiAM Fundresearch: Madrid gilt als ein guter, aufstrebender Markt. Warum haben Sie sich mit Ihrem Fonds dort zurückgezogen?

Alexander Isak: In der Tat haben wir derzeit keine Immobilien mehr in Madrid. Der Verkauf hat sich ergeben, weil eine außerplanmäßige Anfrage kam, die so attraktiv war, dass wir das Angebot nicht ausschlagen wollten. Das heißt aber nicht, dass wir nicht weiter nach Gelegenheiten in Madrid suchen. Der spanische Immobilienmarkt ist insgesamt spannend. Das Preisniveau ist noch etwas attraktiver als in Deutschland und die Mietrenditen ansprechend. Wir haben uns deshalb auch nicht komplett aus Spanien verabschiedet. In Barcelona halten wir mit dem „WTC Almeda Park“ eine Liegenschaft mit drei Gebäuden. Die Lage ist strategisch einmalig. Innenstadt und Flughafen sind schnell zu erreichen. Es gibt Nahversorger, Restaurants und Wohnimmobilien mit guter Mieterstruktur in der Nähe. Solche Objekte mögen wir.

TiAM Fundresearch: Bietet das europäische Ausland mehr Perspektiven als der deutsche Immobilienmarkt?

Alexander Isak: Das würde ich pauschal so nicht sagen. Der deutsche Immobilienmarkt bietet immer noch gute Gelegenheiten. Aber man muss genauer hinsehen. Das Preisniveau ist schon sehr hoch und Objekte in Randlagen oder mit geringer Qualität fallen zurück. Deshalb haben wir uns in den vergangenen beiden Jahren von Objekten mit eher limitiertem Ausblick getrennt und suchen nun gezielt nach Objekten, die aus unserer Sicht noch über Potenzial verfügen. In Hamburg hätten wir kürzlich beinahe zugeschlagen. Das Objekt entsprach in weiten Teilen unserem Suchprofil. Die Immobilie wurde zu unterschiedlichen Zwecken genutzt. 60 Prozent war Büronutzung, 30 Prozent war Wohnen, und im Erdgeschoss befand sich ein Bio-Supermarkt. Wir suchen derzeit gezielt nach gemischt genutzten Objekten. Und das Objekt bot auch die Chance auf Mietsteigerungen. Das klang also sehr gut.

TiAM Fundresearch: Woran ist der Deal gescheitert?

Alexander Isak: Wir achten sehr auf das Thema Nachhaltigkeit. Und da hatte die Immobilie unübersehbare Schwächen. Wir haben abgeschätzt, wieviel wir hätten investieren müssten, um das Objekt auf ein zeitgemäßes ESG-Niveau zu heben. Das ist für uns selbstverständlich, wenn wir den Wert einer Immobilie schätzen. Denn wir wollen Immobilien langfristig halten und weiterentwickeln. Der Verkäufer hat aber eine andere Rechnung gemacht. Er sah, welche Renovierungskosten auf ihn zukamen. Gleichzeitig lassen sich am Markt derzeit hohe Verkaufspreise erzielen. Aus seiner Sicht war es deshalb eine gute Idee, das Objekt zu veräußern.

TiAM Fundresearch: Das klingt so, als ob das Thema Nachhaltigkeit eine zentrale Rolle in Ihrer Anlagepolitik spielen würde.

Alexander Isak: Vielleicht nicht eine zentrale, aber doch eine sehr wichtige Rolle. Angesichts der möglichen Implikationen auf den Wert von Immobilien ist das Thema einfach sehr wichtig. Wir sehen uns die nachhaltigen Aspekte einer einzelnen Immobilie und die nachhaltige Entwicklung der jeweiligen Stadt deshalb sehr genau an. Stadtentwicklung ist ein wichtiger Faktor. Viele Metropolen haben das Problem, dass die Luft schlecht, die Straßen verstopft und die Infrastruktur überfordert ist. München ist ein gutes Beispiel dafür. Ende der 60er-Jahre wurde im Vorfeld der Olympischen Spiele viel Geld in den öffentlichen Nahverkehr und insgesamt in die städtische Infrastruktur investiert. Das war damals ein Quantensprung. Seitdem ist nicht mehr viel passiert. In anderen deutschen Städten sieht es nicht viel besser aus. Aber dort, wo die Stadtregierung innovativ agiert, haben wir offene Ohren und Augen und verfolgen die Entwicklung.

TiAM Fundresearch: Spielt das Thema Nachhaltigkeit in Europa insgesamt eine größere Rolle als speziell in Deutschland?

Alexander Isak: Es ist nicht so, dass Deutschland im europäischen Vergleich insgesamt schlechter dasteht. Aber es gibt einige europäische Städte außerhalb Deutschlands, die mit sehr gutem Vorbild vorangehen. Da könnte man sich eine Menge abschauen. An erster Stelle ist hier Paris zu nennen. Die Stadt hat Großes vor. Paris soll zur grünen Metropole werden, in der Sie als Bewohner die Orte für alle wichtigen Dinge des täglichen Lebens innerhalb von 15 Minuten erreichen können – und zwar zu Fuß, mit dem Fahrrad oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Dafür wird nicht nur innerhalb der Stadtgrenzen das Metronetz extrem verdichtet. Auch die umliegenden und nahtlos anschließenden Städte von Groß-Paris, die „Île de France“, werden mit dem neuen U-Bahn-Netz „Grand Paris Express“ ans Zentrum angebunden. In Zukunft wird das Auto hier eine immer weniger wichtige Rolle einnehmen. Das ist eine wirklich große Vision. Auch dafür war übrigens die bevorstehende Austragung der Olympischen Spiele ein ausschlaggebender Motivator. Aber hier geht es nicht nur darum, dass im Jahr 2024 Sportler und Zuschauer schneller und komfortabler zu den Austragungsorten kommen. Paris will ein leuchtendes Vorbild für urbanes Leben im 21. Jahrhundert werden. Und die Stadt lässt es nicht bei dieser Vision, sondern befindet sich auf dem besten Weg dorthin.

TiAM Fundresearch: Gibt es weitere Beispiele für solch große Würfe?

Alexander Isak: Wie gesagt, Paris ist hier schon einmalig in Europa, vielleicht sogar weltweit. Aber es gibt auch in anderen europäischen Städten gute Ansätze. In Wien zum Beispiel können Sie mit der Jahreskarte unbegrenzt in der Kernzone der Stadt unterwegs sein – für nur einen Euro pro Tag. In Städten wie London oder Oslo sorgen City-Mauts dafür, dass mehr Menschen in den Innenstädten den öffentlichen Nachverkehr nutzen und aufs Auto verzichten. Auch Madrid begrenzt den Autoverkehr in der Innenstadt und baut gleichzeitig den öffentlichen Nahverkehr aus. Das sind jetzt nur einige Beispiele. Es passiert viel. Das sollte man als Immobilieninvestor nicht außer Acht lassen.

TiAM Fundresearch: Was bedeutet diese Entwicklung für Ihre Anlagepolitik konkret?

Alexander Isak: Die Städte leiden zum Teil darunter, dass in den 80er- und 90er-Jahren so gebaut wurde, dass die Bereiche Arbeiten, Wohnen und Konsum möglichst voneinander getrennt wurden. Heute sehen wir den umgekehrten Trend. Die Wege zwischen Arbeiten, Wohnen und Einkaufen sollen kürzer werden. Das hat nicht nur praktische Vorteile, sondern ist auch gut für die CO2-Bilanz. Als Investor suchen wir deshalb gezielt nach Objekten, die möglichst gemischt genutzt werden oder in einem Quartier liegen, in dem die Wege zwischen verschiedenen Lebens- und Arbeitsbereichen kurz sind. Monothematische Immobilien sind derzeit nicht in unserem Fokus. Und natürlich spielen ESG-Themen nicht nur auf Standort- sondern auch auf Einzelobjektebene eine wichtige Rolle. Am Ende muss auch die Rendite stimmen. Wir wollen hochwertige Objekte langfristig weiterentwickeln.

TiAM Fundresearch: Wenn Sie schon die Rendite ansprechen: Mit welcher Rendite rechnen Sie für Ihren Fonds in den nächsten zwei bis drei Jahren?

Alexander Isak: Wir streben mit unserem UBS (D) Euroinvest Immobilien eine Rendite zwischen drei und vier Prozent an.

TiAM Fundresearch: Angesichts der zuletzt und wohl auch in Zukunft höheren Inflationsraten klingt das nicht nach viel Potenzial.

Alexander Isak: Das Thema Inflation macht uns kein großes Kopfzerbrechen. Die meisten Mietverträge, die wir mit den Mietern unserer Objekte abgeschlossen haben, sind indexiert. Das heißt die Mieten werden bei Bedarf entsprechend angepasst.

TiAM Fundresearch: Herr Isak, vielen Dank für das Gespräch.