Wer heute in einen offenen Immobilienfonds investiert, rechnet in der Regel mit ein bis zwei Prozent Rendite pro Jahr. Doch solche bescheidenen Erträge sind kein Naturgesetz. Mit dem richtigen Immobilien-Portfolio lassen sich wesentlich höhere Erträge erzielen, wie ein offener Immobilienfonds der UBS demonstriert. Der von Fondsmanager Alexander Isak gesteuerte UBS (D) Euroinvest Immobilien brachte Anlegern in den vergangenen zwölf Monaten einen Gesamtertrag von rund neun Prozent. Auch die Ausschüttungsrendite lag mit zuletzt 1,9 Prozent über dem Durchschnitt der offenen Immobilienfonds.

Mit der beeindruckenden Wertentwicklung steht der Euroinvest an der Spitze der deutschen Immobilien-Publikumsfonds. Dabei handelt es sich um keinen neuen Fonds. Bereits 2019 feierte der Euroinvest sein 20-jähriges Bestehen, doch bis vor zwei Jahren war der Fonds nur für institutionelle Investoren offen. Inzwischen können auch Anleger mit kleinerem Budget teilhaben: Die 2019 aufgelegten P- und Q-Klassen des Fonds haben keine Mindestanlagesumme.

Die schon länger verfügbare Historie der institutionellen Klasse zeigt im Übrigen, dass die sehr gute Wertentwicklung der vergangenen zwölf Monate wohl kein Zufall ist. In den vergangenen fünf Jahren erzielte der Euroinvest eine kumulierte Wertentwicklung von ca. 28 Prozent (Anteilklasse P-dist, fiktive Rückrechnung auf Basis der historischen Anteilklasse I, Zeitraum 1.5.2016 bis 30.4.2021).*

Nur mit Mieteinnahmen lassen sich solche Renditen allerdings nicht erzielen. „Beigetragen zur guten Wertentwicklung haben positive Entwicklungen bei mehreren Bestandsobjekten sowie der Verkaufserlös einer Immobilie in Madrid“, verrät Fondsmanager Isak. Dieses Objekt wurde drei Jahre zuvor zu einem attraktiven Preis erworben und anschließend so optimiert, dass andere Investoren bereit waren, einen deutlich höheren Preis zu zahlen.

„Wir betreiben aktives Portfolio-Management“, erklärt Isak. Wenn es bei einer Immobilie zu einer guten Wertsteigerung komme, ist ein gewinnbringender Verkauf stets eine Option. Beim Einkauf und der Marktanalyse kann Isak dabei auf das Wissen der UBS-Immobilienspezialisten in vielen europäischen Immobilienmärkten bauen.

Isak fährt beim Euroinvest eine fokussierte Strategie: Der offene Immobilienfonds investiert nur in wachstumsstarken europäischen Metropolen und nur in ausgesuchte Immobilien in den besten Lagen. Zurzeit enthält das gut 550 Millionen Euro schwere Fondsportfolio 13 Objekte „mit überzeugenden Renditen und erheblichem Potenzial“, so Isak.

Der Schwerpunkt auf Bürogebäude in Core Lagen ist dem Fonds auch in der Corona-Pandemie gut bekommen. Während nämlich Büroimmobilien in weniger guten Lagen zuletzt etwas unter Druck gerieten, gibt es für Immobilien in zentralen Lagen bisher kaum Wertkorrekturen. „Schnäppchen kann man bei solchen Immobilien in Core Lagen zurzeit nicht machen. Das zeigt, wie stabil der Immobilienmarkt in diesem Bereich ist“, sagt Isak.

Künftig könnte sich der Fokus auf die Top-Lagen sogar noch stärker auszahlen, denn nach der Krise könnte die Nachfrage nach solchen Immobilien-Perlen sogar noch zunehmen. „Wir erwarten, dass sich zentrale Bürostandorte in den nächsten Jahren zu kommunikativen Arbeitswelten weiterentwickeln, dass sie zum Aushängeschild für die Markenstärke der Unternehmen werden und eine hohe Kunden- Interaktion ermöglichen“, sagt Isak. Zudem würden auch die hochqualifizierten Mitarbeiter in den Unternehmen heute höhere Ansprüche an die Büroräume stellen als in der Vergangenheit.

„Der Fonds hält ein hochwertiges Immobilienportfolio mit gutem Entwicklungspotenzial“, bestätigt auch FondsConsult-Analyst Sälzle. Die Vermietungsquote liege bei 96 Prozent – mit einem Mietermix, der moderate Branchenrisiken aufweist und einer Mieterbonität von gut bis sehr gut.

Besonders vielversprechend erscheine das Filetstück des Portfolios, der Businesspark Pleyad im Norden von Paris. Das Objekt liegt verkehrsgünstig direkt an einer neuen Metro-Station, zwischen dem Stade de France und dem jetzt neu entstehenden olympischen Dorf für die Olymischen Sommerspiele 2024 in Paris. Die jetzt begonnene Aufwertung des Quartiers dürfte mittelfristig höhere Mieten und höhere Immobilienwerte zur Folge haben - wovon natürlich auch der Businesspark Pleyad profitieren sollte.

Trotz der schon heute guten Aufstellung will Fondsmanager Isak sein Portfolio in diesem Jahr durch ein bis zwei Zukäufe ausbauen. Reine Büroimmobilien müssten das allerdings nicht zwingend sein, verrät Isak. Gutes Potenzial versprechen nach seiner Einschätzung auch Objekte mit gemischten Nutzungsarten, beispielsweise ein Gebäude, indem sich neben Büros auch Wohnungen und einige Geschäfte befinden. „Das Büro muss einen Mehrwert für das Unternehmen und den einzelnen Mitarbeiter schaffen können“, erklärt Isak. Dieser Mehrwert könne nicht nur durch eine Top-Ausstattung der Büros selbst entstehen, sondern auch durch einen Mix aus verschiedenen Nutzungsarten und durch Mieterservices.

Ausreichend Geld für Immobilienkäufe ist in der Fondskasse vorhanden. Aktuell liegt die Cash-Quote des Euroinvest bei 23 Prozent. Durch die Neuerwerbungen soll sie in naher Zukunft auf zehn bis 15 Prozent sinken. Den Anteilseignern des Fonds dürfte der geringere Barmittelanteil zugutekommen.

*Hinweis: Da für die im April 2019 eingeführte Anteilklasse P-dist noch keine längere historische Wertentwicklung (BVI-Methode) verfügbar ist, beruht die Angabe der vergangenen fünf 12-Monats-Perioden auf einer fiktiven Rückrechnung (BVI-Methode) auf Basis der bestehenden Anteilklasse I. Dabei wurde die Wertenwicklung der Anteilklasse I vor Abzug von Gebühren um die in der Anteilklasse P relevanten Fondskosten (1,00% p.a.) gekürzt. Somit basieren die dargestellten Renditen nicht auf historischen Anteilpreisen der Anteilklasse P, sondern sind das Ergebnis einer retrograden, annäherungsweisen Kalkulation.

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