Doppelte Belastung für Immobilienkäufer: Erstmals seit 2022 sind die Preise für Wohnungen und Häuser im vergangenen Jahr wieder gestiegen. Und der Wunsch nach den eigenen vier Wänden dürfte noch teurer werden: Banken rechnen mit weiteren Preisanstiegen dieses Jahr, während die Kreditzinsen wegen der Inflationsgefahr mit dem Iran-Krieg anziehen.
2025 verteuerten sich für Wohnimmobilien in Deutschland laut Statistischen Bundesamt um 3,2 Prozent verglichen mit 2024. Es war der erste Anstieg seit drei Jahren, nachdem es zuvor teils deutliche Preisrückgänge gegeben hatte. Für das laufende Jahr rechnet die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) mit einem Anstieg von drei bis vier Prozent.
Allein im vierten Quartal 2025 lagen die Preise für Wohnimmobilien im Schnitt 3,0 Prozent über dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Damit stiegen sie nach den vorläufigen Daten zum fünften Mal in Folge binnen Jahresfrist. Gemessen am Vorquartal stagnierten die Preise mit 0,1 Prozent faktisch.
Preise auf dem Land ziehen besonders an
Im Schussquartal kosteten Immobilien in allen Regionen Deutschlands im Schnitt mehr als ein Jahr zuvor, schrieben die Statistiker. Für Eigentumswohnungen zahlten Käufer in ländlichen Kreisen 5,4 Prozent und in kreisfreien Großstädten 4,8 Prozent mehr als im vierten Quartal 2024. In den sieben größten Städten - Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf - wurden im Schnitt 2,1 Prozent mehr fällig als ein Jahr zuvor.
Auch Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich am stärksten in dünn besiedelten Kreisen mit im Schnitt 3,2 Prozent zum Vorjahresquartal. In den kreisfreien Großstädten lag das Plus bei 3,1 Prozent. In den ohnehin teuren Metropolen verteuerten sich Eigenheime nur leicht.
Erholung nach tiefer Krise
Der Immobilienmarkt in Deutschland war nach jahrelangem Boom 2022 in die Krise gerutscht und erholte sich zunächst langsam. Auslöser waren ein starker Zinsanstieg und rasant steigende Baukosten im Zuge des Ukraine-Kriegs. 2023 verbilligten sich Häuser und Wohnungen um 8,4 Prozent, 2024 lagen die Preise noch 1,5 Prozent unter Vorjahr. Zuletzt ging es aber wieder nach oben, auch bei der Nachfrage nach Immobilienkrediten und den Baugenehmigungen - ein Lichtblick im Kampf gegen Wohnungsmangel und hohe Mieten.
Steigende Zinsen belasten Hausbauer und Käufer
Allerdings trüben sich die Aussichten ein: Hausbauer und Wohnungskäufer müssen wegen des Iran-Kriegs wieder spürbar höhere Kreditzinsen stemmen. Denn mit gestiegenen Öl- und Gaspreisen wird erwartet, dass die Inflation anzieht und die Europäische Zentralbank die Zinsen anhebt. Daher sind die Kapitalmarktzinsen deutlich geklettert: Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen, an denen sich die Bauzinsen orientieren, stieg zuletzt auf den höchsten Stand seit 2011.
Der Kreditvermittler Interyhp verzeichnete kürzlich bei den Bauzinsen einen Anstieg auf im Schnitt fast 3,8 Prozent für 10-jährige Darlehen. Wer eine Finanzierung mit wenig Eigenkapital plane, müsse sich auf Zinssätze von über 4 Prozent einstellen.
Entspannung ist vorerst nicht in Sicht: «Wir rechnen damit, dass sich das Zinsniveau um die Marke von 4 Prozent einpendelt», schreibt Benedikt Horwedel, Analyst bei der Landesbank LBBW. Der Markt für Neubauten leide schon unter den gestiegenen Finanzierungskosten.
Neubau in der Krise
Bezahlbarer Wohnraum ist vor allem in Ballungsräumen seit Jahren knapp. In Metropolen wie München, Frankfurt oder Berlin, aber auch in anderen Regionen sind hohe Kosten fürs Wohnen für viele Menschen eine erhebliche Last.
Nach Schätzungen der Immobilienbranche dürften dieses Jahr 215.000 Wohnungen fertig werden. Das wären etwa 20.000 weniger als 2025 und deutlich weniger als nötig. Steigenden Zinsen könnten zudem die erhoffte Erholung am Neubau abwürgen.
«Wir hoffen sehr, dass sich die Situation von 2021 bis 2024 nicht wiederholt, als die gestiegenen Energie- und Baumaterialpreise sowie Zinskosten zu deutlich gestiegenen Baukosten geführt haben und die Baunachfrage regelrecht eingebrochen ist», schrieb der Hauptgeschäftsführer des Bauindustrieverbands HDB, Tim-Oliver Müller.
Politik unter Druck
Mehr neue Wohnungen sind erklärtes Ziel der schwarz-roten Bundesregierung, nachdem schon die Ampel-Regierung am Vorhaben von jährlich 400.000 neuen Wohnungen gescheitert war. Die amtierende Regierung will mit einem «Bau-Turbo» über schnellere Genehmigungen den schleppenden Wohnungsbau voranbringen.
LBBW-Analyst Horwedel erwartet, dass der Mangel an Wohnraum vorerst aber nicht nennenswert sinkt, trotz stagnierender Bevölkerung. «Aus eigener Kraft wird der Markt mittelfristig nicht auf mehr als 300.000 Fertigstellungen pro Jahr kommen. Dies wäre jedoch nötig, um die Wohnraumknappheit über die Zeit hin zu lindern.»
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