KanAm Grund: „Das beste Büro-Portfolio in Zeiten von Corona“

Olivier Catusse, geschäftsführenden Gesellschafter und Chief Investment Officer der KanAm Grund Group

Das Management des LEADING CITIES INVEST - der Offene Immobilienfonds der KanAm Grund Group - erreichte bzw. übertraf die angestrebte wettbewerbsfähige Rendite über alle Berichtszeiträume hinweg – mittlerweile sechs Jahre in Folge. Im fünfjährigen Vergleich erzielte der erste Offene Immobilienfonds der neuen Generation zum Stichtag 30. Juni 2020 eine Performance von 17,2 Prozent und zählt damit zur Spitzengruppe vergleichbarer Fonds.

Frage: Sind die Offenen Immobilienfonds durch die Corona-Krise gefährdet?

Catusse: Grundsätzlich kann sich auch der Immobilienmarkt der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung nicht entziehen. Aber die Volatilität der Wertentwicklung bei Immobilien und insbesondere bei Offenen Immobilienfonds ist dabei deutlich geringer als bei Aktienfonds oder anderen liquiden Anlageformen. Dies haben die ersten Pandemie-Monate bereits gezeigt.

Unser Offener Immobilienfonds für Privatanleger, der LEADING CITIES INVEST, ist auch in der Corona-Krise ein auf Büro fokussierter Fonds mit stabilem Portfolio.

Unser Fonds verfügt über keinerlei Hotels und hat kaum Einzelhandelsflächen. Gerade deshalb wurde sein Rating von A+_AIF im Juni 2020 durch die renommierte Ratingagentur Scope erneut bestätigt – und das im Gegensatz zu 12 anderen Offenen Immobilienfonds aus dem Universum von insgesamt 15 im deutschen Markt vertriebenen Produkten. Zudem verfügt der LEADING CITIES INVEST nach Einschätzung der Ratingagentur Scope auch über das beste Gewerbeimmobilienportfolio im Vergleich aller Offenen Immobilienfonds. Krisen bieten aber auch Chancen, und wir prüfen auch antizyklische Zukäufe.

Frage: Offene Immobilienfonds unterscheiden sich in ihren Portfolios und damit Nutzungsarten. Wie wirken sich diese auf die jeweilige Fondsentwicklung aus?

Catusse: Wie stark Offene Immobilienfonds von der Corona-Pandemie betroffen sind oder noch werden, hängt insbesondere von den Nutzungsarten, der regionalen Streuung sowie insbesondere dem Branchen- bzw. Mietermix ab, das kann man nach der ersten Pandemiewelle schon deutlich feststellen. Die Corona-Pandemie betrifft nicht alle Mieter gleichermaßen.

Frage: Welche Nutzungsarten sind durch die Corona-Pandemie besonders betroffen?

Catusse: Wie die aktuelle Situation zeigt, trifft die Corona-Krise aktuell insbesondere den Einzelhandel (LCI = 7,4 Prozent per 30. Juni 2020) und die Hotelbranche (LCI = 0 Prozent). Büroimmobilien (rund 80 Prozent des LCI-Portfolios) sind nur mittelbar betroffen, wenn sich die wirtschaftliche Entwicklung nachhaltig eintrübt und alle Unternehmen bzw. Branchen betroffen sind bzw. falls einzelne Mieter besonders unter der Krise zu leiden haben. Behörden, Banken und manche Technologie-Unternehmen sind zum Beispiel weniger betroffen als andere Branchen.

Frage: In Deutschland ist ein regelrechter Hype um das Homeoffice entstanden. Führt diese Entwicklung nicht direkt zu einem Problem bei Büroimmobilien?

Catusse: Die Corona-Krise wird einen beschleunigten Wandel hin zu mehr Homeoffice generieren und langfristig Effekte bei Büroimmobilien haben. Zur endgültigen Beurteilung dieser Entwicklung ist es aber noch zu früh. Ob der durch die Pandemie ausgelöste Homeoffice-Boom nachhaltige Auswirkung auf die Organisation von Arbeit haben wird, muss sich noch zeigen. Die vollständige Verlagerung ins Homeoffice ist kein universelles Modell. Es ist davon auszugehen, so eine Studie zu Homeoffice in Deutschland, dass sowohl Betriebe als auch Beschäftigte eine hybride Arbeitsform zwischen Homeoffice und Präsenzarbeit bevorzugen werden.

Gleiches gilt für die Auswirkung des Homeoffice auf die Flächennachfrage: Es ist zu erwarten, dass Abstandsregelungen, neue Formen der Zusammenarbeit (New Office) sowie der Trend, dass Büros immer mehr zum Hub für Mitarbeiter werden, vermehrtes Zusammenarbeiten in interdisziplinären Teams, wenn man im Büro ist, eher zu einer höheren Flächennachfrage führen können.

Frage: Also werden durch die aktuelle Krise langfristige Veränderungen nur beschleunigt?

Catusse: Auch die Veränderung der Gesamtwirtschaft hin zu einer Dienstleistungsgesellschaft wird zu mehr Büronutzern führen. Das wird zur Folge haben, dass trotz geringerer Nutzung pro Unternehmen effektiv mehr Büroflächen nachgefragt werden. Wir als Anbieter von Büro-Immobilien haben diese durch Corona beschleunigten Entwicklungen nicht nur im Blick, sondern stellen uns auf mittel- und langfristige Trends in der Planung unserer Fonds natürlich ein.

In Deutschland gibt es schon heute regionale Unterschiede, ein deutliches Ost-West-Gefälle auch beim Homeoffice. In Ballungsräumen im Südwesten wird prozentual viel stärker auf „remote jobs“, wie der Fachausdruck heißt, zurückgegriffen als im Nordosten. Auch berufliche Tätigkeiten sind hierfür ausschlaggebend ebenso wie Qualifikationen. Planen und Konzipieren lässt sich eher von Zuhause aus als operativ Umsetzen oder gar Produzieren.

Frage: Ist dennoch mit konkreten Risiken zu rechnen?

Catusse: Dass die Corona-Krise Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben wird, ist klar. Wichtig ist daher, dass das Immobilienportfolio gut aufgestellt ist, d.h. die unmittelbaren Auswirkungen der Krise auf die enthaltenen Immobilien gering sind, und ein gutes Krisenmanagement installiert ist. Kurzfristig besteht das Risiko im Wesentlichen in vorübergehenden Mietstundungen, Mietreduzierungen und Mietausfällen. Die mittel- bis langfristigen Auswirkungen werden wesentlich durch die Dauer der Einschränkungen durch die Corona-Pandemie bestimmt. Zudem wissen wir alle auch, dass Core Objekte wie das Portfolio des LCI in Krisen beziehungsweise unsicheren Zeiten besser performen.

Frage: Wie viele Mieter des LEADING CITIES INVEST haben schon wirtschaftliche Schwierigkeiten und deshalb um Mietstundungen nachgefragt?

Catusse: Unsere Büromieter sind hiervon gegenwärtig kaum betroffen; es erreichten uns nur ganz vereinzelt Anfragen. Die enge Begleitung von Mietern in der aktuellen Sondersituation zahlt sich aus: Bislang sind keine Insolvenzen infolge der Corona-Krise bekannt, und die eingegangenen Mietstundungsanträge betreffen aktuell lediglich 1,4 Prozent der Jahresnettosollmiete insgesamt. Die Bonität des Mieterportfolios ist gut. Dies wird bestätigt durch Bonitätsratings führender Wirtschaftsinformations- und Analyseunternehmen. Demnach verfügt der LEADING CITIES INVEST über ein „geringes gewichtetes Mieterausfallrisiko“ von lediglich 0,65 Prozent auf Zwölf-Monats-Sicht. Bis jetzt mussten keine Abwertungen vorgenommen oder Vereinbarungen zur Reduzierung oder zum Ausfall von Mietforderungen getroffen werden. Mit dauerhaften Mietausfällen ist nach derzeitigem Stand nicht zu rechnen.

Frage: Hat Corona also keinerlei Auswirkungen auf den Büromarkt?

Catusse: Corona wird den Büromarkt verändern, die vergangenen Monate haben dies bereits gezeigt. Konzerne und andere Großmieter entdecken jetzt (wieder) die Flexibilität der mobilen Arbeit und damit Einsparpotenziale. Allerdings setzten vor der Corona-Pandemie beispielsweise große Konzerne wie Apple, Facebook, Google oder Yahoo dagegen nach Jahren gemachter Erfahrung mit Homeoffice längst wieder darauf, ihre Mitarbeiter an einem Ort zusammenzubringen. Die Idee dahinter: Wer Schulter an Schulter arbeitet, tauscht sich öfter und ständig aus. Das bringt nicht nur den informellen Wissensfluss in Schwung, sondern auch die Reaktionszeiten und die Kreativität.

Der LEADING CITIES INVEST freilich hat solche Großmieter und Großkonzerne nicht in seinem Portfolio. Der LEADING CITIES INVEST hat in zentralen Lagen die klassischen MidCaps, die mittelständischen Unternehmen aus der Dienstleistungsbranche, als Mieter, seien es nationale oder globale Player. Die Anwaltssozietät oder die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft funktionieren anders als Großkonzerne wie z. B. Mobilfunkanbieter oder Versicherungskonzerne. Wir sind mit unserem Branchen- und Mietermix in diesem stabilen Büro-Fonds sehr zufrieden.