Leading Cities Invest: Scope stuft Rating auf a+AIF herauf

Zum Bewertungsstichtag 31.12.2016 verfügt das Immobilienportfolio des LEADING CITIES INVEST mit 72,4% über einen im Vergleich zum Branchendurchschnitt (66,1%) überdurchschnittlich hohen Anteil von Objekten in sogenannten A-Lagen«.»Im Peergroup-Vergleich wird die Größenverteilung der Fondsobjekte aufgrund des Fokus auf fungible Größenklassen als überdurchschnittlich eingeschätzt«.»Die Vermietungsquote des Fonds lag bezogen auf die Bruttosollmieten (inklusive Nebenkosten) zum Stichtag 31.12.2016 bei 98,9%. Die ermittelte Vermietungsquote ist im Branchenvergleich deutlich überdurchschnittlich«.»Das Immobilienportfolio des Fonds ist über vier Hauptnutzungsarten verteilt. Im Falle konjunktureller Schwächen in einem der Sektoren ist nach Einschätzung von Scope ein Ausgleich möglich, da die restlichen Nutzungsarten bei der gegebenen Ausgestaltung des Portfolios ein nennenswertes Gegengewicht darstellen.

Scope stuft das Rating des Leading Cities Invest von aAIF auf a+AIF herauf Der Leading Cities Invest ist ein aktuell noch europäisch investierender offener Immobilienpublikumsfonds, der vorwiegend an Privatanleger vertrieben wird. Die KanAm Grund Group gehört zu den führenden bankenunabhängigen Anbietern am Markt für offene Immobilienfonds. Der Fonds Leading Cities Invest wurde im Juli 2013 aufgelegt und unterliegt den seit dem 22. Juli 2013 geltenden regulatorischen Vorschriften des KAGB. Die Reglementierung der Anteilscheinrückgabe ermöglicht dem Fonds Stabilität hinsichtlich der Liquiditätssteuerung.

Im Vergleich zum Vorjahr zeichnet sich der Fonds durch eine Verbesserung sowohl des Immobilienportfolios als auch der Bewertung der Bereiche Nachhaltigkeit und Finanzstruktur aus.

Scope beurteilt die Transaktions- und Akquisitionskompetenz der KanAm Grund Group als sehr hoch. Vor allem die sehr hohe Vermietungsquote aufgrund der Anbindung vollvermieteter Objekte und die Restlaufzeitenstruktur der Mietverträge sind positive Treiber. Die Nachhaltigkeitsbewertung liegt objektbedingt unter dem Durchschnitt der Branche, die Finanzstruktur stellt sich hingegen als überdurchschnittlich dar. Die Performance belegt einen der Spitzenplätze in der Branche.

Als Herausforderung sieht Scope weiterhin den weiteren Portfolioaufbau in einer Hochpreisphase auf den Immobilienmärkten in vielen der identifizierten „Leading Cities“. Der Fonds hat in seiner Anlaufphase per Juni 2017 bislang elf Immobilien in drei Ländern angebunden. Eine Immobilie in Hamburg wurde bereits wieder erfolgreich veräußert.

Besonders die regionale Diversifikation im Portfolio ist damit vorerst noch gering, die sektorale jedoch inzwischen gut ausgeprägt. Ziel des Fonds ist es, die Einlagen der Anleger jeweils zur Finanzierung neuer identifizierter Objekte einzuwerben ("CashCall-Strategie"). Damit hat das Management die Möglichkeit eine gezielte Liquiditätssteuerung umzusetzen. Die Immobilien wurden der Marktsituation folgend allerdings auf einem vergleichsweise geringen Renditeniveau erworben. Diese Renditen sind zwar im aktuellen Umfeld marktgerecht, in einer sich ändernden Marktphase können diese aber Abwertungsrisiken bergen. Besonders vor diesem Hintergrund ist die selektive Ankaufsstrategie des Fondsmanagement sinnvoll.

Die Akquisition des Anlegerkapitals und der Ankauf geeigneter Objekte verliefen aufgrund der Marktsituation auf einem vergleichsweise geringen Niveau. Zwischenzeitlich hat der Leading Cities Invest seine erste Immobilie mit einem Volumen von über 50 Mio. Euro erworben und ein weiteres Objekt ähnlicher Größenordnung befindet sich in fortgeschrittenen Kaufverhandlungen. Dabei stand die KanAm Grund Group vor der Herausforderung, die Investorenwahrnehmung des neuen Fonds von den sich in Abwicklung befindlichen Fonds abzuschirmen, was aktuell aus Sicht von Scope durch die guten Abwicklungsergebnisse gelingt.« Auf der Skala von 1 bis 5 wird der Fonds von Scope in die Risikoklasse 2 (mäßiges Risiko) eingruppiert.