Janus Henderson Investors: Lieferkettenkrise schürt unstillbare Nachfrage nach Lagerflächen

Zentrale Erkenntnisse:

• Der US-Markt für Industrieimmobilien profitiert von der globalen Lieferkettenkrise, die den Vermietungsaktivitäten bei Industrieimmobilien ein Rekordjahr beschert.
• Bei der Verlagerung von der Just-in-Time zur Just-in-Case-Logistik handelt es sich um einen mehrjährigen strukturellen Trend, der die Nachfrage nach Lagerhallen verstärkt und durch den strukturellen E-Commerce-Boom beschleunigt wird.
• Transport- und Lohnkosten steigen rasant und sind ein erheblich größerer Kostenpunkt als die Mieten für Gewerbeimmobilien. Vermieter haben dementsprechend eine beträchtliche Preismacht, die für den Industrieimmobiliensektor Gutes verheißt.

Der US-Industrieimmobilienmarkt wird voraussichtlich ein Rekordjahr bei den Vermietungsaktivitäten verzeichnen.Die Nettoabsorption (Summe der physisch belegten Flächen, abzüglich der Summe der physisch freigewordenen Flächen in einem bestimmten Zeitraum) erreichte dieses Jahr bis September sage und schreibe 34 Millionen m2. Das ist ein Plus von 98% gegenüber der gleichen Vorjahresperiode¹ und bereits jetzt ein neuer Jahresrekordstand, wobei in 2021 noch ein weiteres Quartal verbleibt.

Prologis, der weltgrößte Eigentümer von Lagerflächen, teilte in einer kürzlich veröffentlichten Pressemitteilung mit, dass das Unternehmen nun „effektiv ausverkauft“ sei und „die Leerstände auf ein historisches Tief“ gesunken sind. Die Rekordergebnisse von Prologis gehen zum Teil auf das Konto von Lieferkettenproblemen in den USA sowie rund um den Globus. Diese gravierenden Störungen werden vermutlich nicht so bald abflauen. Prologis verlangt beim Abschluss neuer Mietverträge inzwischen 28% höhere Mietpreise als davor.²

Die Lieferkettenengpässe haben für viele Wirtschaftszweige verheerende Auswirkungen. Insbesondere die Eigentümer von Industrieimmobilien profitieren jedoch umfassend davon. Wir erklären weshalb.

Umstellung auf Just-in-Case-Logistik aufgrund der weltweiten Lieferkettenkrise

Die Lieferketten haben sich jahrzehntelang globalisiert. Dabei wurden Kostenunterschiede in verschiedenen Ländern genutzt und ein Just-in-Time-Modell favorisiert. Die von Toyota Anfang der 1970er Jahre entwickelte und durch Dell in den 1990er Jahren populär gemachte Just-in-Time-Methode zielt auf einen möglichst minimalen Lagerbestand, bei dem die Waren kurz vor dem Zeitpunkt ihres Bedarfs geliefert werden. Die Pandemie offenbarte jedoch Risiken in der Lieferkette. Die Unternehmen verfügten nur über minimale Lagerbestände, und lange Lieferzeiten verhinderten, dass Waren die Verbraucher innerhalb einer akzeptablen Frist erreichten. Händlern entgingen dadurch potenzielle Umsätze. Diese Probleme haben sich in den letzten Monaten zusätzlich verschärft. Durch das Zusammentreffen mehrerer Trends hat sich die aktuelle Lieferkettenkrise weiter zugespitzt.

Vor großen US-Häfen wie New York/New Jersey, Los Angeles und Long Beach gibt es lange Warteschlangen. Nach Angaben des weltweit führenden Logistikkonzerns Kühne+Nagel (Stand: 15. Oktober 2021) stecken derzeit weltweit mehr als 600 Containerschiffe vor den Häfen fest, fast doppelt so viele wie zu Jahresbeginn. Und die Probleme sind bei Weitem nicht nur die Häfen: Der Mangel an Hafenarbeitern und Lkw-Fahrern sowie der Höhenflug der Kraftstoffpreise belasten die Lieferketten.

Die Leerstandsquote bei US-Industrieimmobilien hat im dritten Quartal 2021 ein Rekordtief von 4,1% erreicht³. Den Mietern blieb vor diesem Hintergrund nichts anderes übrig, als ihre Konkurrenten bei freiwerdenden Lagerflächen nach Möglichkeit zu überbieten. Die Verlagerung vom Just-in-Time- zum Just-in-Case-Modell (bei dem große Lagerbestände vorgehalten werden) ist ein mehrjähriger struktureller Trend, der noch ganz am Anfang steht. Momentan geht es den Unternehmen allerdings einfach darum, vor dem nahenden Weihnachtsgeschäft Lagerflächen zu sichern.

Die Gewerbeimmobilienmieten machen nur einen Bruchteil der Gesamtkosten der Lieferkette aus

Es gab einen kräftigen Dominoeffekt auf die Fundamentaldaten von Industrieimmobilien, der dazu geführt hat, dass die operativen Kennzahlen sämtliche historischen Rekorde geschlagen haben. Die Immobilienmiete ist der kleinste Kostenpunkt der großen Kostenkategorien in der Lieferkette und macht weniger als 5% der gesamten Versorgungskosten eines Mieters aus.⁴ Sie ist ein Klacks im Vergleich zu den Transport- und Lohnkosten, die in der Regel 55% bzw. 30% ausmachen, in einem inflationären Umfeld aber erheblich höher ausfallen können. „Die Kosten für Gewerbeimmobilien sind nur ein Rundungsfehler“, so Adam Roth, Director of Global Logistics bei NAI Hiffman.

Typische Verteilung der Lieferkettenkosten

^{Quelle: Prologis Research, Stand: 3. Quartal 2021.}

Trotz des galoppierenden Mietwachstums steigen die Transport- und Lohnkosten wesentlich schneller. Prologis schätzt, dass die Mieter von Logistikimmobilien für jeden Mietdollar 5 bis 7 Dollar für Löhne und 10 Dollar für Transport ausgeben. Die relativ günstigen Preise für „missionskritische“ Industrielagerflächen verdeutlichen die Preismacht der Vermieter, von der diese weiterhin profitieren können. Gleichzeitig tragen sie dazu bei, den Kostenanstieg in anderen Bereichen der Lieferkette zu kompensieren.

Beachtenswert ist daneben auch, dass Immobilieneigentümer keine hohen Lohnkosten haben. Daher bleiben industrielle Vermieter, die in der Regel von einer erheblichen Preismacht profitieren, meist von den steigenden Lohnkosten verschont, unter denen ihre Mieter leiden.

Starkes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage treibt Mieten für Lagerflächen nach oben

Kunden wollen bevorzugt Objekte in großen Ballungszentren mieten, auch wenn sie dafür tiefer in die Tasche greifen müssen. Das hat die Mieten auf Rekordstände geschickt. Die Mieten auf dem US-Industriemarkt sind im dritten Quartal um 8,3% gestiegen⁵, und die Mieten an den Küstenmärkten mit ihrem beschränkten Angebot sind noch kräftiger nach oben gegangen. Die Durchschnittsmieten für Top-Flächen in New Jersey sind 24% höher als vor zwölf Monaten. Bieterkriege zwischen Mietinteressenten sind keine Seltenheit mehr. Das scheinbar unheilbare Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in Märkten wie Südkalifornien wird die Mieten wahrscheinlich noch weiter in die Höhe treiben. Rexford, einer der führenden Industrievermieter in der Region, gab vor kurzem bekannt, dass die Mark-to-Market-Bewertung seines Portfolios (die Differenz zwischen den durchschnittlichen Bestandsmieten und den durchschnittlichen Marktmieten) jetzt bei rund 27% liegt. Daher ist erheblicher Spielraum für Umsatzwachstum vorhanden.

Bereits vor der pandemiebedingten Unterbrechung der globalen Lieferkette erlebten Gewerbeimmobilien eine Art Renaissance, da die entscheidende Bedeutung robuster E-Commerce-Kapazitäten auch bei den letzten Händlern angekommen ist. Die aktuelle Situation hat lediglich „Öl ins Feuer“ gegossen. Das verheißt Gutes für eine anhaltend rege Nachfrage nach Industrieimmobilien.

Fußnoten:

Industrieimmobilien sind Gebäude, die für die Fertigung, Verarbeitung, Lagerung oder den Versand von Produkten genutzt werden.

^1,3,5 Cushman US Industrial Market Beat Q3 2021.

² Prologis Ergebnisbericht für Q3 2021.

⁴ Prologis: Spending More on Logistics Real Estate in an Era of Changing Supply Chains, Oktober 2021.

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