Janus Henderson Investors: Globale Immobilienaktien - Eine Entwicklung zum Guten – im Jahr 2022 und darüber hinaus

Zentrale Erkenntnisse:

• Die Inflation könnte ein günstiges Umfeld für die Anlageklasse schaffen, wobei diejenigen Unternehmen am besten positioniert sind, die über Preismacht, inflationsresistente Miet- und Geschäftsstrukturen und starke Bilanzen verfügen.
• Die Entwicklung von REITs zu Unternehmen, die in der Regel über eine beachtliche Größe, operative Exzellenz und einen relativ leichten Zugang zu Kapital verfügen, macht es für sie möglich, das „Schwungrad“ der REITs zu nutzen, um ein völlig neues Wachstumsniveau zu erreichen.

2021 war ein Jahr der Erholung und zu einem gewissen Grad auch ein Jahr der Normalisierung – sowohl für die Weltwirtschaft als auch für die Aktienmärkte. Dies gilt auch für globale Immobilienaktien, die nach einem Rückgang von rund 9 % im Jahr 2020 in diesem Jahr bisher um fast 23 % gestiegen sind und damit etwas besser abschneiden als die breiteren Aktienmärkte (Plus von 21 %; Stand: 22. November 2021).¹

„Alles hat sich verändert, aber nichts hat sich verändert.“

Mit Blick auf die Zukunft lässt sich konstatieren, dass die Pandemie uns zwar alle dazu veranlasst, uns zu fragen, wie die „neue Normalität“ wohl aussehen könnte, wir jedoch der Meinung sind, dass sich an den zugrunde liegenden Immobilienmärkten nichts wirklich geändert hat. Das mag angesichts dessen, was wir durchgemacht haben, etwas seltsam erscheinen, aber die nachstehende Grafik zeigt, dass wir hinsichtlich der Gewinner und Verlierer am Immobilienmarkt eine kleine Rundreise gemacht haben. Ein Paradebeispiel hierfür ist E-Commerce:

E-Commerce-Wachstum (%): langsamer, aber immer noch positiv

Quelle: US Census Bureau, vierteljährliche US-Einzelhandelsumsätze: Insgesamt und E-Commerce. Prozentuale Veränderung des E-Commerce-Wachstums gegenüber dem gleichen Quartal des Vorjahres. Daten vom 3. Quartal 2021.

Das vierteljährliche Wachstum des E-Commerce in den USA hat sich seit dem zweiten Quartal 2021 im Jahresvergleich verlangsamt, da die stationären Einzelhandelsgeschäfte wieder geöffnet wurden. Dennoch steht für den Sektor weiterhin ein positives Wachstum zu Buche. Insgesamt liegt die Marktdurchdringung des E-Commerce auf dem Niveau der bisherigen Trendlinie – wenn nicht sogar ein wenig darüber. Die damit verbundenen Auswirkungen auf die Nachfrage nach Industrie-/Logistikobjekten seitens sowohl der Mieter als auch der Anleger sind dramatisch. Der CEO des US-amerikanischen REIT (Real Estate Investment Trust) Prologis (einer der führenden Akteure im Bereich globaler Logistikimmobilien) hat dies in seinem Kommentar zu den jüngsten Ergebnissen für das dritte Quartal treffend zusammengefasst: „Die Betriebsbedingungen werden von den strukturellen Kräften geprägt, die die Nachfrage ankurbeln. Da die Leerstände einen noch nie dagewesenen Tiefstand erreicht haben, sind die Flächen in unseren Märkten praktisch ausverkauft.“

Ein Großteil der Vorteile aus dem aktuellen Umfeld wird sich in den zukünftigen Erträgen und Dividenden [REITS sind in der Regel verpflichtet, mindestens 90 % ihrer steuerpflichtigen Erträge an die Aktionäre auszuschütten] niederschlagen, da die Mietverträge im Laufe der Zeit an ihren Marktwert angepasst [d. h. zu den jeweils vorherrschenden Marktpreisen bewertet] werden. Daher sind wir bezüglich des absehbaren Wachstumspotenzials dieser Unternehmen – selbst vor einem ungewisseren makroökonomischen Hintergrund – sehr zuversichtlich.

Abgesehen davon bleiben andere langfristige Trends unangetastet und stehen im Mittelpunkt unserer Einschätzungen zum Immobiliensektor:

Demografische Entwicklung – Diese stellt weiterhin einen wichtigen positiven Faktor dar, insbesondere für verschiedene Wohnformen, die sich an ältere Menschen richten, welche sich verkleinern und einen aktiveren Lebensstil pflegen wollen.

Digitalisierung – Diese bietet nach wie vor erheblichen Rückenwind für technologieorientierte Immobiliensektoren, wobei die 5G-Implementierung gerade erst beginnt, sich positiv bei den Betreibern von Mobilfunkmasten bemerkbar zu machen.

Nachhaltigkeit – Ein zunehmend wichtiger Faktor, der die Entscheidungen von Mietern beeinflusst. Umweltfreundlichere Gebäude (vor allem im Bürobereich) sind eher in der Lage, höhere Mieten zu fordern und werden zudem stärker in Anspruch genommen.

Inflation: ein reales Thema?

Eine Frage, die im Laufe des Jahres 2021 immer wieder aufkam, betraf die Inflation. Die makroökonomischen Einschätzungen wollen wir den Fachleuten überlassen. Aber es sei darauf hingewiesen, dass Immobilien als reale Vermögenswerte der Inflation recht gut Paroli bieten (siehe unseren früheren Beitrag (Inflation und Immobilienaktien – ein „reales“ Thema). In der Tat war ein durchgängiges Thema in diesem Jahr, dass die Renditen für Immobilienanlagen weiter komprimiert wurden [gesunken sind], während die Werte für die meisten Immobilienarten gestiegen sind, und zwar oft schneller als vom Markt erwartet.

Die Inflation kann zwar ein günstiges Umfeld für die Anlageklasse schaffen, wir sind jedoch der Ansicht, dass die Immobilienunternehmen, die am besten positioniert sind, um davon zu profitieren, häufig die folgenden Merkmale aufweisen:

Preismacht – Vermieter müssen Gebäude besitzen, die nahezu voll ausgelastet bleiben können, in denen sie Mieten verlangen können, die entsprechend der Inflation oder sogar noch stärker steigen, und bei denen die Marktmieten mindestens so schnell wachsen wie die allgemeine Inflation. In einigen Märkten/Sektoren ist dies der Fall. Aber nicht überall. So schließen beispielsweise US-Wohnungsvermieter, globale Logistikunternehmen und Lagerbetreiber derzeit Mietverträge ab, die deutlich über den aktuellen Inflationsraten liegen.

Inflationsresistente Miet- und Geschäftsstruktur – Unter ansonsten gleichen Bedingungen können Vermieter mit kürzeren Mietlaufzeiten und weniger arbeitsintensiven Geschäftsmodellen (entweder durch den Einsatz von Technologie oder durch die Art der Immobilie) Preiserhöhungen an die Mieter weitergeben und ihre Betriebsmargen aufrechterhalten oder sogar erhöhen. Daher macht es Sinn, Vermieter in überversorgten Immobilienarten zu meiden, deren Geschäft eine starke Arbeitskomponente beinhaltet und deren Mieter sich schwer tun werden, steigende Lohnkosten an ihre Endkunden weiterzugeben.

Starke Bilanzen – Da es wahrscheinlich ist, dass die Zinssätze und möglicherweise auch die längerfristigen Finanzierungssätze im Jahr 2022 steigen werden, müssen wir uns auch auf das Schuldenprofil der Unternehmen konzentrieren. Grundsätzlich haben wir kaum Bedenken, da proaktive Managementteams die Laufzeiten ihrer Schulden verlängert und ihre Finanzierungsquellen diversifiziert haben und die Refinanzierung nach wie vor als wertsteigernde Maßnahme betrachten. In den USA waren die Bilanzen der REITs noch nie so stark wie heute, was ihre Fähigkeit erhöht, die Dividendenausschüttungen zu erhöhen und gleichzeitig durch Übernahmen und Entwicklungsprojekte in die Offensive zu gehen. Aber Vorsicht vor den Ausreißern!

Zukunftssichere Investitionen mit REITs 3.0

Wenn wir einmal über den Ausblick auf das kommende Jahr hinausschauen, stellen wir fest, dass der Markt für börsennotierte Immobilien derzeit eine dramatische Entwicklung durchmacht. In den letzten zehn Jahren haben sich sowohl die Zusammensetzung als auch die Qualität des Anlageuniversums zum Positiven verändert, was sie heute und in Zukunft zu einer relevanten Anlage macht (REITs 3.0). Viele REITs haben sich zu Unternehmen entwickelt, die über eine beachtliche Größe, operative Exzellenz und einen relativ leichten Zugang zu Kapital verfügen, wobei einige der besten Betreiber das „Schwungradkonzept“ nutzen, um Anlegern ein völlig neues Niveau beständigen Wachstums zu bieten. Das Schwungradmodell beruht auf der Grundidee, dass eine Reihe kleiner Schritte – anstelle eines plötzlichen Durchbruchs – zu einer zunehmenden Dynamik und einem positiven Kreislauf nachhaltigen Wachstums führen kann. Die Identifizierung von Unternehmen, die echten Mehrwert schaffen, wird Anlegern auch über das Jahr 2022 hinaus sehr gute Dienste leisten.

Fazit

Das Jahr 2021 war ein Jahr der Erleichterung, in dem die Welt wieder halbwegs zu ihrem gewohnten Zustand zurückgekehrt ist.

Zweifellos wird es auf dem Weg dorthin noch weitere Rückschläge geben, aber aus Sicht der Immobilienbranche sind wir der Ansicht, dass die längerfristigen Fundamentaldaten weitgehend unverändert bleiben. Einfach ausgedrückt: Wir haben festgestellt, dass die Unternehmen, die vor COVID in der Lage waren, ihre Ertragsströme zu steigern, diese auch heute noch steigern können. Umgekehrt gilt: Unternehmen, die schon vor COVID Probleme hatten, werden es auch weiterhin nicht leicht haben.

Die expansive Politik der Regierungen und Zentralbanken hat der Weltwirtschaft die nötige Unterstützung gegeben, um wieder auf die Beine zu kommen, und als Vermieter dieser Wirtschaft werden die Immobilienunternehmen mit den richtigen Objekten an den richtigen Standorten und mit den richtigen Geschäftsmodellen höchstwahrscheinlich weiterhin eine überdurchschnittliche Performance erzielen.

Die Nennung einzelner Wertpapiere ist nicht als Angebot oder Aufforderung zur Emission, zum Verkauf, zur Zeichnung oder zum Kauf des Wertpapiers zu verstehen und sagt nichts über dessen Rentabilität aus.

Fußnoten:

¹ FTSE EPRA NAREIT Developed Index (globale Immobilien) gegenüber MSCI World Index (globale Aktien), Kalenderjahr 2020 und laufendes Jahr bis zum 22. November 2021. Kumulierte Gesamtrendite in USD. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für künftige Ergebnisse.

REIT: Real Estate Investment Trusts investieren in Immobilien, indem sie direktes Eigentum an Immobilienvermögen, Immobilienaktien oder Hypotheken halten. Da sie an einer Börse notiert sind, sind REITs in der Regel sehr liquide und werden wie Aktien gehandelt.

Objektrendite: jährliche Mieteinnahmen, ausgedrückt als Prozentsatz des Gesamtwerts einer Immobilie.

Bilanz: vermittelt einen Überblick über die Finanzlage eines Unternehmens; sie ist eine Momentaufnahme der Konten eines Unternehmens und umfasst seine Vermögenswerte, seine Verbindlichkeiten und sein Eigenkapital.

Der FTSE EPRA NAREIT Developed Index stellt die Wertentwicklung von Immobilienunternehmen und REITs weltweit dar.

Der MSCI World Index erfasst Large- und Mid-Cap-Unternehmen aus 23 Industrieländern.

Immobilienaktien, einschließlich Immobilien-Investmentgesellschaften (REITs) können zusätzlichen Risiken ausgesetzt sein, unter anderem einem Zins-, Management-, Steuer-, Umwelt- und Konzentrationsrisiko.

Die vorstehenden Einschätzungen sind die des Autors zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und können von denen anderer Personen/Teams bei Janus Henderson Investors abweichen. Die Bezugnahme auf einzelne Wertpapiere, Fonds, Sektoren oder Indizes in diesem Artikel stellt weder ein Angebot oder eine Aufforderung zu deren Erwerb oder Verkauf dar, noch ist sie Teil eines solchen Angebots oder einer solchen Aufforderung.

Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung. Alle Performance-Angaben beinhalten Erträge und Kapitalgewinne bzw. -verluste, aber keine wiederkehrenden Gebühren oder sonstigen Ausgaben des Fonds.

Der Wert einer Anlage und die Einkünfte aus ihr können steigen oder fallen. Es kann daher sein, dass Sie nicht die gesamte investierte Summe zurückerhalten.

Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Anlageberatung dar.

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