Janus Henderson Investors: Das REITs 3.0 Schwungrad

Zentrale Erkenntnisse:

• Führende börsennotierte REITs zeichnen sich durch ihre marktbeherrschende Größe, ihr operatives Know-how und ihren kontinuierlichen Zugang zu Kapital aus. Diese Aspekte fließen in das Schwungrad-Konzept ein, erzeugen Mehrwert und tragen dazu bei, attraktive langfristige Renditen für Anleger zu erzielen.
• Die Identifizierung von REITs, die die Vorteile des Schwungrads entweder bereits heute nutzen oder dies in naher Zukunft tun können, stellt einen wichtigen Aspekt eines erfolgreichen Anlageprozesses dar.

In unserem früheren Artikel „Mit REITs 3.0 in die Zukunft investieren“ hatten wir darüber berichtet, wie sich Real Estate Investment Trusts (REITs) zu einer Anlageklasse entwickelt haben, die nicht nur heute sondern auch für die Zukunft von großer Bedeutung ist. In diesem Beitrag stellen wir Ihnen das Schwungrad der Wertschöpfung von REITs 3.0 vor.

Das Konzept des „Schwungrad-Effekts“ in der Wirtschaft wurde von Jim Collins in seinem 2001 erschienenen Buch „Good to Great“ populär gemacht und beruht auf der Grundidee, dass eine Reihe kleiner Schritte – anstelle eines plötzlichen Durchbruchs – zu einer zunehmenden Dynamik und einem positiven Kreislauf nachhaltigen Wachstums führen kann. Diese Idee wurde von einer Vielzahl von Unternehmen und Institutionen explizit umgesetzt. Die größte Beachtung fand wohl Jeff Bezos, als er in den frühen 2000er Jahren die langfristige Wachstumsstrategie von Amazon auf dieser Grundlage entwarf.

¹ Alexander Beath und Chris Flynn: Asset Allocation and Fund Performance of Defined Benefit Pension Funds in the United States, 1998-2018. 10,2 % für börsennotierte REITs gegenüber 7,5 % für nicht börsennotierte Immobilien.

² Thomas Arnold, David Ling und Andy Naranjo, Private Equity Real Estate Fund Performance: A Comparison to Listed REITs and Open-End Core Funds, Juni 2021, erscheint demnächst im Journal of Portfolio Management.

Wir sind davon überzeugt, dass führende börsennotierte REITs mit ihrer marktbeherrschenden Größe, ihrem branchenführenden operativen Know-how und ihrem kontinuierlichen Zugang zu Kapital das Schwungrad-Konzept nutzen können (und dies auch tun), um attraktive Renditen zu erwirtschaften, die den Wert für die Aktionäre langfristig steigern. Unserer Meinung nach sind viele börsennotierte REITs in einer einzigartigen Position, um dieses Konzept in einer Weise umzusetzen, die bei anderen Formen des Immobilienbesitzes nur sehr schwer zu erreichen wäre.

Dafür gibt es zwei Hauptgründe:

Erstens sind börsennotierte REITs, wie alle börsennotierten Unternehmen, als unbefristete Vehikel konzipiert, d. h. sie sollen Kapital über einen unbegrenzten Zeithorizont verwalten. Dementsprechend haben sie sowohl die Möglichkeit als auch den wirtschaftlichen Anreiz, heute Investitionen zu tätigen, die langfristig Renditen erwirtschaften können, welche allen Aktionären gleichermaßen zugutekommen. Beispiele hierfür sind etwa Investitionen in spezielle Technologien für die Immobilienbranche (diese werden auch als „PropTech“ bezeichnet) sowie deren Integration zur Unterstützung einer allmählichen Entwicklung der operativen Fähigkeiten oder auch die Entwicklung einer Unternehmensstruktur, die in der Lage ist, die Beteiligung an bzw. die Verwaltung von Objekten in einer Größenordnung zu unterstützen, die weit über das bisher Mögliche hinausgeht. Einem traditionellen privaten Immobilienfonds mit einer festgelegten Laufzeit von vielleicht sieben Jahren, nach der die Objekte veräußert werden und das Kapital an die Anleger zurückfließt (befristete Vehikel), fehlt möglicherweise der nötige Zeithorizont, um solche Investitionen zu rechtfertigen oder vollständig umzusetzen und davon zu profitieren.

Führende Gewerbeimmobilienunternehmen nutzen eine ganze Reihe von Technologieplattformen und -angeboten

Quelle: Altus Group, BMO Capital Markets: PropTech the Next Frontier in Commercial Real Estate, Juni 2021.

Zweitens ist der kontinuierliche Zugang zu dauerhaftem Kapital, den börsennotierte REITs an den öffentlichen Aktienmärkte erhalten, dem allmählichen, schrittweisen Fortschritt, wie er im Schwungrad-Konzept zum Ausdruck kommt, sehr förderlich. Die Fähigkeit, als Reaktion auf attraktive Investitionsmöglichkeiten Eigenkapital zu beschaffen und dieses Wachstum „bedarfsgerecht“ zu finanzieren, bildet ein entscheidendes Element des Schwungradprozesses. Diese auch als „Match-Funding“ bezeichnete Finanzierungsform bedeutet, dass ein REIT in der Lage ist, für einen Kauf dieselbe Mischung von Fremd- und Eigenkapital zu verwenden, die bereits in seiner Kapitalstruktur existiert. Die Möglichkeit, im Rahmen des „Match Funding“-Prozesses jederzeit Eigenkapital aufnehmen zu können, ist ein einzigartiger Vorteil, den börsennotierte REITs genießen. Diese Kadenz von Investitionen und Kapitalbeschaffung steht oft im deutlichen Gegensatz zum traditionellen Modell privater Immobilienfonds, bei dem das Kapital zunächst während einer diskreten (oft 12-18-monatigen) Bindungsfrist beschafft wird und dann in verfügbare Gelegenheiten investiert werden muss. Die Tatsache, dass börsennotierte REITs nicht an Bindungs- und Einsatzfristen gebunden sind, ermöglicht es ihnen, bei der Kapitalallokation wahrhaft opportunistisch vorzugehen. Darüber hinaus kann der Aktienmarkt wie eine Wahlmaschine wirken, von der oft die besten Akteure profitieren. Börsennotierte REITs, die die verschiedenen Elemente des Schwungrads erfolgreich umsetzen, werden von den Anlegern stärker nachgefragt, was im Laufe der Zeit in der Regel zu höheren Aktienkursen führt. Mit dem Anstieg des marktbestimmten Aktienkurses eines börsennotierten REITs steigen auch seine Kaufkraft sowie die Rendite, die er mit Investitionen auf Basis des „Match-Funding“-Konzepts erzielen kann.

Nicht jeder börsennotierte REIT setzt auf das REITs 3.0 Schwungrad – aber diejenigen, die es tun, sind unserer Ansicht nach gut aufgestellt, um langfristig eine Outperformance zu erzielen. Die Identifizierung dieser REITs, die die Vorteile des Schwungrads entweder bereits heute nutzen oder dies in naher Zukunft tun können, stellt einen wichtigen Aspekt eines erfolgreichen Anlageprozesses dar.

In künftigen Beiträgen werden wir einige der Schlüsselkomponenten des REITs 3.0 Schwungrads genauer untersuchen.

Die vorstehenden Einschätzungen sind die des Autors zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und können von denen anderer Personen/Teams bei Janus Henderson Investors abweichen. Die Bezugnahme auf einzelne Wertpapiere, Fonds, Sektoren oder Indizes in diesem Artikel stellt weder ein Angebot oder eine Aufforderung zu deren Erwerb oder Verkauf dar, noch ist sie Teil eines solchen Angebots oder einer solchen Aufforderung.

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