Immobilien schenken: Nachfolge planen, Steuern gestalten, Familie absichern

Unser Beitrag zeigt, wie sich eine Immobilienschenkung strukturiert vorbereiten und rechtlich, steuerlich sowie wirtschaftlich sinnvoll gestalten lässt.

Eine Immobilienschenkung bietet die Chance, die nächste Generation sinnvoll an das Vermögen heranzuführen. Eltern können Wissen weitergeben, Entscheidungen begleiten und unterschiedliche Interessen noch zu Lebzeiten ausgleichen. Das ist ein wichtiger Vorteil gegenüber einer ausschließlich testamentarischen Regelung: Nach dem Erbfall kann der Erblasser weder erläutern noch vermitteln oder auf familiäre Dynamiken reagieren.

Ein Haus, zwei Kinder: Warum rechnerische Gleichheit nicht immer gerecht ist

Ein Unternehmerehepaar hat im Laufe des Berufslebens ein Mehrfamilienhaus und mehrere Wohnungen erworben. Beide Kinder sollen langfristig am Familienvermögen beteiligt werden. Eines ist in die Verwaltung der Immobilien durch die Eltern eingebunden, das andere verfolgt ganz andere Pläne.

Die Mutter erwägt, beiden Kindern frühzeitig gleiche Anteile am Immobilienbestand zu schenken. Auf den ersten Blick erscheint das gerecht.

Je nach familiärer Situation kann es allerdings sinnvoller sein, den Kindern einzelne Objekte zuzuordnen oder ein Kind zu bedenken und für das andere einen angemessenen Ausgleich vorzusehen. Dadurch erhält jedes Kind einen klar abgegrenzten Vermögenswert und kann darüber eigenständig entscheiden. Für das Mehrfamilienhaus kann hierfür die Aufteilung in Wohnungseigentum geprüft werden.

Rechnerische Gleichheit ist nicht automatisch eine gute Nachfolgelösung.

Sollen beide Kinder dennoch gleiche Anteile erhalten, kann eine Familiengesellschaft eine Alternative sein. Dabei wird das Immobilienvermögen gebündelt; anschließend lassen sich Gesellschaftsanteile schrittweise auf die nächste Generation übertragen.

Exkurs: Immobilien-eGbR

Eine Familiengesellschaft ist kein Selbstzweck, sondern sollte nur gewählt werden, wenn sie zur Größe des Immobilienvermögens, zur familiären Situation und zu Ihren langfristigen Zielen passt.

Vorteile: Gebündelte Verwaltung der Immobilen mit klaren Regeln für zukünftige Entscheidungen. Die bisherigen Eigentümer können sich Geschäftsführungs-, Zustimmungs- oder Kontrollrechte vorbehalten. Im Rahmen der Nachfolgeplanung sind auch Nießbrauchregelungen umsetzbar.

Nachteile: Dem stehen zusätzlicher Gründungs- und Verwaltungsaufwand, laufende Kosten und ein erhöhter Abstimmungsbedarf innerhalb der Familie gegenüber. Langfristig kann die Familiengesellschaft bei unterschiedlichen Interessen der künftigen Gesellschafter auch zu Konflikten führen.

Beachte: Im Rahmen der Gründung der Gesellschaft sollten Sie steuerliche Fragen – insbesondere im Zusammenhang mit Grunderwerbsteuer, Einkommensteuer und Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer – sorgfältig prüfen.

Mehr Informationen finden Sie hier: Die Immobilie in der Gesellschaft bürgerlichen Rechts – DONNER & REUSCHEL)

Immobilienschenkung vorbereiten: Erst das Gesamtbild, dann die Gestaltung

Bei genauerer Betrachtung stellen sich jedoch weitere Fragen: Wer entscheidet künftig über Modernisierungen, Vermietung oder Verkauf? Was geschieht, wenn ein Kind Kapital benötigt oder dessen Anteil von einer Scheidung oder wirtschaftlichen Schwierigkeiten betroffen ist? Und welche Auswirkungen haben Schenkungen auf die finanzielle Vorsorge der Schenker?

Am Anfang einer guten Nachfolgeplanung für Immobilien sollte immer eine strukturierte Bestandsaufnahme stehen. Dabei sind insbesondere folgende Fragen zu klären:

• Welche Immobilien, weiteren Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sind vorhanden?
• Welches Vermögen und welche laufenden Einkünfte sichern dauerhaft den eigenen Lebensstandard? Lesen Sie dazu auch: Vermögensplanung für den Ruhestand – DONNER & REUSCHEL
• Welche finanziellen Risiken können durch Steuern, Instandhaltung oder einen Erbfall entstehen?
• Welche testamentarischen, gesellschaftsrechtlichen oder vertraglichen Regelungen bestehen bereits?

Auf dieser Grundlage lässt sich festlegen, wer welchen Vermögenswert erhalten soll. Häufig ist es sinnvoll, zunächst einen oder mehrere konkrete Vorschläge zu entwickeln und diese anschließend mit den Kindern zu besprechen.

Meist sind bei der Zuordnung von Objekten folgende Punkte wichtig:

• Ausgewogenheit: Übertragungen an mehrere Kinder sollten nach heutigem Ermessen grundsätzlich ähnlich werthaltig sein.
• Angemessenheit: Der Beschenkte sollte möglichen Herausforderungen einer Immobilie gewachsen sein. Gewerbeimmobilien sind in der Verwaltung beispielsweise häufig anspruchsvoller als eine Eigentumswohnung.
• Absicherung: Soll ein Familienmitglied wirtschaftlich besonders abgesichert werden, kann es ertragsstabile und gut zu verwaltende Immobilien erhalten oder über eine Beteiligung an einer Familiengesellschaft an laufenden Ausschüttungen teilhaben.
• Augenmaß: Eine Übertragung in mehreren Schritten kann die nächste Generation an Verantwortung heranführen und zugleich die wiederholte Nutzung steuerlicher Freibeträge ermöglichen.

Erbschaft- und Schenkungsteuer: Freibeträge und Nießbrauch nutzen

Ein wesentlicher Vorteil frühzeitiger Schenkungen liegt in der planvollen Nutzung persönlicher Erbschaft- und Schenkungsteuerfreibeträge. Diese können grundsätzlich nach zehn Jahren erneut genutzt werden. Wer rechtzeitig beginnt und Übertragungen sinnvoll staffelt, kann Freibeträge daher in der Regel mehrfach ausschöpfen und die spätere Erbschaftsteuerbelastung deutlich reduzieren.

Zusätzlichen Gestaltungsspielraum kann ein vorbehaltener Nießbrauch eröffnen. Die Immobilie wird auf die nächste Generation übertragen, während der Schenker sie weiterhin selbst nutzen oder vermieten und die Erträge vereinnahmen darf. Zugleich mindert der Kapitalwert des Nießbrauchs den steuerpflichtigen Wert der Schenkung. So lassen sich Vermögensübertragung, Versorgung des Schenkers und steuerliche Optimierung miteinander verbinden.

Bei vermieteten Immobilien lohnt sich auch der Blick auf die künftige Abschreibung. Unter bestimmten Voraussetzungen können entgeltliche Bestandteile einer Übertragung neue Abschreibungsgrundlagen schaffen. Ein solcher AfA-Step-up kann attraktiv sein, muss jedoch steuerlich und finanzierungsseitig abgestimmt und geplant werden.

Nicht jede steuerlich interessante Lösung ist auch wirtschaftlich oder familiär überzeugend. Maßgeblich bleibt das Gesamtbild.

Immobilien schenken und den Schenker absichern

Eine Schenkung ist in ihrer Grundidee auf Dauer angelegt. Familien- und Vermögensverhältnisse können sich jedoch verändern: Ehen werden geschieden, wirtschaftliche Schwierigkeiten treten auf oder der eigene Versorgungsbedarf fällt höher aus als erwartet. Solche Entwicklungen lassen sich nicht vollständig vorhersehen – wohl aber in der Gestaltung berücksichtigen.

Hierfür können vertraglich klar definierte Rückforderungsrechte genutzt werden, etwa wenn das beschenkte Kind vor den Eltern verstirbt, die Immobilie ohne Zustimmung veräußert oder belastet, in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät oder eine Ehe geschieden wird.

Bestehende Kredite und Grundschulden verdienen besondere Aufmerksamkeit

Soll ein Kind ein Darlehen übernehmen und der bisherige Schuldner aus der Haftung entlassen werden, ist die Zustimmung der finanzierenden Bank erforderlich. Steuerlich kann die Schuldübernahme einen entgeltlichen Teil der Übertragung begründen. Deshalb sollten Finanzierung, Einkommensteuer und Schenkungsteuer gemeinsam geprüft werden.

Bleibt eine Grundschuld bestehen oder wird sie später erneut genutzt, muss geprüft werden, welchen Rang vorbehaltene Rechte im Grundbuch haben. Sonst können Wohnungsrecht, Nießbrauch oder Rückforderungsansprüche im Ernstfall gefährdet sein.

Auch mögliche Ansprüche von Geschwistern sind zu berücksichtigen. Eine Schenkung wird nicht automatisch auf spätere Ansprüche angerechnet. Pflichtteilsanrechnung und Ausgleichungen unter Abkömmlingen sind rechtlich individuell zu planen und im Schenkungsvertrag umzusetzen

Immobilien-Schenkung: von der Idee bis zur Umsetzung

Wir entwickeln aus Ihren Zielen konkrete Gestaltungsoptionen, erläutern Chancen und Zielkonflikte und begleiten die Umsetzung. Für steuerliche, rechtliche und notarielle Fragen binden wir geeignete Spezialisten aus unserem Netzwerk ein. So entsteht eine Lösung, die zu Ihnen und Ihrem Vermögen passt.

Sprechen Sie mit Ihrer Beraterin oder Ihrem Berater über Ihre persönliche Nachfolgesituation. Je früher die Planung beginnt, desto größer ist der Gestaltungsspielraum. Mit guter Planung sind Sie langfristig besser beraten.

Wir freuen uns auf Ihre Nachricht!

Christian Hirschbolz

Certified Financial Planner (CFP)
christian.hirschbolz@donner-reuschel.de
Tel. +49 89 2395-2022

Katrin Pätzke

Financial Planner
katrin.paetzke@donner-reuschel.de
Tel. +49 40 30217-5534

Raphael Schwenk

Financial Planner
raphael.schwenk@donner-reuschel.de
Tel. +49 89 2395-2015

Häufige Fragen zur Schenkung von Immobilien (FAQ)

Wie hoch ist der Freibetrag bei der Schenkung einer Immobilie?

Der persönliche Freibetrag von Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern beträgt 500.000 EUR. Kinder haben 400.000 EUR Freibetrag je Elternteil. Enkel können 200.000 EUR je Großelternteil erhalten. Erwerbe von derselben Person werden innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet.

Muss eine Immobilienschenkung notariell beurkundet werden?

Ja. Der Überlassungsvertrag muss notariell beurkundet werden.

Was bedeutet Nießbrauchvorbehalt bei einer Immobilienschenkung?

Der Schenker überträgt das Eigentum, behält aber das Recht, die Immobilie zu nutzen oder zu vermieten. Der Nießbrauch kann zugleich den steuerpflichtigen Wert der Schenkung mindern.

Kann eine Immobilie mit einem laufenden Darlehen verschenkt werden?

Ja. Soll der Beschenkte das Darlehen übernehmen und der Schenker aus der Haftung entlassen werden, ist die Zustimmung der Bank erforderlich. Zudem können steuerliche Folgen entstehen.

Kann eine Immobilienschenkung rückgängig gemacht werden?

Grundsätzlich nicht. Im Schenkungsvertrag können aber Rückforderungsrechte vereinbart werden.

Ist es sinnvoll, eine Immobilie an mehrere Kinder gemeinsam zu verschenken?

Das führt zu Abstimmungsbedarf bei Vermietung, Modernisierung und Verkauf. Alternativen sind die Zuordnung einzelner Immobilien oder eine Familiengesellschaft.

Welche Kosten entstehen bei der Schenkung einer Immobilie?

Es fallen insbesondere Notar- und Grundbuchkosten an. Hinzukommen können Aufwendungen für Immobilienbewertung sowie steuerliche und rechtliche Beratung.

Wann sollte die Planung einer Immobilienschenkung beginnen?

Möglichst früh. Ein ausreichender Vorlauf erweitert den Spielraum für Freibeträge, Nießbrauch, eine schrittweise Übertragung und die Absicherung des Schenkers.