Janus Henderson: Rückenwind für Logistikimmobilien

Guy Barnard (l.) und Tim Gibson (r.) managen gemeinsam den Global Property Equities Fund.
Immobilien

Durch den rasanten technologischen Fortschritt verjünge sich der Immobiliensektor und erfinde sich quasi neu, so Tim Gibson und Guy Barnard, Fondsmanager bei Janus Henderson. Im Folgenden erläutern sie, wie sie von den neuen Trends profitieren.

05.06.2018 | 10:00 Uhr

Das klassische Immobiliengeschäft gilt vielen als traditionelle Anlageklasse beziehungsweise als eine Branche der „alten Wirtschaft“, auf die sich technologische Neuerungen nachteilig auswirken. Für manche Bereiche mag das zutreffen. Zugleich entwickelt sich die Anlageklasse aber auch parallel zu technologischen Trends und den sich verändernden Bedürfnissen der Konsumenten. Uns als Fondsmanager bieten sich dadurch viele attraktive Anlagechancen.

Was passiert gerade?

Die immer raffiniertere Technologie, die rasante Urbanisierung und der demografische Wandel verändern das Verhalten der Verbraucher grundlegend und damit die Anforderungen, die an Immobilien gestellt werden. Auf diesen Aspekt richten wir zunehmend unseren Fokus. Unser Ziel ist es, die potenziellen Gewinner und Verlierer (Grafik 1) des vom technologischen Fortschritt ausgelösten Strukturwandels aufzuspüren und unsere Portfolios aktiv so aufzustellen, dass sie von den aufkommenden Trends profitieren können.

Grafik 1: Immobilien und Technologie: Gewinner und Verlierer im E-Commerce

Immobilien und Technologie: Gewinner und Verlierer im E-Commerce

Quelle: Janus Henderson Investors Das Bild zeigt die Rolling Acres Mall in Ohio, eröffnet 1975, geschlossen im Dezember 2013. Zwischenzeitlich gab es in der Mall über 140 Läden.
Anmerkung: IOT = Internet der Dinge - Vernetzung von Gegenständen des täglichen Lebens mithilfe von Mikroprozessoren, sodass diese über das Internet Daten senden und empfangen können.

Was sind die Folgen?

Internet-Infrastruktur schafft neue Anlageklassen …

Technologische Neuerungen und die zunehmende Digitalisierung heizen die Nachfrage nach Rechnerleistung mächtig an, mit der wiederum die Datenmenge explosionsartig wächst. Entsprechend braucht es immer mehr physische Internetinfrastruktur wie Datenzentren und Funkmasten. Sie ist inzwischen zu einem integralen Bestandteil des Immobilienuniversums im 21. Jahrhundert geworden und lässt ganz neue Anlageklassen entstehen.

Wir gehen davon aus, dass wegen des sprunghaften Nachfrageanstiegs im Bereich Cloud-Computing, der rasant zunehmenden Anwendungen rund ums Internet der Dinge, der Schaffung smarter Städte und wachsenden Datenmenge immer mehr Datenzentren benötigt werden. Weil zudem die Kunden nach immer leistungsfähigeren und vielseitigeren mobilen Endgeräten rufen, müssen Mobilfunkanbieter künftig mehr in Funkmasten investieren.

….und stellt die traditionellen auf den Kopf!

Mit dem Aufstieg des E-Commerce haben sich die Rahmenbedingungen für den Einzelhandel dramatisch verändert, und schon seit Langem wird den Einkaufszentren und Shopping Malls ein baldiger Tod vorausgesagt. Aber mit zunehmendem Internethandel wächst die Nachfrage nach modernen Logistikflächen, und die traditionellen Lagerhäuser mausern sich zu den neuen Shops der Welt. Für den E-Commerce wird bis zu drei Mal so viel Logistikfläche benötigt wie für den traditionellen Einzelhandel. Verkehrsgünstig gelegene Logistikimmobilien werden immer wichtiger, um die im Internet bestellte Ware noch schneller auszuliefern. Die schnellste Auslieferung von Amazon im Weihnachtsgeschäft dauerte ganze 13 Minuten – von der Bestellung bis zur Lieferung nach Hause!

Logistikimmobilien zeichnen sich durch so günstige fundamentale Rahmenbedingungen aus wie kaum ein anderer traditioneller Immobiliensektor. Anhaltenden Rückenwind erhalten sie durch das ungebrochene Wachstum des E-Commerce, mit dem Prognosen zufolge das Angebot nur schwerlich Schritt halten wird. Aus unserer Sicht wird sich dieser positive Trend fortsetzen, denn in vielen Ländern ist in Sachen Online-Handel noch viel Luft nach oben vorhanden (Grafik 2).

Grafik 2: Das Umsatzpotenzial des globalen E-Commerce ist noch lange nicht ausgeschöpft

Das Umsatzpotenzial des globalen E-Commerce ist noch lange nicht ausgeschöpft

Quelle: e-Marketer, Prologis Research, MWPVL Supply Chain. Daten für die Jahre 2017 bis 2021 geschätzt. Schätzwerte können schwanken und werden nicht garantiert.

Was machen wir daraus?

Natürlich vollziehen sich die oben beschriebenen Trends allmählich und nicht über Nacht. Deshalb verfolgen wir schon seit einigen Jahren eine sehr selektive Titelauswahl mit Blick auf Retail-Vermieter. Für uns kommen nur die besten ihrer Klasse infrage, die aus unserer Sicht den Strukturwandel als Chance begreifen und sich ihm entsprechend anpassen, um daraus als Gewinner hervorzugehen.

Unterdessen haben wir bei weltweit bei Eigentümern und Entwicklern von Logistikimmobilien unser Engagement ausgeweitet, denn sie bilden die Speerspitze der Entwicklung in der modernen Logistik. Investiert sind wir unter anderem bei Goodman in Australien, Segro in Europa und DCT Industrial in den USA. Ferner engagieren wir uns bei zahlreichen auf Datenzentren und Funkmasten spezialisierten Anbietern wie Equinix, InterXion und NextDC. Ihnen dürften auch auf absehbare Zeit langjährige Wachstumstrends sehr zugutekommen.

Wir sind der festen Überzeugung, dass es vor allem darauf ankommt, strukturelles Wachstum an den Immobilienmärkten zu erkennen. Dies gilt umso mehr in einem Umfeld, in dem die Geldpolitik ihren Kurs ändert und in vielen Ländern sowie Branchen die von steigenden Leerstandsquoten und wachsendem Angebot gekennzeichnete Spätphase des Immobilienzyklus beginnt. Technologische Innovationen werden ein zentraler Wachstumstreiber der Unternehmen in unserem Immobilienuniversum bleiben. Diesen Wandel werden wir über unsere aktiv gemanagten, fokussierten Portfolios nutzen.

Diesen Beitrag teilen: