UniImmo: Wohnen ZBI: Gericht ebnet Weg für Musterverfahren
Landgericht Nürnberg-Fürth genehmigt Kapitalanleger-Musterverfahren gegen die ZBI Fondsmanagement GmbH – Gerichtliche Überprüfung der Risikoeinstufung soll Klarheit für Anleger offener Immobilienfonds bringen.29.05.2026 | 13:30 Uhr
Die 6. Zivilkammer des Landgerichts Nürnberg-Fürth hat den Weg für ein mögliches Musterverfahren im Zusammenhang mit dem offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI geebnet. Mit einem am 13. Mai 2026 zugestellten Beschluss erklärte das Gericht die von der TILP Rechtsanwaltsgesellschaft mbH (TILP) eingereichten Anträge auf Einleitung eines Verfahrens nach dem Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz (KapMuG) für zulässig, teilte TILP in einer Pressemeldung mit.
Damit ist der nächste Schritt vorbereitet: Das Bayerische Oberste Landesgericht soll klären, ob die ZBI Fondsmanagement GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft seit dem 1. Januar 2023 im Basisinformationsblatt des Fonds einen zu niedrigen Gesamtrisikoindikator ausgewiesen hat – und sich daraus möglicherweise Schadensersatzansprüche für Anleger ergeben.
Anleger unter Druck
Nach Darstellung der klagenden Kanzlei sind viele Investoren in offenen Immobilienfonds zunehmend unter Druck geraten. „Viele Anleger, die in offene Immobilienfonds investiert haben, stehen vor einem Dilemma. Immer mehr Anlegergeld fließt ab. Kleinere Fonds mussten aufgrund von Liquiditätsengpässen jüngst vorübergehend die Rücknahme von Anteilsscheinen aussetzen. Auch die Anleger des UniImmo: Wohnen ZBI sehen sich herben Verlusten gegenüber. Der Fonds wurde vielfach an Kleinanleger vertrieben, welche ihr Geld eigentlich risikoarm investieren wollten“, erklärt TILP-Anwalt Christian Herrmann.
Im Kern geht es um den sogenannten Gesamtrisikoindikator im Basisinformationsblatt. Dieser soll Kleinanlegern eine verlässliche Einschätzung der Risiken ermöglichen. „Durch den aus Sicht von TILP deutlich zu niedrig angegebenen Gesamtrisikoindikator im Basisinformationsblatt wurden Anleger über die Risiken im Zusammenhang mit dem Fonds getäuscht und erlitten durch die Abwertung im Jahr 2024 hohe Verluste“, so Herrmann weiter.
Streit um Risiko-Klassifizierung
Anbieter offener Immobilienfonds sind seit Anfang 2023 verpflichtet, ein solches Basisinformationsblatt bereitzustellen. Es soll alle wesentlichen Informationen enthalten, damit Anleger fundierte Entscheidungen treffen können. Fehlerhafte Angaben können Schadensersatzansprüche nach sich ziehen.
TILP verfolgt mit dem angestrebten Musterverfahren ein klares Ziel: „Ziel des von uns initiierten Musterverfahrens ist es, gerichtlich überprüfen zu lassen, ob ZBI den Gesamtrisikoindikator zutreffend angegeben hat und – falls dies nicht der Fall war – die grundsätzliche Haftung von ZBI für die erlittenen Anlegerverluste feststellen zu lassen“, erläutert TILP-Anwalt Christian Palme.
Bereits zuvor hatte das Landgericht Nürnberg-Fürth in einem anderen Verfahren Zweifel an der Risikoeinstufung des Fonds geäußert. Mit Urteil vom 21. Februar 2025 (Az. 4 HK O 5879/24, nicht rechtskräftig) entschied das Gericht in einer Klage der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg gegen ZBI, dass eine Einstufung in die Risikoklasse „2“ oder „3“ unzulässig sei, wenn der Nettoinventarwert des Fonds nicht mindestens monatlich bewertet werde. In einem solchen Fall sei vielmehr die Risikoklasse „6“ anzugeben (siehe UniImmo Wohnen ZBI-Urteil: „Daraus können sich Schadenersatzansprüche ergeben“)
Chancen für geschädigte Investoren
Die Zulassung des Musterverfahrensantrags bewertet TILP als wichtigen Fortschritt. „In einem Musterverfahren kann für alle geschädigten Anleger des UniImmo: Wohnen ZBI einheitlich und im Vergleich zu einer Einzelklage mit geringerem finanziellem Risiko geklärt werden, ob ZBI im Basisinformationsblatt des Fonds einen zu geringen Risikoindikator angegeben hat und aus diesem Grund Schadensersatz zu leisten hat“, betont Rechtsanwalt Palme.
Ein solches Verfahren könnte bereits in diesem Jahr eröffnet werden. Besonders relevant sei es für Anleger, die ihre Anteile zurückgegeben haben und dabei Verluste hinnehmen mussten. „Das möglicherweise noch in diesem Jahr eröffnete Musterverfahren dürfte insbesondere für diejenigen Anleger geeignet sein, die infolge der Rückgabe ihrer Anteile einen Verlust aufgrund des geringeren Rückgabewerts im Vergleich zum ursprünglichen Erwerbskurs erlitten haben. Auch für Anleger, die ein rechtliches Vorgehen gegen die beratenden Volks- und Raiffeisenbanken scheuen, kann das Musterverfahren eine echte Alternative darstellen, die entstandenen Verluste von ZBI ersetzt zu bekommen“, ergänzt TILP-Anwalt Christian Herrmann.
Bedeutung über Einzelfall hinaus
Aus Sicht der Kanzlei könnte das Verfahren weit über den konkreten Fonds hinaus Bedeutung erlangen. TILP sieht strukturelle Probleme in der Branche: Zahlreiche offene Immobilienfonds würden den Gesamtrisikoindikator zu niedrig ansetzen und damit ein verzerrtes Bild des tatsächlichen Risikos vermitteln.
„Der vom Landgericht für zulässig erachtete Musterverfahrensantrag beschäftigt sich mit grundsätzlichen Fragen rund um Schadensersatzansprüche bei offenen Immobilienfonds. Entsprechend könnte dieses Verfahren für Schadenersatzansprüche bei vielen weiteren offenen Immobilienfonds relevant sein“, so Christian Palme.
Die Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts dürfte daher nicht nur für Anleger des UniImmo: Wohnen ZBI, sondern für die gesamte Branche der offenen Immobilienfonds richtungsweisend sein.