BaFin-Chef warnt vor Risiken bei Offenen Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds stehen zunehmend im Fokus von Aufsicht und Analysten. Während der Präsident der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), Mark Branson in einem Interview mit der Süddeutschen Zeitung, vor Risiken für Privatanleger und möglichen Fehlanreizen im Vertrieb warnt, betont die Ratingagentur Scope Group, dass viele Fonds trotz eines schwierigen Marktumfelds weiterhin über solide Liquidität verfügen.09.03.2026 | 12:45 Uhr von «Jörn Kränicke»
Branson kritisiert Vertrieb und Risikoeinstufung
Branson stellte grundsätzlich klar, dass Offene Immobilienfonds aus Sicht der Aufsicht zulässige Anlageprodukte seien. Entscheidend sei jedoch, wie sie an Privatanleger verkauft würden. „Offene Immobilienfonds sind legitime Produkte“, sagte der Bafin-Chef der Süddeutsche Zeitung. Problematisch sei aus seiner Sicht, dass Beratung im Finanzvertrieb nicht immer tatsächlich Beratung sei. Häufig handle es sich eher um vertriebsgetriebenen Verkauf.
Kritisch sieht Branson insbesondere die Risikoklassifizierung vieler Fonds. Zahlreiche Produkte würden in der niedrigsten Risikokategorie eins angeboten – einer Kategorie, die sogar unterhalb vieler Staatsanleihen liege. „Die Vorstellung, ein Portfolio aus Gewerbeimmobilien sei weniger riskant als ein Portfolio aus Bundesanleihen, entspricht nicht dem gesunden Menschenverstand“, sagte Branson der Zeitung. Einige Anbieter hätten ihre Einstufung inzwischen angepasst. Endgültige Klarheit dazu wird im Laufe des Jahres ein EuGH-Urteil bringen, dass die ordnungsgemäße Risikodarstellung Offener Immobilienfonds abschließend klären wird.
Die Kritik richtet sich auch an die Vertriebsstrukturen: Offene Immobilienfonds würden vor allem von Volksbanken und Sparkassen in großem Umfang an Privatanleger verkauft – häufig mit einer sehr niedrigen Risikoeinstufung.
Rücknahmen und Schließungen bleiben möglich
Aus Sicht der Finanzaufsicht bleibt zudem das Risiko von Fondsschließungen bestehen. Zuletzt hatten zwei kleinere Fonds die Rücknahme von Anteilen zeitweise ausgesetzt. Ob weitere Schließungen ausgeschlossen werden können, verneinte Branson gegenüber der Zeitung ausdrücklich. Besonders bei kleineren Fonds gebe es ein erhöhtes Risiko.
Skeptisch äußerte sich der Bafin-Chef außerdem zu den umfangreichen Dokumentationspflichten im Vertrieb, die nach der Finanzkrise eingeführt wurden. Diese sollten eigentlich den Anlegerschutz stärken. In der Praxis könnten sie jedoch gerade jene Anleger überfordern, die besonders schutzbedürftig seien. Branson stellte daher infrage, ob die Protokollierungspflichten tatsächlich dem Kundenschutz dienen oder eher den Instituten.
Scope: Branche unter Druck, aber liquide
Analysten der Scope Group bestätigen zwar das schwierige Umfeld für Offene Immobilienfonds, zeichnen jedoch ein differenzierteres Bild. Laut der Ratingagentur befinden sich die Fonds derzeit in einer anspruchsvollen Marktphase, geprägt von schwachen Immobilien-Transaktionsmärkten, geopolitischen Unsicherheiten und deutlichen Mittelabflüssen.
Im Jahr 2025 verzeichnete die Branche laut Scope Nettomittelabflüsse von rund 7,6 Milliarden Euro, nach 5,9 Milliarden Euro im Jahr zuvor. Auch für 2026 rechnet Scope mit einem weiteren Rückgang des Gesamtvermögens.
Die Fonds hätten jedoch bislang in erheblichem Umfang Immobilien veräußert, um Rückgaben von Anlegern bedienen zu können. Das Verkaufsvolumen lag 2025 bei rund 6,7 Milliarden Euro und damit über dem Nettomittelabfluss.
Liquidität deutlich über Mindestanforderung
Nach Angaben von Scope verfügten die 26 analysierten Fonds Ende Januar 2026 über liquide Mittel von rund 15,4 Milliarden Euro. Das entspricht einer durchschnittlichen Liquiditätsquote von 15,2 Prozent des Fondsvermögens – deutlich über der regulatorischen Mindestanforderung von fünf Prozent.
Die meisten Fondsmanager gingen daher davon aus, dass sie auch künftig genügend Objekte verkaufen können, um Rückgaben zu bedienen. Vor allem bei den großen Flaggschiff-Fonds werde eine Rücknahmeaussetzung weiterhin als unwahrscheinlich eingeschätzt. Für einzelne Fonds könne Scope solche Maßnahmen allerdings nicht ausschließen.
Stabilität der Portfolios – aber schwache Performance
Auch strukturell sehen die Analysten Stabilitätsfaktoren. Die Vermietungsquoten der Fonds liegen mit durchschnittlich 92,6 Prozent weiterhin auf einem soliden Niveau. Viele Mietverträge wurden während der Corona-Pandemie langfristig abgeschlossen oder verlängert und enthalten häufig Inflationsanpassungen, die stabile Einnahmen sichern.
Gleichzeitig belasten jedoch Wertkorrekturen in einigen Portfolios die Performance. Ende 2025 lag die durchschnittliche Zwölfmonatsrendite der Branche bei minus 1,2 Prozent. Für 2026 erwartet Scope grundsätzlich eine Erholung der Renditen – vorausgesetzt, es kommt nicht zu neuen größeren Rückgabewellen von Anlegern.
Reformdebatte bleibt politisch
Eine grundlegende Reform des Finanzvertriebs – etwa ein Provisionsverbot – sieht Bafin-Präsident Branson hingegen skeptisch. Ein solcher Schritt wäre ein erheblicher Eingriff in den Markt. Zugleich stelle sich die Frage, ob ohne Provisionen Beratungslücken entstehen könnten, weil sich viele Anleger eine Honorarberatung nicht leisten wollten. Letztlich sei es Aufgabe der Politik, darüber zu entscheiden.
Fazit
Die Diskussion um Risiken, Vertrieb und Regulierung Offener Immobilienfonds dürfte weiter an Bedeutung gewinnen – insbesondere, solange das Marktumfeld angespannt bleibt und Anlegergelder aus der Anlageklasse abfließen.
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Übersicht der Offenen Immobilienfonds
| Name | ISIN | tgl. Perf. 1 Jahr | tgl. Perf. 1 Monat | tgl. Perf. seit 1.1. | tgl. Perf. 3 Jahre | tgl. Perf. 5 Jahre |
|---|---|---|---|---|---|---|
| KGAL immoSUBSTANZ | DE000A2H9BS6 | 3,16% | -0,09% | 0,37% | 9,91% | 18,27% |
| UniInstitutional European Real Estate | DE0009805549 | 2,61% | 0,16% | 0,24% | 8,88% | 15,42% |
| Deka-ImmobilienEuropa | DE0009809566 | 2,21% | 0,15% | 0,27% | 7,69% | 13,70% |
| hausInvest | DE0009807016 | 2,17% | 0,07% | 0,16% | 6,57% | 11,85% |
| Deka-ImmobilienGlobal | DE0007483612 | 1,98% | -0,07% | 0,04% | 5,65% | 9,52% |
| Realisinvest Europa | DE000A2PE1X0 | 1,93% | 0,35% | 0,47% | 5,58% | 10,95% |
| WestInvest InterSelect | DE0009801423 | 1,90% | 0,31% | 0,50% | 6,65% | 12,37% |
| Deka-ImmobilienMetropolen | DE000DK0TWX8 | 1,35% | -0,02% | 0,12% | 3,72% | 7,91% |
| Swiss Life REF (DE) European Living | DE000A2PF2K4 | 1,23% | 0,09% | 0,28% | 2,68% | 7,11% |
| Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working | DE000A2ATC31 | 0,95% | 0,10% | 0,10% | 0,94% | 5,77% |
| grundbesitz Fokus Deutschland RC | DE0009807081 | 0,66% | 0,12% | 0,14% | -1,30% | 1,71% |
| UniImmo: Deutschland | DE0009805507 | 0,53% | 0,10% | 0,30% | 5,10% | 10,62% |
| UniInstitutional German Real Estate | DE000A1J16Q1 | 0,42% | 0,09% | 0,17% | 6,73% | 13,37% |
| Habona Nahversorgungsfonds Deutschland | DE000A2H9B00 | 0,42% | 0,60% | 0,42% | 0,87% | 5,94% |
| grundbesitz global RC | DE0009807057 | 0,39% | 0,09% | 0,13% | -6,54% | -2,63% |
| grundbesitz europa RC | DE0009807008 | 0,14% | 0,00% | 0,14% | -4,46% | 0,29% |
| Aachener Spar- und Stiftungs-Fonds | DE000A1H9HS4 | 0,05% | -0,13% | -0,05% | 5,75% | 5,59% |
| KanAm grundinvest Fonds i.L. | DE0006791809 | 0,00% | 0,00% | 0,00% | -4,84% | 17,18% |
| Deka-Immobilien Fonds Selektion Europa | DE000DK0TWW0 | -0,34% | 0,17% | 0,54% | -0,66% | 5,87% |
| UniImmo:Wohnen ZBI | DE000A2DMVS1 | -0,69% | 0,02% | 0,02% | -21,54% | -19,22% |
| WestInvest ImmoValue | DE0009801431 | -1,17% | 0,10% | 0,10% | -0,10% | 6,11% |
| WERTGRUND MarktChancen (Wohnen) D | DE000A3ETA61 | -1,75% | 0,12% | 0,14% | ||
| Catella Mordernes Wohnen | DE000A2DP6B6 | -1,91% | 0,21% | -0,31% | -7,22% | -3,93% |
| Catella Wohnen Europa | DE000A141UZ7 | -2,13% | 0,10% | 0,20% | -8,60% | -4,45% |
| Catella European Residential | DE000A0M98N2 | -2,43% | 0,20% | 0,27% | -2,09% | 18,24% |
| Catella MAX | DE000A0YFRV7 | -3,27% | -1,06% | -1,22% | -22,10% | 1,77% |
| Fokus Wohnen Deutschland | DE000A12BSB8 | -3,29% | -0,64% | -0,97% | -7,56% | -0,47% |
| KCD-Catella Nachhaltigkeit IMMOBILIEN Deutschland | DE000A2DHR68 | -3,30% | 0,00% | 0,50% | -13,00% | -9,20% |
| WERTGRUND WohnSelect D | DE000A1CUAY0 | -4,67% | -0,09% | -0,12% | -4,73% | 2,72% |
| KanAm US-grundinvest Fonds i.L. | DE0006791817 | -5,12% | 1,24% | 0,87% | -2,34% | 9,83% |
| DEGI International | DE0008007998 | -5,13% | -0,67% | -0,67% | -14,70% | -21,78% |
| Deka-ImmobilienNordamerika | DE000DK0LLA6 | -6,18% | 1,51% | 1,27% | -3,48% | 12,21% |
| CS EUROREAL A EUR i.L. | DE0009805002 | -8,94% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | -1,05% |
| UBS (D) Euroinvest Immobilien I-dist | DE0009772616 | -9,21% | -0,49% | -0,79% | -8,16% | -2,34% |
| UniImmo: Europa | DE0009805515 | -9,78% | -0,97% | -2,89% | -8,13% | -4,48% |
| UniImmo: Global | DE0009805556 | -12,12% | -0,57% | -0,98% | -12,77% | -10,65% |
| LEADING CITIES INVEST | DE0006791825 | -21,86% | -3,81% | -4,79% | -41,66% | -38,95% |
| BNP Paribas MacStone P | DE000A2DP6Y8 | -26,68% | 0,08% | -2,02% | -49,05% | -49,08% |
| Fonds mit i.L hinter dem Namen befinden sich in Liquidation |
Quelle: FVBS professional