Krise Offene Immobilienfonds: „Enttäuschte Erwartungen an Liquidität und Stabilität“
Offene Immobilien-Publikumsfonds hatten schon bessere Zeiten. Weil Anleger viele Milliarden Euro abziehen, haben zuletzt gleich drei Fonds die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt. Sie sind also de facto geschlossen. Sonja Knorr, Analystin bei der Ratingagentur Scope, erklärt, warum das so ist, und sie gibt Tipps für Anleger.16.04.2026 | 09:00 Uhr von «Bernhard Bomke»
TiAM FundResearch: Frau Knorr, seit Jahresbeginn haben gleich drei offene Immobilien-Publikumsfonds die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt. Was sind die Gründe dafür?
Sonja Knorr: Die Ursachen liegen weniger in akuten Qualitätsproblemen der Immobilien als vielmehr in der Struktur des Produkts und dem derzeitigen Marktumfeld. Offene Immobilienfonds investieren in illiquide Vermögenswerte, müssen aber Rückgaben bedienen. Treffen – wie aktuell – hohe Mittelabflüsse auf einen schwachen Transaktionsmarkt, entsteht Druck. Steigende Finanzierungskosten, Bewertungsanpassungen infolge der Zinswende und teilweise sehr hohe Rückgabewünsche haben diese Dynamik verstärkt. Die Aussetzung der Rücknahme ist dann ein Instrument, um Vermögenswerte nicht unter Zeitdruck und zu ungünstigen Preisen veräußern zu müssen und alle Anleger gleich zu behandeln.
Der Wertgrund Wohnselect D und der Fokus Wohnen Deutschland sind hierzulande in Wohnungen investiert, der UBS (D) Euroinvest Immobilien weit überwiegend in Büroimmobilien in sieben europäischen Ländern. Bergen Wohn- und Büroimmobilien für die Fondsmanager besonders große Herausforderungen in sich?
Beide Segmente stehen vor Herausforderungen. Wohnimmobilien gelten zwar als vergleichsweise stabil, sind in Deutschland aber stark reguliert. Begrenzte Mietsteigerungen, politische Eingriffe und gestiegene Kosten belasten die Ertragsdynamik. Büroimmobilien wiederum befinden sich in einem strukturellen Wandel. Die Nachfrage verlagert sich klar in Richtung hochwertiger, ESG‑konformer Objekte in sehr guten Lagen. Ältere oder weniger flexible Gebäude geraten dagegen unter Druck – sowohl bei der Vermietung als auch bei Bewertungen.
Spielt beim UBS (D) Euroinvest Immobilien die schwache Vermietungsquote von zuletzt nur 77 Prozent eine Rolle?
Die Vermietungsquote ist in der Tat sehr niedrig, die geringste im Branchenvergleich. Leerstände wirken sich unmittelbar auf die Erträge aus und erschweren Verkäufe. In einer Phase erhöhter Rückgaben ist das besonders problematisch.
Laut Bundesbank haben Anleger allein in den vergangenen zwei Jahren netto 13,5 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds abgezogen. Das sind mehr als zehn Prozent des zuvor erreichten Netto-Fondsvermögens. Der Aderlass scheint weiterzugehen. Warum?
Viele Anleger haben offene Immobilienfonds in der Niedrigzinsphase als Geldmarkt‑ oder Zinssurrogat genutzt. Mit der Rückkehr attraktiver Zinsen bei liquiden Alternativen hat sich dieses Kapital wieder verabschiedet. Hinzu kommt eine gestiegene Sensibilität für Risiken: Abwertungen, Diskussionen um Risikoklassen und mediale Berichterstattung verstärken die Verunsicherung. Das ist weniger eine Fundamentaldiskussion über Immobilien als eine Frage enttäuschter Erwartungen an Liquidität und Stabilität.
Welche Fonds laufen besonders Gefahr, ebenfalls die Rücknahme auszusetzen?
Entscheidend sind bestimmte Risikofaktoren. In einer schwierigen Lage sind besonders kleinere Fonds mit geringerer Diversifikation, jüngeren Portfolios mit Ankäufen zu Hochpreisen und schwachen Vermietungsquoten. Ein niedriger Liquiditätspuffer und überdurchschnittlich hohe Rückgabewünsche erhöhen das Risiko deutlich.
Worauf sollten Anleger bei der Fondsauswahl achten?
Anleger sollten das Produkt als das betrachten, was es ist: ein langfristiges Immobilieninvestment. Wichtig sind eine breite Diversifikation, qualitativ hochwertige und gut vermietete Objekte, ein aktives Asset Management und eine solide Liquiditätsquote. Ebenso entscheidend ist eine realistische Risikoeinstufung – nicht die Illusion eines schwankungsarmen Ersatzes für Tages‑ oder Festgeld.
Sollten Anleger derzeit überhaupt in offene Immobilienfonds investieren?
Wichtig sind der langfristige Anlagehorizont und ein klares Verständnis der Risiken, die es weiterhin gibt. Wer kurzfristige Liquidität sucht, ist hier falsch. Für langfristig orientierte Anleger, die Schwankungen aushalten, gezielt diversifizierte Fonds auswählen und keine falschen Erwartungen haben, können offene Immobilienfonds auch zukünftig eine sinnvolle Beimischung sein.