Paukenschlag: Erfolgreicher Immobilienfonds setzt Rücknahmen aus

Rückgaben nach Orderannahmeschluss werden nicht mehr ausgeführt

Alle Anteilrückgaben und -ausgaben, die nach dem Orderannahmeschluss am Donnerstag, 15. Januar 2026, um 12:00 Uhr (Ortszeit München) eingehen oder zur Rücknahme fällig werden, werden nicht mehr ausgeführt. Grund ist die Aussetzung der Anteilscheinrücknahme beim offenen Immobilienfonds WERTGRUND WohnSelect D. Damit ist dies nach dem Uni Immo Wohnen ZBI der zweite Offene Immobilienfonds, der in Wohnimmobilien investiert, der Probleme hat.

Jahrelang der Primus

Der Fonds gehörte jahrelang zu den Performancespitzenreitern. Allerdings lag seinen Rendite in den vergangenen fünf Jahren nur noch bei 4,22 Prozent. Auch 10-Jahressicht waren es 57 Prozent. Und in den letzten drei Jahren fuhr der Fonds einen Verlust von 4,4 Prozent ein. Seit Dezember 2022 ist das Fondsvolumen von 453 auf 290 Millionen Euro zurückgegangen. Dennoch bewertete Scope den Fonds im Juni 2025 durchaus positiv: Das Fondsrating für den WERTGRUND WohnSelect D wurde mit der Note bbb+ (AIF) bestätigt. Ausschlaggebend für die erneute Bewertung sei vor allem die Qualität des Immobilienportfolios, das sich im Branchenvergleich unter den Top 3 positioniert.

Positiv bewertete SCOPE insbesondere das geringe Risiko in der Mieterstruktur, die weiterhin hohe Vermietungsquote sowie die fungible Objektgröße, die eine flexible Bewirtschaftung und gute Veräußerbarkeit der Immobilien ermögliche.

Parallel dazu bestätigte SCOPE der WERTGRUND-Gruppe erneut das Asset-Management-Rating AA. Damit bescheinigt die Ratingagentur der Gesellschaft weiterhin eine sehr hohe Qualität und ausgeprägte Kompetenz im Asset Management deutscher Wohnimmobilien.

Entscheidung vor dem Hintergrund eines schwierigen Marktumfelds

Die Entscheidung der Kapitalverwaltungsgesellschaft erfolgt nach eigenen Angaben nicht leichtfertig. Vielmehr sei sie das Ergebnis einer sorgfältigen Abwägung der Verantwortung gegenüber allen Anlegerinnen und Anlegern in einem weiterhin äußerst herausfordernden Marktumfeld.

Zwei zentrale Belastungsfaktoren treffen zusammen

Aus Sicht des Managements kommen aktuell zwei Entwicklungen gleichzeitig zum Tragen:

1. Schwer planbare Liquiditätszuflüsse

Verkaufsprozesse für Immobilien dauern deutlich länger als früher. Gleichzeitig sind Finanzierungen auf Käuferseite aufgrund restriktiver Kreditvergaben schwieriger geworden. Damit werden Liquiditätszuflüsse aus Transaktionen zunehmend unsicher.

2. Anhaltend hohe Rückgaben

Branchenweit bleiben die Rückgabevolumina offener Immobilienfonds auf hohem Niveau. Für einen vergleichsweise kleinen Fonds ohne aktiv steuerbare Vertriebskanäle stellt dies eine besondere Herausforderung dar.

Immobilienmarkt seit Jahren unter Druck

Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich seit rund dreieinhalb Jahren in einer angespannten Phase. Regulatorische Vorgaben wie Mindesthalte- und Rückgabefristen haben offene Immobilienfonds zwar lange stabilisiert, doch das Marktumfeld hat sich zuletzt erneut verschärft.

Für den WERTGRUND WohnSelect D bedeutete dies bislang unter anderem:

• Bedienung von Anteilrückgaben in Höhe von rund 147,5 Mio. Euro (etwa 31,7 % des Nettofondsvermögens),

• fünf Objektverkäufe mit einem Volumen von 98 Mio. Euro in den vergangenen zwei Jahren,

• Sicherstellung der laufenden Bewirtschaftung des Portfolios, eine Wertsteigerung von 4,22 % in den letzten fünf Jahren (Stand: 31.12.2025).

Verkaufsprozesse dauern deutlich länger

Trotz einer zwischenzeitlichen Stabilisierung im Wohnsegment haben sich Transaktionen seit Mitte 2025 wieder erheblich erschwert. Die restriktive Kreditvergabe deutscher Banken führt dazu, dass Verkäufe teilweise nicht wie geplant umgesetzt werden können. Das Management rechnet inzwischen mit Transaktionsdauern von deutlich mehr als sechs Monaten.

Im zweiten Halbjahr 2025 konnten zwei geplante Objektverkäufe nicht realisiert werden. Ein im September 2025 veräußertes Objekt in Dresden brachte zwar einen Gewinn, dieser musste jedoch teilweise zur bankseitig geforderten Tilgung von Verbindlichkeiten verwendet werden. In der Folge konnte die für August 2025 angekündigte Ausschüttung nicht wie vorgesehen erfolgen.

Rückgaben bleiben branchenweit hoch

Aktuelle Daten des BVI zeigen, dass sich die Rückgabedynamik offener Immobilienfonds entgegen früherer Erwartungen fortsetzt. Hinzu kommt die spezielle Vertriebsstruktur des Fonds ohne breiten Bankenvertrieb. Erschwerend wirkte zudem der Wegfall eines wichtigen Vertriebspartners im November 2025. Gleichzeitig waren in den vergangenen zweieinhalb Jahren nur geringe Mittelzuflüsse zu verzeichnen.

Das Zusammenspiel aus hohen Rückgaben, verzögerten Transaktionen und niedrigen Zuflüssen erhöht nach Einschätzung der Gesellschaft das Risiko, Immobilien unter Zeitdruck verkaufen zu müssen – mit potenziell erheblichen Nachteilen für Fonds und Anleger.

Ziel der Maßnahme: Schutz aller Anleger

Ziel der Rücknahmeaussetzung ist es, einen fairen Ausgleich zwischen rückgabewilligen und langfristig investierten Anlegern zu gewährleisten. Ohne diesen Schritt bestünde die Gefahr, dass die Liquidität einseitig beansprucht wird und verbleibende Anleger benachteiligt würden.

Durch die Aussetzung sollen Rückgabewünsche geordnet und gleichbehandelt bearbeitet werden. Gleichzeitig soll das Sondervermögen stabilisiert und der Spielraum für ein aktives, werterhaltendes Management erhalten bleiben.

Zeit für geordnete Verkäufe und Portfolioentwicklung

Die Rücknahmeaussetzung soll dem Management die notwendige Zeit verschaffen, weitere Potenziale im Bestand zu heben und anstehende Verkäufe marktgerecht vorzubereiten. Ziel ist es, Objekte ohne Verkaufsdruck und möglichst werterhaltend zu platzieren.

Langfristig positive Wertentwicklung

Der WERTGRUND WohnSelect D ist seit 2010 investiert und fokussiert sich ausschließlich auf deutsche Wohnimmobilien mit stabilen Cashflows. Seit Auflegung erzielte der Fonds eine Wertsteigerung von insgesamt 105,38 Prozent.

• Seit zehn Jahren verzeichnete der Fonds zum 31.12.2025 eine Wertentwicklung von 57,01 %.
• Über fünf Jahre lag der Zuwachs bei 4,22 %.

Aktuell beläuft sich das Nettofondsvolumen auf rund 290 Mio. Euro, das Immobilienvermögen auf etwa 397 Mio. Euro. Die Vermietungsquote liegt bei 96,15 Prozent. Die derzeit vorliegenden Rückgabewünsche entsprechen rund 21 Prozent des Fondsvolumens.

Perspektiven für den Fonds bleiben intakt

Die strukturellen Rahmenbedingungen im deutschen Wohnimmobilienmarkt gelten weiterhin als grundsätzlich positiv: Der Neubau bleibt hinter dem Bedarf zurück, viele Wohnungsmärkte sind angespannt und Mieten entwickeln sich langfristig stabil bis steigend.

Aus Sicht der Gesellschaft ist der Fonds für langfristig orientierte Anleger weiterhin gut positioniert. Dazu tragen unter anderem bei:

• der klare Fokus auf deutsche Wohnimmobilien
• eine konservative Liquiditäts- und Wachstumspolitik in früheren Marktphasen
• der gezielte Ankauf von Projektentwicklungen und Forward-Deals zu Festpreisen
• ein langfristiger, substanz- und ESG-orientierter Investmentansatz

Rücknahmeaussetzung zeitlich begrenzt

Gesetzlich ist für eine Rücknahmeaussetzung eine Dauer von bis zu drei Jahren vorgesehen. Ziel des Managements ist es jedoch, diese Frist nicht auszuschöpfen. Eine Beendigung soll so früh wie möglich erfolgen – abhängig von der Entwicklung der Rückgabewünsche, der Transaktionsmärkte und der Finanzierungssituation. 

Management hat nun Zeit für Verkäufe

Durch die Aussetzung der Rücknahme verschafft sich nun das Management genügend Zeit, um die die Verkäufe nicht im Panikmodus abwickeln zu müssen kann so vernünftige Preis erzielen. Bei den bisherigen 23 Objektverkäufen konnte Wertgrund 20 Objekte mit einem Gewinn zwischen 0,25 und 129 Prozent erzielen. Die Verluste bei drei Objekten beliefen sich auf 1,09 und 3,74 Prozent. Scheinbar ist Objektqualität im Fonds grundsätzlich gut und eine massive Abwertung sollte nicht unmittelbar bevorstehen. (jk)