Offene Wohnimmobilienfonds in der Vertrauenskrise

Der Auslöser: Abwertung bei Branchenprimus

Die Krise begann im Sommer 2024 mit der Abwertung des UniImmo: Wohnen ZBI, einem milliardenschweren Fonds von Union Investment. Diese Neubewertung löste eine Welle der Verunsicherung aus. Anleger anderer Fonds fragten sich, ob auch ihre Investments neu bewertet werden müssten – und kündigten in großer Zahl ihre Anteile. Laut den Zahlen des BVI flossen im 2025 7,7 Milliarden Euro netto aus Immobilienfonds ab. Aufgrund der gesetzlichen Kündigungsfrist von zwölf Monaten ziehen sich die Abflüsse noch hin. Für kleinere Fonds wie WERTGRUND WohnSelect D oder Fokus Wohnen Deutschland (alles zur Schließung finden Sie hier) bedeutete dies eine erhebliche Belastung. Aufgrund der Tatsache, dass man eben nicht schnell genug verkaufen konnte um die Liquiditätswünsche der Anlegerinnen und der Anleger zu erfüllen. Da offene Immobilienfonds nur einen kleinen Teil ihres Vermögens in bar halten, geraten sie bei plötzlichen Mittelabflüssen schnell unter Verkaufsdruck. Große Anbieter mit starkem Bankenvertrieb können solche Phasen meist besser abfedern – kleinere hingegen kommen in Bedrängnis.

Gute Fonds – aber zu klein

Dabei waren die betroffenen Fonds keineswegs schlecht gemanagt. Über zehn Jahre konnte der WohnSelect D rund 57 Prozent Gesamtrendite erzielen, der Fokus Wohnen Deutschland immerhin rund 26 Prozent. Doch Volumen und Diversifikation sind entscheidende Faktoren im Fondsgeschäft: Je größer das Portfolio, desto flexibler lassen sich Immobilien veräußern, ohne den Fonds unter Druck zu setzen. Bei kleineren Vehikeln ist das schwieriger – ein Ungleichgewicht, das in Krisenzeiten fatal wirkt.

Notverkäufe mit hohen Abschlägen

Da die Anteilsrückgabe derzeit ausgesetzt ist, versuchen einige Anleger, ihre Anteile über die Börse zu verkaufen – teils mit Preisabschlägen von rund 30 Prozent gegenüber dem offiziellen Nettoinventarwert (NAV). Ob solche Notverkäufe sinnvoll sind, ist jedoch zweifelhaft: Wer jetzt verkauft, realisiert Verluste, während Experten bereits erste Erholungssignale am Markt erkennen.

Hoffnung auf Bodenbildung

Tatsächlich mehren sich die Anzeichen, dass die Talsohle erreicht sein könnte. Frank Engels, Chief Investment Officer von Union Investment, sieht bereits eine Verbesserung der Marktstimmung: Er beobachtet ein Wiederaufleben des Interesses institutioneller Anleger. Viele Bewertungen liegen laut dem Union Investment CIO inzwischen beim 14- bis 15-fachen der Bruttomieten – historisch betrachtet ein günstiges Niveau. Union Investment konnte zuletzt sogar zwei jahrelang unverkäufliche Einkaufszentren in Südosteuropa erfolgreich veräußern – ein Hinweis auf wieder steigende Nachfrage. Engels erwartet, dass die Bewertungsanpassungen bald abgeschlossen sind und die meisten Fonds ihren Tiefpunkt hinter sich lassen.

Attraktives Niveau für langfristige Investoren

Für langfristig orientierte Investoren sind solche Niveaus attraktiv. Sie agieren antizyklisch – kaufen also, wenn andere verkaufen. Dieses Verhalten stabilisiert den Markt und unterstreicht einen fundamentalen Unterschied zwischen den Anlegergruppen: Während Retail-Investoren häufig auf kurzfristige Schwankungen reagieren, betrachten Institutionelle Immobilien als strategische Allokation mit planbarem Cashflow und langfristigem Wertpotenzial.

Die aktuelle Lage am Immobilienmarkt ist weniger eine strukturelle Systemkrise als vielmehr eine Vertrauenskrise bei kurzfristig orientierten Anlegern. Das ist speziell eine Krise bei denjenigen Anlegerinnen und Anlegern, die da nicht langfristig drauf schauen. Denn Immobilien seien per Definition ein langfristiges Investment.

Verzögerte Reaktion auf das Niedrigzins-Jahrzehnt

Die gegenwärtigen Verwerfungen sind auch eine späte Folge der Niedrigzinsära. Über viele Jahre hinweg galten Immobilienfonds als besonders attraktiv: stabile Ausschüttungen, vergleichsweise hohe laufende Erträge und ein Mangel an renditestarken Alternativen sorgten für kräftige Mittelzuflüsse.

Die Branche habe deshalb nicht ohne Grund stets einen Anlagehorizont von „zehn Jahre plus“ empfohlen – vergleichbar mit anderen alternativen Assetklassen. Doch mit der Zinswende kippte das Umfeld. Steigende Finanzierungskosten, sinkende Transaktionsvolumina und Bewertungsanpassungen trafen auf Anleger, die ihre Investments nicht langfristig betrachteten. Die Folge: Mittelabflüsse zwangen Fonds in einem ausgetrockneten Markt zu Verkäufen – teilweise zu ungünstigen Zeitpunkten. Das verstärkte den Druck zusätzlich.

Was Anleger jetzt beachten sollten

Der Fall zeigt, dass ein offener Immobilienfonds nur funktioniert, wenn er eine kritische Größe erreicht. Breite Diversifizierung ermöglicht den nötigen Spielraum, um auf Marktschwankungen flexibel zu reagieren. Für Anleger bedeutet das: Nicht allein auf Renditen blicken, sondern auch auf das Volumen des Fonds.

Scope erwartet keine weiteren Rücknahmeaussetzungen

„Wie in der Vergangenheit bereits von Scope erwartet, konnte nicht ausgeschlossen werden, dass einzelne Fonds ihre Rücknahme aussetzen werden. Auch wenn nun zwei Fonds die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt haben, sollte die überwiegende Mehrheit der Produkte aufgrund der von den Fondsmanagern eingeleiteten Maßnahmen und nach eigenen Schätzungen der Unternehmen in der Lage sein, die Anleger im Jahr 2026 mit den umgesetzten und geplanten Maßnahmen auszuzahlen“, sagt Sonja Knorr, Head of Alternative Investments bei Scope. Sie holt in diesem Zusammenhang regelmäßig aktuelle Stellungnahmen von allen Asset Managern ein. Der überwiegende Teil der Fondsmanager gebe demnach an, dass Verkäufe umgesetzt wurden und weiter werden. „Finanzierungen sind weiterhin möglich und werden umgesetzt. Eine Rücknahmeaussetzung ihres Fonds schätzt die überwiegende Zahl der Manager, insbesondere die Manager der fünf Flaggschiff-Fonds als unwahrscheinlich ein. Den von Industria beschriebenen Anstieg der Rückgaben seit Dezember 2025 nehmen wir nur sehr vereinzelt, aber nicht in der Breite des Marktes wahr“, so Knorr weiter. 

Scope setzt Rating aus

Scope hat als Reaktion auf die Aussetzung der Anteilscheinrücknahme und -ausgabe das Fondsrating des Fokus Wohnen Deutschland mit sofortiger Wirkung ausgesetzt. Das Rating erhält den Status „Suspension“ und verliert damit seine Gültigkeit. Eine Aktualisierung des Ratings ist für Scope aus aktueller Sicht nicht möglich, da nicht prognostizierbar ist, in welchem Zeitraum und mit welchem Ergebnis die notwendigen Verkäufe umgesetzt werden können. Das Portfolio des Fonds, das sich auf Wohnimmobilien in deutschen Ballungsräumen fokussiert, besteht zu einem im Branchenvergleich überdurchschnittlichem Anteil aus jungen Immobilien. Scope steht in engem Austausch mit der INDUSTRIA.

Fazit

Wer aktuell investiert ist, sollte sich vom kurzfristigen Pessimismus nicht treiben lassen. Vieles spricht dafür, dass 2026 nicht das Jahr ist, um überstürzt zu kündigen. Die Fundamentaldaten gerade im Wohnimmobilienmarkt – Angebotslücke und Mietentwicklung – bleiben intakt.

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