Offene Immobilienfonds: EU verschärft die Regeln
Ab dem 16. April 2026 gelten für alternative Investmentfonds (AIF) in Europa strengere Vorgaben für das Liquiditätsmanagement. Ziel ist es, Risiken durch plötzliche Mittelabflüsse zu begrenzen. Besonders betroffen sind Offene Immobilienfonds.20.04.2026 | 13:00 Uhr
Mit Inkrafttreten der überarbeiteten Richtlinie AIFM II ((EU) 2024/927) sowie der nationalen Umsetzung durch das Fondsrisikobegrenzungsgesetz (FRiG) müssen Fondsmanager künftig verbindliche Maßnahmen zur Steuerung der Liquidität ergreifen. Darauf weist die Ypsilon Group hin. Die neuen Regelungen betreffen demnach unter anderem alle deutschen Offenen Immobilien-Publikumsfonds sowie Offene Immobilien-Spezialfonds.
Pflicht zur Nutzung von Liquiditätsinstrumenten
Kern der Reform ist die Verpflichtung für Kapitalverwaltungsgesellschaften (AIFM), für jeden offenen Fonds mindestens zwei sogenannte Liquiditätsmanagement-Tools auszuwählen und einzusetzen. Zudem müssen sie einen strukturierten Liquiditätsmanagementplan erstellen. Damit steigt der Grad der Formalisierung im Vergleich zu bisherigen Vorgaben deutlich.
Laut der Ypsilon Group reagiert die EU mit den neuen Regeln auf die Gefahr sogenannter „Fund Runs“, also massenhafter Anteilsrückgaben innerhalb kurzer Zeit, durch die Fonds unter Druck gesetzt werden können. Zwar gelten die Regelungen formal bereits seit April 2024, mussten jedoch bis spätestens 16. April 2026 umgesetzt werden.
Branche sieht sich gut vorbereitet
Nach Einschätzung von Ulrich Creydt, Geschäftsführer der Ypsilon GmbH Steuerberatungsgesellschaft, ist die Branche insbesondere in Deutschland nicht unvorbereitet. „Die Neuerungen haben vor allem Auswirkungen auf die offenen Immobilien-Publikumsfonds, aber auch auf die Spezialfonds. Grundsätzlich sind die deutschen Fonds gut vorbereitet, da es vor allem für die Publikumsfonds bereits umfassende nationale Regeln im Kapitalanlagegesetzbuch gibt. Dazu zählen Mindesthaltefristen, Kündigungsfristen, Mindestliquiditätsquoten etc.“, erklärt Creydt.
Neue Instrumente wie Dual Pricing
Eine wesentliche Neuerung ist neben der Pflicht zur Auswahl von mindestens zwei Instrumenten auch die Erweiterung des Werkzeugkastens. Dazu zählt etwa das sogenannte Dual Pricing, das bislang im Immobilienfondsbereich eher unüblich war.
Creydt erläutert das Prinzip: „Es gibt dann beispielsweise einen Rücknahmepreis, der niedriger ist und einen Ausgabepreis, der höher ist. Je nach Situation – etwa bei hohen Rückgaben oder hohen Zuflüsse – können die Preise angepasst werden. Dual Pricing ist typischerweise nicht innerhalb eines Tages dynamisch, sondern wird pro Bewertungstag festgelegt.“
Technische Standards folgen 2027
Wie bei EU-Regulierungen üblich erfolgt die Umsetzung in mehreren Stufen. Während die grundsätzlichen Vorgaben seit April 2026 anzuwenden sind, werden die konkreten Ausgestaltungsdetails erst mit den technischen Regulierungsstandards („Level-2-Verordnung“) verbindlich.
Diese sollen ab dem 16. April 2027 gelten. „In den Standards wird dann geregelt, welche Parameter in den Liquiditätsmanagement-Tools zulässig sind und wie diese kalibriert werden müssen“, so Creydt. Er fasst zusammen: „Vereinfacht kann man sagen, 2026 startet das neue Regime, aber nach einer 12-monatigen Übergangsfrist wird es zum 16. April 2027 über die technischen Standards scharf gestellt.“
Fazit
Mit AIFM II verschärft die EU die Anforderungen an das Liquiditätsmanagement deutlich. Während deutsche Immobilienfonds bereits auf eine umfangreiche Regulierung zurückblicken, zwingt die neue Richtlinie die Branche zu Transparenz. Spätestens mit den technischen Standards ab 2027 dürfte sich zeigen, wie stark die neuen Instrumente in der Praxis wirken. (jk)