Expo Real: „Da sitzen manche in der Park Avenue und wollen 30 Prozent Rendite“

Claus Vinge Skrumsager betont gerne die Langweiligkeit seiner Real Estate Debt Funds. Skrumsager bekleidet bei Morgan Stanley Investment Management (IM) den Job des Member of European Real Assets Private Credit Team. Insbesondere der erste Fonds, der 2018 mit Commitments in Höhe von 1,2 Milliarden Euro gestartet war, sei super-seniorig. Er vergibt Investment-Grade-Kredite für Immobilien in Europa. Der Loan-to-Value der bisher bereitgestellten Kredite dieser Kategorie liegt bei sehr senior-liken 56 Prozent. Der Fonds rentiere 225 bis 250 Basispunkte überm Euribor, sagt Skrumsager. Die Anleger seien happy damit, weil sie so den avisierten Renditeaufschlag von 100 bis 200 Basispunkten auf Investment-Grade-Anleihen erzielten. Zum konservativen Outfit des Fonds passen die ausgereichten Kredite, die insbesondere in Wohn- und Logistikimmobilien gehen, und das Bemühen darum, Klumpenrisiken auf Mieterseite zu vermeiden. 

Morgan Stanley IM schöpft aus 3,5 Milliarden Euro an Commitments 

 Skrumsager, der sich auf der Expo Real sowohl mit potenziellen Investoren als auch mit möglichen Kreditnehmern traf, zielt mit dem vor drei Jahren gelaunchten zweiten Fonds auf etwas temperamentvollere Investments. Er finanziert gerne Sanierungen von Bestandsgebäuden, die insbesondere energetisch ertüchtigt werden, um ESG-Konformität zu erreichen. Hier sei die Nachfrage von Lebensversicherungen und Pensionsfonds vergleichsweise gut, weil etwas höhere Renditen als mit dem Super-Senior-Vorgänger zu erreichen seien. Auch bei Fonds Nr. 2 spricht aus seiner Sicht mehr für Engagements in den Assetklassen Wohnen und Logistik. Bei Büros neigt er zur Zurückhaltung. „Die Einschätzung des Büroflächenbedarfs von Unternehmen ist derzeit ein bisschen wie eine Wette.“ Es sei nicht gut einschätzbar, wie sich die Homeoffice-Praxis auf die Flächennachfrage auswirke. Die beiden Fonds von Morgan Stanley IM haben mittlerweile Kapitalzusagen von 3,5 Milliarden Euro. Davon sind 2,5 Milliarden Euro investiert. 

Aukera setzt auf Kredite von 10 Millionen bis 20 Millionen Euro 

 Patrick Züchner, CIO der im Sommer 2020 gegründeten Investmentmanagement-Boutique Aukera Real Estate, sieht in der Bereitschaft institutioneller Investoren, in Real Estate Debt zu investieren, etwas Elementares für den Gesamtmarkt. „Wenn wir diese Investoren nicht dazu bringen, einen Teil ihres Kapitals in Real Estate Debt zu stecken, wird es keinen Impuls auf den Immobilienmärkten geben“, sagt er. Für den CIO mit zwei Jahrzehnten Erfahrung in dem Geschäft ist die Praxis vieler Institutioneller, angesichts diverser Unsicherheiten auf dem Markt wesentliche Teile ihres Geldes in festverzinslichen Anlagen zu parken, das Äquivalent zur Sparquote privater Haushalte. Das Kapital liegt rum und verleiht dem Markt keinerlei Schwung. 

„Da sitzen manche in der Park Avenue und wollen 30 Prozent IRR-Rendite“ 

 Züchner war nach vielen Jahren der Abstinenz erstmals wieder auf der Expo Real. „2022, 2023 und 2024 war klar, dass die Investoren auf der Messe nicht angesprochen werden wollten“, erklärt der Mann aus Essen. Diesmal sei das anders, wenn auch im überschaubaren Umfang. Wenn langfristige französische Staatsanleihen derzeit mit etwa 4 Prozent verzinst werden, sei das vergleichsweise nahe an den Ausschüttungen von Real Estate Debt Funds, die sich auf erstrangig besicherte Darlehen, also in der Regel Whole Loans, konzentrierten. Der aktuelle Aukera Real Estate Debt Fund I hat 500 Millionen Euro Zielvolumen. Die Transaktionen, bevorzugt im Volumen von 10 Millionen bis 20 Millionen Euro, sollen in der Regel eine IRR-Rendite von 6 Prozent bis 7,5 Prozent bringen. Der Fonds, bei dem sich die HUK-Coburg Asset Management mit 50 Millionen Euro engagiert, ist also in anderen Regionen unterwegs als der eine oder andere Investor an der Ostküste, den Züchner im Blick hat. „Da sitzen manche in der Park Avenue in New York, gucken nach Deutschland und wollen 30 Prozent IRR-Rendite.“ So etwas sei nicht erzielbar. 

Kingstone wartet mit zweitem Debt Fund noch auf besseres Umfeld 

 Noch ohne neuen Debt Fund ist Johannes Egert, Head of Investment der Münchener Kingstone Real Estate Debt, auf der Expo Real unterwegs gewesen. „Das Umfeld ist noch zu schwierig dafür, bei klassischen Investoren Geld einzusammeln“, sagt er. „Der Immobilienmarkt ist noch ganz ordentlich in der Krise.“ Der erste Kingstone-Debt Fund, Baujahr 2021, ist längst vollständig investiert und setzte neben Senior-Finanzierungen auch auf Nachrangdarlehen. Die IRR-Rendite des Fonds, in den insbesondere Banken investierten, gibt Egert mit de facto 7 Prozent an, also etwas weniger als die bei der Auflegung prognostizierten 8 Prozent bis 9 Prozent p.a. Der Nachfolger soll „sehr stark Senior“ sein, sagt er, und 400 bis 500 Basispunkte überm Euribor rentieren. Das wären derzeit 6 Prozent bis 7 Prozent p.a. 

„Wir arbeiten derzeit vor allem konzeptionell“ 

 Egert rechnet damit, dass es bis zu seinem neuen Fonds noch ein paar Quartale dauern wird. „Wir arbeiten derzeit vor allem konzeptionell.“ Aktuell beobachtet er auf dem Real-Estate-Debt-Markt einzig „teures angelsächsisches Geld“. Da kosteten Senior-Finanzierungen „im hohen einstelligen oder sogar im zweistelligen Bereich“. Also massiv mehr als klassische Bankfinanzierungen, die er zurzeit auf 4,5 Prozent bis 5 Prozent taxiert. Fonds Nummer zwei werde voraussichtlich vor allem die Bereiche Wohnen und Hotel finanzieren. Als Kapitalgeber erwartet er primär Versicherungen und Versorgungswerke. In zweiter Linie auch Banken, die Teile ihres erstrangigen Geschäfts nicht auf dem eigenen Buch abbilden könnten. Da biete sich dann ein solcher Fonds an.