Angesichts der derzeitigen Tiefststände bei den Hausverkäufen und Hypothekenzinsen zwischen 6 % und 7 % zögern Hausbesitzer, die an zuvor abgeschlossene Niedrigzinshypotheken gebunden sind, weiterhin mit dem Verkauf. Tatsächlich haben die Verkäufe bestehender Häuser ein seit drei bis vier Jahrzehnten nicht mehr gesehenes Tief erreicht.

Dies veranlasst viele Anleger zu der Frage, ob der Immobilienmarkt vor einer Trendwende steht. Zwar besteht weiterhin Unsicherheit darüber, wann der nächste Immobilienzyklus beginnen wird, doch glauben wir, dass das Potenzial für eine Rückkehr zum Mittelwert und die niedrigen Bewertungen interessante Anlagechancen bieten.

Warum der Immobilienmarkt vor einer Trendwende stehen könnte

Wie die Gesamtwirtschaft unterliegen auch die Immobilienmärkte zyklischen Schwankungen, und das derzeit außergewöhnlich niedrige Transaktionsvolumen deutet auf Aufwärtspotenzial hin.

Im Gegensatz zu anderen zyklischen Märkten treiben jedoch Lebensereignisse wie Scheidungen, Jobwechsel, Pensionierungen und Todesfälle den Verkauf von Eigenheimen unweigerlich an und sorgen dafür, dass die Aktivität auf dem Immobilienmarkt unabhängig von der allgemeinen Wirtschaftslage irgendwann wieder zunimmt. Daher sind Phasen mit rückläufigen Immobilienverkäufen in der Regel kürzer als in anderen zyklischen Märkten.

Ein weiteres entscheidendes Element in Immobilienzyklen sind die Hypothekenzinsen. Derzeit ist die Differenz zwischen den Hypothekenzinsen und den Renditen 10-jähriger US-Staatsanleihen so groß wie seit vier Jahrzehnten nicht mehr, was auf eine mögliche Normalisierung hindeutet. Eine Verringerung dieser Differenz, möglicherweise ausgelöst durch eine weniger strenge quantitative Straffung der US-Notenbank oder politische Anpassungen zur Haushaltsdisziplin, könnte die Nachfrage deutlich beleben.

Überzeugende Anlagethemen

Unsere Prognose für den Immobilienmarkt wird durch einige bemerkenswerte Themen gestützt, die sich beim Vergleich börsennotierter Wohnungsbauunternehmen mit ihren kleineren privaten Konkurrenten zeigen.

Einige börsennotierte Wohnungsbauunternehmen sind unserer Meinung nach weiterhin gut positioniert, um die anhaltende Unsicherheit in der US-Politik zu überstehen.

Obwohl die Bauunternehmen 2023 und Anfang 2024 zunächst Widerstandsfähigkeit gegenüber höheren Zinsen zeigten, hat sich diese Widerstandsfähigkeit im Laufe des letzten Jahres aufgrund der anhaltend hohen Zinsen abgeschwächt. Einige börsennotierte Wohnungsbauunternehmen sind unserer Meinung nach jedoch weiterhin gut positioniert, um die anhaltende Unsicherheit in der Bundespolitik zu überstehen. Ihre Widerstandsfähigkeit beruht auf ihrer Fokussierung auf hochwertige Wohnungen, die häufig von zahlungskräftigen Käufern erworben werden. Diese börsennotierten Wohnungsbauunternehmen sind aufgrund ihrer diversifizierten Holzbezugsquellen und strengeren Einstellungsverfahren auch weniger anfällig für Zoll- und Einwanderungsdruck als kleinere regionale Wohnungsbauunternehmen.

Darüber hinaus sind viele börsennotierte Wohnungsbauunternehmen aufgrund ihrer soliden Bilanzen besser aufgestellt als kleinere, private Wettbewerber, die tendenziell stärker von den Fremdkapitalmärkten abhängig sind. Dies kann insbesondere bei anhaltend hohen Zinsen problematisch sein.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass wir zwar in Märkten wie Texas und Florida einen lokalen Anstieg der Bestände beobachtet haben, das Gesamtangebot jedoch weiterhin historisch knapp ist. Dies könnte die Preisstabilität während einer Erholung stützen.

Potenzielle Gewinner und Verlierer des Wandels auf dem Wohnungsmarkt

Diese erwartete Veränderung auf dem Immobilienmarkt wird wahrscheinlich nicht alle Segmente gleichermaßen betreffen. Es zeichnen sich klare Unterschiede zwischen denjenigen ab, die davon profitieren könnten, und denen, die wahrscheinlich zu kämpfen haben werden.

Wir glauben, dass Wohnungsbauunternehmen, die auf den High-End-Markt abzielen, von den sich verbessernden Marktbedingungen erheblich profitieren werden. Bemerkenswert ist, dass mehr als ein Viertel der Käufer eines solchen Unternehmens Barzahler sind, was die Sensitivität gegenüber schwankenden Hypothekenzinsen verringert.

Wir sehen auch Potenzial in Konsumaktien mit Bezug zum Wohnungsbau.

Wir sehen auch Potenzial in Konsumgüteraktien mit Bezug zum Wohnungsbau. Wir glauben, dass diese Unternehmen, die mit gedrückten Bewertungen und Gewinnen zu kämpfen hatten, direkt von einem Anstieg der Immobilientransaktionen profitieren könnten, da neue Hausbesitzer in der Regel stark in Einrichtungsgegenstände, Haushaltsgeräte und Produkte für den Wohnbereich investieren.

Auf der anderen Seite stehen budgetbewusste Bauunternehmen – beispielsweise solche, die sich hauptsächlich auf Einsteigerimmobilien konzentrieren – weiterhin unter Druck, da Käufer mit geringerem Einkommen mit der Finanzierbarkeit zu kämpfen haben. Infolgedessen könnten diese Bauunternehmen bei einer kurzfristigen Erholung hinterherhinken.

Fazit

Obwohl die unmittelbaren Aussichten weiterhin angespannt sind, sprechen unserer Meinung nach mehrere langfristige Trends für eine Erholung des Marktes im Laufe der Zeit. Anleger, die sich strategisch positionieren möchten, um von dieser möglichen Wende zu profitieren, könnten sich auf kleine bis mittelständische Unternehmen konzentrieren, die von steigenden Transaktionen und einer stabilen Nachfrage profitieren, insbesondere solche mit Engagement im Bereich hochwertiger Konsumgüter und Wohnprodukte.

Gary Merwitz ist Director of Research und Research Analyst im US-Value-Equity-Team von William Blair.