Portrait

News

20.06.2017 | 13:19

Janus Henderson: Natürliche Selektion bei US-Einzelhandelsimmobilien

Guy Barnard, Co-Head of Global Property Equities, und Greg Kuhl, Manager des US-Immobilienaktienportfolios, diskutieren den Übergang im US-Einzelhandelssektor und wo er Anlagechancen zutage fördert.

Die rasante Ausbreitung internetfähiger intelligenter Geräte verändert die Welt so einschneidend wie zuletzt die industrielle Revolution. Unter anderem wirkt sie sich massiv auf die Einkaufsgewohnheiten der Verbraucher aus. Es ist ein offenes Geheimnis, dass US-Einzelhändler unter sinkender Kundenfrequenz, Umsatzrückgang und schrumpfenden Gewinnen leiden, da sie Marktanteile an neue Wettbewerber verlieren, bei denen es sich häufig um Online-Akteure handelt. Nicht selten werden die Einzelhändler von Anlegern gedrängt, unrentable Filialen bei anhaltend enttäuschendem Geschäftsverlauf zu schließen. Nicht wenige stellen sich daher die Frage, ob dies das Ende von Einkaufszentren bedeutet?

“Die Nachricht von meinem Tod ist stark übertrieben”

Mark Twain wird häufig (falsch) zitiert, nachdem er auf die Pressemeldung über seinen Tod mit dem Ausspruch reagierte, „die Nachricht von meinem Tod ist stark übertrieben“. Uns gefällt dieser Kommentar angesichts des derzeitigen Medienhypes, der prophezeit, dass alle physischen Einzelhandelsstandorte angesichts des boomenden eCommerce schon bald überflüssig sein werden. Unserer Ansicht nach wird dies jedoch keine langfristige, massive Abkehr von physischen Einzelhandelsstandorten bewirken, sondern markiert es die nächste Phase in der Evolution des Einzelhandels− in der nur diejenigen überleben, die sich anpassen können. Die Tage des herkömmlichen Kaufhauses sind möglicherweise gezählt, doch Einzelhändlern, die sich verändernde Kundenpräferenzen verstehen und sich darauf einstellen, stehen jedoch weiterhin rosige Zeiten bevor. Filialschließungen erhöhen zwar die Verfügbarkeit von Flächen und bremsen die Preismacht vieler Vermieter, doch Eigentümer erstklassiger Einkaufszentren sind sich dieser Trends durchaus bewusst und stutzen ihre Portfolios mit geographisch minderwertigen Objekten zurück.

Stattdessen nehmen sie experimentelle und Kundenservice-Elemente auf und verlagern den Mietermix aktiv in Richtung stärkerer Akteure. Die Einkaufszentren börsennotierter Vermieter, die etwa die Hälfte aller US-Malls ausmachen, blieben weitgehend unbeührt von den meisten angekündigten Schließungen namhafter Kaufhäuser. Von den 421 Schließungen, die 2017 von Sears, Kmart, Macy’s und JC Penny bekanntgegeben wurden, entfielen nur 31 auf Einkaufszentren von US-REITs. In der Regel zeichnen sich Einkaufszentren börsennotierter Vermieter durch höhere Belegungsquoten (siehe Abbildung), höhere Umsatzproduktivität und konstante Betriebsergebnisse aus.

Unter dem Strich sind wir uns zwar bewusst, dass die Stimmung gegenüber dem Sektor voraussichtlich gedämpft bleiben wird. Als Investor mit Bottom-up-Ansatz halten wir erstklassige, auf Einkaufszentren spezialisierte REITs wie Simon Property Group und GGP jedoch aktuell für attraktiv bewertet. Die Kennzahlen zum relativen Gewinn sind trotz hoher Belegungsquote auf den tiefsten Stand seit zehn Jahren gesunken.
Für die kommenden Jahre prognostizieren wir ein Gewinn- und Dividendenwachstum zwischen 4 und 5%.Ferner sind die Portfolios aktuell mit Abschlägen zwischen 20% und 30% bewertet und bieten eine attraktive Gelegenheit, um von der großen Differenz zwischen Börsen- und Privatmärkten zu profitieren. Der Trend zum eCommerce fördert daneben Anlagechancen in anderen Immobiliensektoren zutage. Strategisch günstig gelegene Logistik- und Industrieobjekte sind zunehmend wichtig, um die Erwartungen auf immer kürzere Lieferzeiten im Online-Handel zu erfüllen. Unsere Positionen auf Rexford und DCT Industrial Trust haben davon profitiert.
Die massive Zunahme des Datenverkehrs im Internet im Zusammenhang mit eCommerce und unzähligen anderen Nutzern in den letzten Jahren kamen etwa den Fondspositionen auf die Datenzentrenbetreiber Equinix und Interxion zugute. Sie stellen die für das Internet benötigte Infrastruktur zur Verfügung. Insgesamt wird eine gezielte Auswahl zwar immer wichtiger, aber aus unserer Sicht fördert die aktuelle Angst vor dem Untergang des stationären Einzelhandels auch einige interessante Chancen zutage.
Vor dem Hintergrund eingetrübter Konjunkturdaten und fallender Anleiherenditen, könnten REITs, die durch konstantes Gewinn- und Dividendenwachstum überzeugen, durchaus wieder in Mode kommen.
Die Bezugnahme auf einzelne Wertpapiere stellt weder ein Angebot oder eine Aufforderung zu Ausgabe, Verkauf, Zeichnung oder Erwerb des Wertpapiers dar, noch ist sie Teil eines solchen Angebots oder einer solchen Aufforderung.
Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung. Alle Performance-Angaben beinhalten Erträge und Kapitalgewinne bzw. -verluste, aber keine wiederkehrenden Gebühren oder sonstigen Ausgaben des Fond.

Die Informationen in diesem Artikel stellen keine Anlageberatung dar.


Videos

Kontakt