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17.01.2017 | 15:39

Degroof Petercam: Kaufkurse bei europäischen Immobilienaktien

„Anleger sollten sich davon nicht abschrecken lassen, sondern im europäischen Aktienmarkt weiterhin gezielt auf hochwertige Immobilienaktien setzen, und zwar sowohl aus Performance- als auch Diversifikationsgründen“, sagt Olivier Hertoghe, Manager des DPAM INVEST B Real Estate Europe.

Ein Renditeanstieg an den Rentenmärkten kann Immobilienaktien kurzfristig zwar belasten, neutralisiert sich aber mittel- bis langfristig

Aktuelle Marktrücksetzer bei europäischen Immobilienaktien können neue Chancen bieten und sollten zur Aufstockung von bestehenden Positionen genutzt werden

Qualitativ hochwertige Immobilienunternehmen haben ihre Finanzierungsstrukturen in den letzten Jahren sukzessive optimiert und sind dadurch nur wenig zinssensitiv

EPRA schlägt Euro Stoxx 50

Europäische Immobilienaktien haben sich seit 2011 mit einem durchschnittlichen jährlichen Return von 14 Prozent deutlich renditestärker als der europäische Gesamtaktienmarkt gezeigt. Der Euro Stoxx 50 legte in diesem Zeitraum nur um 9 Prozent jährlich zu. Zuletzt hatte sich die Überlegenheit von Immobilienaktien jedoch etwas eingetrübt. Während der die europäische Landschaft börsennotierter Immobilienunternehmen abbildende EPRA Index im August 2016 noch eine signifikante Outperformance von 17 Prozent gegenüber dem Euro Stoxx 50 verzeichnete, ist das Polster bis zum Jahresende 2016 auf zwei Prozent Überrendite zusammengeschrumpft. Hauptauslöser hierfür war der Renditeanstieg an den Rentenmärkten in Folge der Erwartungen an wieder steigende längerfristige Marktzinsen.
„Anleger sollten sich davon nicht abschrecken lassen, sondern im europäischen Aktienmarkt weiterhin gezielt auf hochwertige Immobilienaktien setzen, und zwar sowohl aus Performance- als auch Diversifikationsgründen“, sagt Olivier Hertoghe, Manager des DPAM INVEST B Real Estate Europe. „Die Risikoprämie börsennotierter Immobilien aus Europa ist noch immer hoch. Die Dividendenrendite abzüglich des risikofreien Zinses befindet sich aktuell mit etwa 3 Prozentpunkten auf einem 4-Jahres-Hoch. Außerdem zeigen historische Daten, dass es keine klare Korrelation zwischen der Entwicklung börsengelisteter Immobilien und dem Rentenmarkt gibt“, ergänzt der Immobilienexperte beim belgischen Vermögensverwalter Degroof Petercam Asset Management.

Mittelfristig kaum Korrelationen erkennbar

Während bei steigenden Anleiherenditen kurzfristig in der Regel Kursverluste bei Immobilienaktien zu beobachten sind, verflüchtigen sich diese Effekte umso mehr, je länger der betrachtete Zeitraum ist. Untersuchungen im Markt für US-REITs zeigen, dass sich schon bei einem mittleren Zeithorizont die Korrelation zwischen Anleiherenditen und der Entwicklung von REITs bei null einpendelt. „Das Korrelationsverhalten von Immobilienaktien im kurz- bzw. mittel- bis langfristigen Bereich bietet sich dazu an, temporäre Marktrücksetzer für den Auf- und Ausbau von Positionen zu nutzen“, betont Herman van der Loos, Senior-Aktienanalyst bei Degroof Petercam Asset Managment.

EZB gibt weiterhin die Zinsrichtung vor

„Wir gehen weiterhin von einer akkommodierenden Zinspolitik der Europäischen Zentralbank aus. Die kurzfristigen Zinsen in der Eurozone sollten demnach noch eine ganze Weile niedrig bleiben. Ökonomische Faktoren, die einen Zinsanstieg begründen würden, sehen wir eher nicht, da das wirtschaftliche Wachstum dafür zu niedrig ist“, ergänzt Fondsmanager Olivier Hertoghe.

Gelistete Immobilienunternehmen haben ihre Hausaufgaben gemacht

In diesem Umfeld sehen die Immobilienexperten bei Degroof Petercam Asset Management europäische börsennotierte Immobilienunternehmen für einen Zinsanstieg gut gewappnet. Durch das niedrige Zinsniveau der vergangenen Jahre konnten die Fremdkapitalkosten stetig gesenkt werden. Viele Gesellschaften haben die Situation genutzt, um teure Langfristfinanzierungen umzuschulden. Der europaweit führende Immobilienentwickler Unibail Rodamco wies zum Beispiel per Ende 2016 eine Fremdkapitalkostenquote von nur 1,7 Prozent aus. Das Unternehmen mit Sitz in Paris ist mit einer Gewichtung von 8 Prozent der derzeit größte Portfoliowert im DPAM INVEST B Real Estate Europe.

Überhaupt haben Europas Immobiliengesellschaften ihre Finanzierungsstrukturen in den vergangenen Jahren deutlich optimiert und damit die Sensitivität für einen Zinsanstieg signifikant reduziert. Das lässt sich auch am Leverage ablesen, also an der Nettoverschuldung auf das Immobilienportfolio. Sie lag im Jahr 2016 bei vielen Gesellschaften bei nur ca. 40 Prozent. Dies ist unter anderem das Ergebnis von Kapitalerhöhungen, wie bei der belgischen Confinimmo oder Gecina, einem in Frankreich führenden Immobilienunternehmen. Diese Titel lieferten im November 2016 die größten Performancebeiträge im DPAM INVEST B Real Estate Europe.

Mit British Land, Hammerson und Land Securities befinden sich nach wie vor britische Immobilienunternehmen unter den Top 10 des Fonds. Der Bewertungsabschlag britischer Immobilienaktien liegt aktuell durchschnittlich zwischen 20 und 25 Prozent – gegenüber 0 bis 5 Prozent bei kontinentaleuropäischen Gesellschaften. „Wir konzentrieren uns beim Stock-Picking grundsätzlich auf überdurchschnittliche Wachstumsraten bei Cashflows und Nettoinventarwerten. Wenn uns das Management überzeugt und die Umsetzung der Strategie planmäßig ist, lassen wir uns von den hohen Kursabschlägen nicht verunsichern“, beschreibt Olivier Hertoghe den High Conviction-Ansatz bei Degroof Petercam Asset Management.

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